【2026年04月11日訊】（記者Mary Prenon報導／張純之編譯）根據查普曼大學（Chapman University）最新報告，隨著近年人口淨流出以及先進產業公司成立速度放緩，加州正在失去其作為長期高科技中心的地位，並連帶影響其房地產熱點地位。相對而言，新的高科技中心與房市熱點正在興起。
查普曼大學榮譽校長兼經濟學教授吉姆·多蒂（Jim Doti）近日接受英文大紀元「市場內幕」（Market Insider）節目採訪，討論這一房地產熱點轉移的趨勢。
住房可負擔指數遠低於全美
多蒂指出，由於可負擔性指數（75）遠低於全美平均值（125），加州的住房問題尤為嚴重。他解釋，指數100代表當地家庭中位收入剛好足以購買中位價格房屋；低於100表示收入不足，高於100則代表收入有餘裕。他表示：「所以很明顯，這是加州特有的問題。」
截至2月，Redfin數據顯示，加州房屋的中位價格為819,800美元。另據美國人口普查局的數據，2024年加州家庭收入約為10萬美元。
在先進產業的就業占比下降
加州長期以來是先進產業的中心，包括高科技、研發機構、國防相關製造業以及製藥等，這些產業的薪資水平較高，主要集中在沙加緬度、舊金山、聖塔克拉拉、橙縣、洛杉磯、內陸帝國及聖地亞哥。
但他表示，情況正在改變。根據這份報告，加州在這些領域的全美就業占比已從5年前的18%下降至目前的約15%，「也就是說，我們在所有這些先進產業中失去了3%的市場占比」。
新公司增加不到其它地區一半
報告指出，2018年至2025年間，加州先進產業公司數量增加了21.6%，還不到全美其它地區增幅（47.7%）的一半。
商業稅制競爭力全美倒數第三
查普曼大學將此歸因於加州較不利的稅賦環境。根據稅務基金會（Tax Foundation）2024年州商業稅收環境指數，加州排名第48位，這意味著其商業稅制競爭力為全美倒數第三。
相比之下，在低稅州的大都會地區，同期先進產業公司數量成長達52.2%。
人口減少 流向低稅州
報告指出：「相對較高的州稅不僅導致就業流失，也導致人口外流。」
查普曼大學分析人口普查局數據顯示，2021年至2023年間，加州人口淨流出超過100萬人，主要遷出目的地為德州、亞利桑那州、內華達州、愛達荷州及佛羅里達州，這些州沒有或僅有極低的州所得稅。
多蒂表示：「當全美人口以歷史低點約0.5%增長時……加州實際上開始出現人口下降。」
根據人口普查局1月數據，2024年7月1日至2025年7月1日期間，美國人口僅增加180萬人，約0.5%，增速顯著放緩，而加州是少數出現人口下降的州之一。
多蒂預計加州人口還將進一步下降。他說：「由於移民政策影響，移民數量大幅下降，而自然增長率（出生減死亡）也在下降。」
舊金山商業地產四成空置
多蒂表示，舊金山灣區過去因就業增長帶動房價快速上升，「但現在舊金山正經歷完全相反的情況，他們的空置率達40%」，他指的是商業不動產。
根據高力國際（Cushman & Wakefield）1月的報告，2025年第4季末，舊金山地區的辦公室空置率為33.1%。
多蒂表示，一些較早形成的房市熱點，包括加州與紐約，將在一段時間內陷入停滯，而其它熱點將成長，「因為人們會追隨經濟發展、有工作機會且住房可負擔的地區」。
2026年房市熱點
多蒂表示，近年來其研究機構用於判斷房市熱點的最重要指標就是看某地區新成立公司的數量；而房價通常會在公司成立後3至5年上漲。
「首先是新公司數量增加，接著是就業增加，然後是薪資上升。當吸引到更多勞工時，就會產生住房需求。」多蒂表示，在經濟發展較快的地區，住房需求上升更迅速，將推升房地產價值。
查普曼大學列出了今年預計發展最快的城市名單，包括喬治亞州亞特蘭大、佛羅里達州坦帕、北卡羅來納州羅利與夏洛特，以及猶他州鹽湖城。
預計房市吸引力上升的五個中型城市，包括肯塔基州路易斯維爾、奧克拉荷馬州奧克拉荷馬市、羅德島州普羅維登斯、康乃狄克州哈特福德以及密蘇里州堪薩斯城。
2026年的預測顯示，推動這些「熱點」遷移的主要因素為收入與可負擔性，其它因素還包括氣候、靠近水域及生活配套設施。不過，多蒂提醒，隨著時間推移，人口增長最終可能推高房價。
「我所說的是在大約10年的窗口期內，這些熱門地區會因經濟因素吸引人口流入而成長。」他說，「而隨著人口增加，房價也會上升。」◇
