美國地產熱點

第一季止贖活動增溫 一線城市數量最多

文:李歐

【2023年05月01日訊】美國經濟的衰退信號持續在增加之中,我們現在所面對的市場和以往完全不同。對房地產市場的影響,類似一種漸變式的衝擊,而不是直接式的衰退,或者是暴跌。真正要看到房價有比較大的調整,除了房源供應量需要大幅增加之外,止贖房的數量也是一個關鍵數據。這一次,就要和大家一起來看看止贖房,在第一季度出現怎麼樣的變化?

第一季度止贖市場報告

4月19日,全美止贖房數據的領先機構ATTOM,發布了2023年第一季度止贖市場報告,顯示第一季度共有95,712處美國房產申請止贖,環比增長6%,同比增長22%。這個95000多個止贖活動。到底是多,還是不多呢?從2005年以來的統計看到,在這幾十年間,現在屬於最低水平,只有10萬以下的數量。尤其,自從疫情之後,止贖房的數量就出現暴跌,然後在2021年到2022年,才出現有較大幅度的攀升,至今是緩步增長。

止贖程序都有哪幾個步驟?

所以大致上來說,止贖活動對打擊現在的美國房地產市場,並不會有太大的影響。但是,我們並不能輕忽這樣的增長。因為,現在整體美國經濟的降速,很有可能導致,止贖房不斷增加,甚至劇烈增加。這個導致的因素,稍後再來分析。現在我先來跟大家解釋,什麼是止贖活動,怎麼樣才會發生止贖,並且止贖程序都有哪幾個步驟。

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所謂止贖在英文上稱為Foreclosure,意思就是取消抵押品贖回權,允許貸款方,通過出售或取得財產所有權,來收回拖欠的貸款金額的一個過程。儘管,止贖程序因各州而異,但止贖程序有6個常見的階段。

第1個階段是付款違約。屋主也就是借款人,錯過至少一筆抵押貸款付款時,就會發生付款違約,貸方將通過信件或電話聯繫。通常,貸款付款在每個月的第一天到期,許多貸方提供直到該月15日的寬限期。之後,貸方可能會收取滯納金,並發送逾期付款通知單。

在錯過付款的第二個月後,貸方可能會通過電話進行跟進。這時候,貸方可能仍然願意與借款人合作,為了讓借款人趕上付款,其中可能會讓屋主只支付一次還款,以防止出現進一步的還款落後。

一旦借款人有三個月未還款,貸方通常會發送一封催款函,或者是加速通知,說明拖欠金額,並且讓借款人有30天的時間,償還拖欠的抵押貸款。

第2個階段是違約通知,在錯過付款的第四個月,也就是已經逾期超過90天後,貸方會發送違約通知(NOD),給借款人30天的時間來補救逾期付款,這也是借款人的最後機會,再不繳錢,第120天之後,貸方就會正式開始進行取消抵押品贖回權的程序。所以,在借款人逾期90天之前,大多數貸方不會發送違約通知。因此,很多時候借款人可以拖欠一兩個月,而不會面臨喪失抵押品贖回權。

但是,借款人千萬不要預期超過120天未還款,否則貸方就會執行進一步的止贖程序。這裡要特別注意的是,借款人不能心存僥倖,想說原來我有120天可以遲繳房貸,那我就慢慢拖,到最後我再想辦法還錢。因為,取消抵押品贖回權會在一兩個月內,出現在借款人的信用報告中,並從第一次未付款日起,持續七年!所以這會是非常嚴重的後果,這可能會影響你日後買車、租房,任何需要信用的經濟活動,所以千萬不能掉以輕心。

第3階段是受託人的出售通知。這個階段各州有比較大的不同,在某些州,可以進行非司法的止贖程序,簡單說就是,只需要向法院提交必要的文件,就可以啟動止贖程序。有了這個,止贖的過程可以相當快地進行。但有些州,有司法止贖程序,每一步都需要法院批准,這代表這個過程需要更長的時間。

一旦向法院提交文件,或獲得必要的批准,貸方的律師或止贖受託人,將開始安排出售房產。受託人的出售通知,隨後會記錄在房產所在的縣——說明出售的具體時間和地點,以及房產的最低開標價。貸方,或代表貸方的公司,將根據未償還貸款的價值,和任何房產上的留置權、未繳稅款,以及與銷售相關的成本,計算公開的開標價。

貸方通常還必須在拍賣前幾週,為房產做廣告,表明該財產將公開拍賣。從出售通知到拍賣日期的時間,因各州而不同,但最快可達兩到三個月。直到拍賣日之前,借款人仍然可以做出付款安排,或支付應付的金額,這可能也包括貸方為啟動該止贖過程,而產生的律師費用。所以,在拍賣前,屋主都有機會再贖回自己的房屋,但通常會走到這一步的人,並沒有太多的機會再拿回房產了!

第4階段是受託人的銷售,也就是該房產現在要進行公開拍賣,該法拍屋將會在拍賣場合,出售給滿足所有要求的最高出價者。一旦確認最高出價者,並完成銷售,受託人的銷售契約,將提供給得標者。該房產隨後將歸買方持有,買方就有權立即擁有了。這裡要注意的是,購買法拍屋後,如果前任屋主還在屋內,買家有權決定,他們可以在以前的房子裡待多久。

第5階段通常簡稱REO,也就是俗稱的銀行所有房(Bank-Owned)。法拍屋如果在拍賣會場,沒有銷售出去,那麼貸方將成為所有者,之後會嘗試通過經紀人或在房地產資產管理人的協助之下,出售房產。這些銀行所有房,有一個優勢,就是銀行方可能會取消部分留置權,和其它的費用,目的就是讓房產更具吸引力,從另外一方面來說,對買家會減輕更多負擔和風險。

銀房所有房。(Shutterstock)

第6階段也是最後一步,如果屋主還繼續留在屋內,就會面臨被驅逐的窘境。一旦拍賣結束,並指定了新的所有者,也就是拍賣獲勝者,或者如果房產未售出,那就歸銀行所有,這時要是屋主仍然住在房子裡面,他們將會收到撤離令。這份驅逐通知,將會要求住在房子裡的任何人,立即搬出房屋。可能會提供幾天的時間,讓居住者有足夠的時間,離開和搬走任何個人物品。然後,通常情況下,當地的治安官或執法部門,會到該房產,將屋內剩餘的物品搬走並扣押。

增加止贖房的兩個風險因子

好了,以上就是止贖的一系列程序,有此可見,要讓房產陷入止贖程序,並不是很容易,因為在一系列過程中,屋主都有權利和貸方談判,繳一部分貸款,來避免自己的房屋被法拍。所以,除非是發生整體性的經濟衰退,導致很多人的失業,才可能出現大量的法拍屋出現在市場上。

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如今,止贖房很少量,是因為之前經濟在零利率的刺激之下,房地產市場發生爆炸性增漲。不過,在結束刺激經濟的措施之後,房市也開始面臨高利率的打擊,所幸經濟並沒有一下子進入衰退,但是卻也出現越來越多的風險信號,導致止贖房的數量越來越多。

主要的風險信號有兩個,第一個要擔憂的就是失業率,雖然三月份的全美失業率只有3.5%,但是上一次我們曾經講過,其實現在的失業率數據,沒有太大的實質意義,一個是政府計算失業率的偏差,另一個是高薪就業的減少,很多的專業職位面臨被裁員,例如迪士尼在最新的第二輪裁員中,總共將裁掉4000人,其中包括電影和電視節目等等業務的部門,但預計不會影響迪士尼主題公園和度假村的第一線的服務員工。

另外,在3M公司,我們也看到大規模的裁員,6000名員工將在第二輪裁員中被離職,而且3M還表示,這次裁員的目的在減少管理層級的數量,和企業中心的規模。諸如此類的新聞很多,而且接下來,肯定還會看到更多類似的消息傳出來。

第二個是銀行倒閉的危機,雖然在三月份的銀行危機過去之後,到今天,我們還沒有聽到任何銀行,又出現倒閉,但是我們又看到第一共和銀行,在發布了2023年第一季度財報中顯示,當時資金出現超過1000億美元的外流,這也導致了該銀行的股價在4月25日,暴跌超過40%。因此,在未來的幾天,是否有外部的資金能夠援助第一共和銀行,至關重要。而且該銀行方已經宣布,本季度裁減20%到25%的員工、削減執行級別人員的薪資、縮小辦公空間等等的措施,來減少資金的耗損。

開始止贖程序最多的州

這些消息都讓我不斷看到,止贖房增加的可能性,在2023年第一季度,共有65,346處美國房產開始止贖程序,比上一季度增長3%,比去年同期增長29%。數量最多的州,包括加州(6,867起);德州(6,764起);佛羅里達州(5,724起);紐約州(4,345起);和伊利諾州(4,006起)。

*開始止贖程序最多的大都市

從人口超過20萬的大都市來看,最多的前幾名有紐約市(4,674起止贖開始);芝加哥(3,549起);洛杉磯(2,210起);休斯敦(2,120起);和費城(1,985起)。

止贖率最高的州

第一季度,全美每1,459個住房單元中,就有一個有止贖申請。止贖率最高的州,依序是伊利諾州(每762個住房單元中就有一個有止贖申請);特拉華州(每812個中就有一個);新澤西州(每824個中就有一個);馬里蘭州(每897個中就有一個);和內華達州(每947個中就有一個)。

而且,有越來越多的止贖申請,例如三月份比上個月增加19%,同比增加8%;完成止贖程序的數量,也比上個月增加25%,同比增加9%。

另外,在商業地產方面,業主也有很大的還款壓力,因為許多公司都在縮減辦公室的規模,或是允許遠程上班,所以辦公樓、倉儲的需求大量降低,這也讓商業地產的業主蒙受很大的損失,這個話題我在一個月前也特別做過報導,一但暴雷肯定會引發廣泛的連鎖反應。請大家務必留心!◇

責任編輯:李歐

作者:李歐

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我是大紀元美國房地產記者,「美國地產熱點」是我的專欄,至今在這個領域已經有10年經驗,在YouTube和「乾淨世界」都有我的頻道,歡迎來看看,希望給您投資地產帶來有用的訊息。我也是副刊版資深編輯,涉略生活大小事,歡迎關注我!

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