在舊金山獲得建房許可 需等627天

【2022年12月16日訊】(記者殷瑞娜編譯報導)在舊金山獲得建房許可需要多長時間?《舊金山紀事報》對該市建築檢查部門的許可審批數據的最新分析發現,目前,一個典型的申請人,要等待627個日曆日,才能從城市獲得完整的建築許可,以建造一個多家庭住房項目。而建造單戶住宅,需要861天。

這還不包括申請人通常需要一到兩年,甚至更長時間,才能通過城市規劃審批的早期階段。

在全市範圍內,自2012年以來,許可證的中位審批時間增加了83%。這趕走了許多潛在的建築商,減少了新房的數量,雖然隨著房價和租金的飆升,住房危機在加劇。分析顯示,十年前,住房項目的開發商,通常在大約342天內收到許可證。

審批時間的飆升,反映了舊金山住房倡導者所說的,長期以來沒有得到充分認識的一個問題。加快住房建設的努力,往往集中在改變分區和密度限制上,但獲得建築許可證的官僚程序,同樣是一個巨大的障礙。

「大多數城市都有時間表,比如,幾個星期。」住房行動聯盟(Housing Action Coalition,該聯盟是一個推動縮短許可時間的倡導組織)的執行董事科里.史密斯(Corey Smith)說,「這證明了我們所知道的:舊金山並沒有優先考慮建設新的住房。」

建築檢查部官員稱,該機構正在進行一系列重大改革,以加快處理時間,並改善客戶服務。
住房倡導者和建築商稱,這種拖延令人費解。他們說,畢竟,申請許可證的建築商,已經通過了規劃階段。

要在舊金山建造住房,開發商必須首先獲得規劃批准,即所謂的權利,以確保城市支持擬建住房的類型、規模和設計。根據該州最近的數據,在過去18個月中,這部分程序平均需要450天。

然後是開發商必須證明其建築計畫符合衛生和安全法規,以獲得開始施工的許可。從理論上講,第二部分的程序應該是最快的。它的主觀性較小,而且項目的潛在反對意見,比如來自社區的反對意見,很可能在規劃階段就已經解決了。

半打在舊金山工作多年的建築師和開發商說,該市的許可程序一直很艱鉅。

業內人士說,這種拖延極大地抑制了舊金山的新住房數量。他們說,漫長的過程扼殺了許多項目,促使開發商到其它地方做生意,並推高了住房價格,因為租房者和買房者爭奪更少的可用單位。

「最大的影響是成本」,在舊金山建造了30年住宅的建築師卡琳.佩森說,「這對城市裡的每個人來說,都要花錢。它影響了每個人的生活質量,因為每個人都住在某個地方。」

根據住房和社區發展部(Department of Housing and Community Development)的數據,今天,舊金山是該州所有大城市中,許可證審批時間最慢的城市。數據顯示,在過去18個月中提交的項目,舊金山的許可等待時間,平均比奧克蘭長400天,比伯克利長300多天。

8月,加州住房和社區發展部宣布,其問責部門正在啟動對舊金山住房審批和許可系統的審查。另外,該機構命令該市重新制定其住房要素,以實現州規定的住房目標。

舊金山必須向州政府表明,它有一個切實可行的計畫,在2031年之前建造8.2萬個住房單位,這在很大程度上,取決於該市是否能夠表明,它可以讓已在審查中數萬個單位開始建造。

建築師將在下週與州政府官員會面,討論關於舊金山如何解決其許可程序。他們的想法包括:允許多個部門更容易地同時審查許可證;全面採用電子許可證審查系統,取代目前紙質和電子許可證的混雜狀態;並為城市回應申請人設定最後期限。

今年,立法者以壓倒性優勢,通過了第2234號法案,該法案要求大多數城市在嚴格的時限內,對住房的建築許可作出回應。該法案規定了城市批准許可證或回應建議修訂的最後期限:25個或更少單元的小型住房項目,為30個工作日;26個或更多單元的大型項目需要60天。

但這項法案可能不適用於舊金山。該法案包含一個漏洞,可以說是對該市的豁免,因為它有建築許可審查的自由裁量權,這意味著社區可以對許可提出上訴。絕大多數城市的程序,是非自由裁量程序。

舊金山有可能在明年失去這一豁免。住房行動聯盟說,它正在與立法者合作,提出一項法案,在全州範圍內,結束許可證審查的自由裁量權。◇

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