美國地產熱點

第一季止贖活動增溫一線城市數量最多

文：李歐

人氣： 2,234

大小正|简

【2023年05月01日訊】美國經濟的衰退信號持續在增加之中，我們現在所面對的市場和以往完全不同。對房地產市場的影響，類似一種漸變式的衝擊，而不是直接式的衰退，或者是暴跌。真正要看到房價有比較大的調整，除了房源供應量需要大幅增加之外，止贖房的數量也是一個關鍵數據。這一次，就要和大家一起來看看止贖房，在第一季度出現怎麼樣的變化？

第一季度止贖市場報告

4月19日，全美止贖房數據的領先機構ATTOM，發布了2023年第一季度止贖市場報告，顯示第一季度共有95,712處美國房產申請止贖，環比增長6%，同比增長22%。這個95000多個止贖活動。到底是多，還是不多呢？從2005年以來的統計看到，在這幾十年間，現在屬於最低水平，只有10萬以下的數量。尤其，自從疫情之後，止贖房的數量就出現暴跌，然後在2021年到2022年，才出現有較大幅度的攀升，至今是緩步增長。

止贖程序都有哪幾個步驟？

所以大致上來說，止贖活動對打擊現在的美國房地產市場，並不會有太大的影響。但是，我們並不能輕忽這樣的增長。因為，現在整體美國經濟的降速，很有可能導致，止贖房不斷增加，甚至劇烈增加。這個導致的因素，稍後再來分析。現在我先來跟大家解釋，什麼是止贖活動，怎麼樣才會發生止贖，並且止贖程序都有哪幾個步驟。

乾淨世界：第一季止贖活動增溫一線城市數量最多｜止贖開始止贖申請都在上漲｜紐約州、加州、佛州、德州都有風險【美國地產熱點】4/27/2023

所謂止贖在英文上稱為Foreclosure，意思就是取消抵押品贖回權，允許貸款方，通過出售或取得財產所有權，來收回拖欠的貸款金額的一個過程。儘管，止贖程序因各州而異，但止贖程序有6個常見的階段。

第1個階段是付款違約。屋主也就是借款人，錯過至少一筆抵押貸款付款時，就會發生付款違約，貸方將通過信件或電話聯繫。通常，貸款付款在每個月的第一天到期，許多貸方提供直到該月15日的寬限期。之後，貸方可能會收取滯納金，並發送逾期付款通知單。

在錯過付款的第二個月後，貸方可能會通過電話進行跟進。這時候，貸方可能仍然願意與借款人合作，為了讓借款人趕上付款，其中可能會讓屋主只支付一次還款，以防止出現進一步的還款落後。

一旦借款人有三個月未還款，貸方通常會發送一封催款函，或者是加速通知，說明拖欠金額，並且讓借款人有30天的時間，償還拖欠的抵押貸款。

第2個階段是違約通知，在錯過付款的第四個月，也就是已經逾期超過90天後，貸方會發送違約通知（NOD），給借款人30天的時間來補救逾期付款，這也是借款人的最後機會，再不繳錢，第120天之後，貸方就會正式開始進行取消抵押品贖回權的程序。所以，在借款人逾期90天之前，大多數貸方不會發送違約通知。因此，很多時候借款人可以拖欠一兩個月，而不會面臨喪失抵押品贖回權。

但是，借款人千萬不要預期超過120天未還款，否則貸方就會執行進一步的止贖程序。這裡要特別注意的是，借款人不能心存僥倖，想說原來我有120天可以遲繳房貸，那我就慢慢拖，到最後我再想辦法還錢。因為，取消抵押品贖回權會在一兩個月內，出現在借款人的信用報告中，並從第一次未付款日起，持續七年！所以這會是非常嚴重的後果，這可能會影響你日後買車、租房，任何需要信用的經濟活動，所以千萬不能掉以輕心。

第3階段是受託人的出售通知。這個階段各州有比較大的不同，在某些州，可以進行非司法的止贖程序，簡單說就是，只需要向法院提交必要的文件，就可以啟動止贖程序。有了這個，止贖的過程可以相當快地進行。但有些州，有司法止贖程序，每一步都需要法院批准，這代表這個過程需要更長的時間。

一旦向法院提交文件，或獲得必要的批准，貸方的律師或止贖受託人，將開始安排出售房產。受託人的出售通知，隨後會記錄在房產所在的縣——說明出售的具體時間和地點，以及房產的最低開標價。貸方，或代表貸方的公司，將根據未償還貸款的價值，和任何房產上的留置權、未繳稅款，以及與銷售相關的成本，計算公開的開標價。

貸方通常還必須在拍賣前幾週，為房產做廣告，表明該財產將公開拍賣。從出售通知到拍賣日期的時間，因各州而不同，但最快可達兩到三個月。直到拍賣日之前，借款人仍然可以做出付款安排，或支付應付的金額，這可能也包括貸方為啟動該止贖過程，而產生的律師費用。所以，在拍賣前，屋主都有機會再贖回自己的房屋，但通常會走到這一步的人，並沒有太多的機會再拿回房產了！

第4階段是受託人的銷售，也就是該房產現在要進行公開拍賣，該法拍屋將會在拍賣場合，出售給滿足所有要求的最高出價者。一旦確認最高出價者，並完成銷售，受託人的銷售契約，將提供給得標者。該房產隨後將歸買方持有，買方就有權立即擁有了。這裡要注意的是，購買法拍屋後，如果前任屋主還在屋內，買家有權決定，他們可以在以前的房子裡待多久。

第5階段通常簡稱REO，也就是俗稱的銀行所有房（Bank-Owned）。法拍屋如果在拍賣會場，沒有銷售出去，那麼貸方將成為所有者，之後會嘗試通過經紀人或在房地產資產管理人的協助之下，出售房產。這些銀行所有房，有一個優勢，就是銀行方可能會取消部分留置權，和其它的費用，目的就是讓房產更具吸引力，從另外一方面來說，對買家會減輕更多負擔和風險。

第6階段也是最後一步，如果屋主還繼續留在屋內，就會面臨被驅逐的窘境。一旦拍賣結束，並指定了新的所有者，也就是拍賣獲勝者，或者如果房產未售出，那就歸銀行所有，這時要是屋主仍然住在房子裡面，他們將會收到撤離令。這份驅逐通知，將會要求住在房子裡的任何人，立即搬出房屋。可能會提供幾天的時間，讓居住者有足夠的時間，離開和搬走任何個人物品。然後，通常情況下，當地的治安官或執法部門，會到該房產，將屋內剩餘的物品搬走並扣押。

增加止贖房的兩個風險因子

好了，以上就是止贖的一系列程序，有此可見，要讓房產陷入止贖程序，並不是很容易，因為在一系列過程中，屋主都有權利和貸方談判，繳一部分貸款，來避免自己的房屋被法拍。所以，除非是發生整體性的經濟衰退，導致很多人的失業，才可能出現大量的法拍屋出現在市場上。

YouTube：第一季止贖活動增溫一線城市數量最多｜止贖開始止贖申請都在上漲｜紐約州、加州、佛州、德州都有風險【美國地產熱點】第113集（請打開字幕）

如今，止贖房很少量，是因為之前經濟在零利率的刺激之下，房地產市場發生爆炸性增漲。不過，在結束刺激經濟的措施之後，房市也開始面臨高利率的打擊，所幸經濟並沒有一下子進入衰退，但是卻也出現越來越多的風險信號，導致止贖房的數量越來越多。

主要的風險信號有兩個，第一個要擔憂的就是失業率，雖然三月份的全美失業率只有3.5%，但是上一次我們曾經講過，其實現在的失業率數據，沒有太大的實質意義，一個是政府計算失業率的偏差，另一個是高薪就業的減少，很多的專業職位面臨被裁員，例如迪士尼在最新的第二輪裁員中，總共將裁掉4000人，其中包括電影和電視節目等等業務的部門，但預計不會影響迪士尼主題公園和度假村的第一線的服務員工。

另外，在3M公司，我們也看到大規模的裁員，6000名員工將在第二輪裁員中被離職，而且3M還表示，這次裁員的目的在減少管理層級的數量，和企業中心的規模。諸如此類的新聞很多，而且接下來，肯定還會看到更多類似的消息傳出來。

第二個是銀行倒閉的危機，雖然在三月份的銀行危機過去之後，到今天，我們還沒有聽到任何銀行，又出現倒閉，但是我們又看到第一共和銀行，在發布了2023年第一季度財報中顯示，當時資金出現超過1000億美元的外流，這也導致了該銀行的股價在4月25日，暴跌超過40%。因此，在未來的幾天，是否有外部的資金能夠援助第一共和銀行，至關重要。而且該銀行方已經宣布，本季度裁減20%到25%的員工、削減執行級別人員的薪資、縮小辦公空間等等的措施，來減少資金的耗損。