【2023年03月13日訊】這一集我們要來看看全美房市，在2月份又發生了哪些新的變化？哪些城市的降價最大？哪些城市最保值？當然還有利率的現況表現。
現在的經濟表現，真的是讓人摸不著頭緒，既有好的數據，也有壞的數據。既有裁員，又有就業。既有通脹，又有消費。房市銷售不振，價格卻依然高昂。製造業指數滑落，但是服務業推動經濟。國債收益率出現倒掛，但是經濟沒有出現明顯衰退。這些數據弄得經濟學家搞不清楚，美國經濟到底是軟著陸還是硬著陸！那麼，有的經濟學家就說，這是滾動式衰退（Rolling Recession）。
其實我的觀察，美國經濟是在強硬中衰退，在房地產市場的表現，就是利率上升不斷，打擊火熱的房地產銷售。但是人民的經濟並沒有受到過大的打擊。因此，止贖房的比例非常低，被拋售的房產很少，所以也就沒有類似次貸危機之後的止贖房大潮，那麼也就沒有崩盤的房價。
然而，民眾手上的錢還是不少，儘管科技業遭到大裁員，但其它行業，還保持一定強度的招聘狀態。所以當今年初，30年固定房貸利率一度出現下走，房市的買氣馬上回升（與季節性也有相關）。但是2月份以來，利率又不斷攀升，再次突破7%，馬上又嚇走了許多買家與投資客，房貸申請量達到冰點。
房貸利率會高到多少？
而且，本來就已經十分難預測的抵押貸款利率，現在變得更加難以捉摸。去年我們在談到房貸利率的時候，有很多專家就說。去年的11月達到7%，已經是最高了，不會再往高去了，甚至是預期，今年會下降到6%以下。
結果利率從今年2月開始走高，到3月2日至今，利率基本上就一直維持在7%以上。就我個人的判斷。在通脹還沒有有效控制之前，利率很難進一步下降，尤其在3月7日，美聯儲主席鮑威爾，還指出要加速加息的步伐，來打擊高通脹。所以，今年的利率會高到多少？實在讓人有點不敢想像。
房地美首席經濟學家山姆・卡特（Sam Khater）表示：「隨著美聯儲暗示貨幣政策將採取更激進的立場，抵押貸款利率繼續上升。」「總的來說，消費者在對利率不敏感的行業消費，比如外出就餐。然而，在房地產等對利率敏感的行業，繼續受到不利影響。 因此，潛在購房者繼續面臨負擔能力和低庫存的複雜挑戰。」
二月份 美國房市數據表現
今年2月的美國房地產市場的表現：（建議看視頻說明）
首先在Redfin第1張銷售中位價圖表中，可以看到，在截止至2月26日的四星期以來，中位價格終於在2月出現了同比-0.6%的表現，這是從2012年2月以來，價格同比首次出現負增長，銷售中位價來到35萬246美元。但是對於這樣的跌幅，還不足以讓買家竊喜。因為同時。房貸利率，已經來到7%。
我們看掛牌中位價表現，同比是0.6%的增長，來到382,225美元。依照目前的走勢，很可能在下個月，我們會看到掛牌價的負增長，也會是多年以來的首次負增長。
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第3是買家每個月的房貸付款，2023年的曲線，遠遠高於其它幾年。所以我剛才說了，對於銷售價格的負增長，買家完全無法樂觀。就算現在降價最多的舊金山，也無法抵消利率帶來的高昂買房成本。
第4是待過戶銷售表現，我們可以看到代表紅線的2022年，銷售一直逐月下降，銜接到2023年的橘色曲線。銷售在1月開始出現回暖，但仍遠低於前面的3年，除了2020年的灰色曲線，在3月時疫情剛剛爆發時出現大暴跌。
第5是2月新上市房數量，也落後於其它前面3年。原因是很多賣家不願意，或是沒辦法賣房子，而去買更高利率的房產，導致新上市房數量非常低迷，雖然有上揚趨勢，不過已經有放緩的跡象。雖然第6可以看到可銷售房數量，高於2022年，基本於2021年重疊，但是仍遠低於2020年，和疫情之前的數量。現在的庫存量增加，只是因為買家的買氣低迷，銷售放緩所造成的庫存累積。
因此，我們看到第7庫存量供應表現，年初時曾經往上飆升，是因為去年12月到1月的銷售低迷所造成的。但是從1月開始銷售回暖之後，庫存量又急速下降。到2月26日，只剩下3.5個月的供應量。再來，我們看兩週內簽約的銷售量，大約還有45%的比例。不過，我們已經看不到，銷售在一週內簽約的表現。代表買家都大幅放慢了腳步。
第9看到銷售中位天數，已經來到50天，還是比2020年的時候快，不過，接下來經濟的不確定性和利率的攀升。應該會讓買家花更長的時間來尋找目標，甚至放棄購買。
以上是redfin統計的2月份房市數據。另外，我們也可以看realtor.com的數據，他的中位數掛牌價，上升幅度較大，來到7.8%，它的價格也比較高，接近41.5萬美元。新上市房量下降近16%，可銷售房數量暴增近68%，待過戶銷售下降24.7%。以上兩種數據供大家參考。（見下表比較）
另外，Realtor.com也提供美國四大區域的房市概況，在可銷售房數量方面，南部地區增加了141%，是四區中增幅最大的，西部地區是83%。在新上市房數量方面，全部都是負增長，西部跌幅最大，減少31.4%，其次是中西部，減少17.7%。中位數掛牌價，中西部增加最多，有12%，西部最少，只有1.4%。再看每平方英尺掛牌價格，只有西部是-0.4%，其它地區都還有增長。中位上市天數，與去年比較，西部和南部是增加最多的。
在比較賣家降價比例時，全部地區都比去年有所增加，增加最多的依然是南部和西部地區，顯示這2個地區的衰退幅度較大，尤其是西部地區，幾乎所有數據都是敬陪末座。
百萬美元房產 出現變化
因為現在美國房價，出現十多年來首次同比下跌，所以百萬美元以上的房產。也出現了變動。在今年1月份的數據中，價值至少100萬美元以上的房產的比例，已經下降到7%，而去年6月，最高曾來到8.6%，在疫情之前是4.2%。
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從城市來看，加州的舊金山、奧克蘭，還有西雅圖、紐約，是流失百萬美元房產，最快速的幾個城市。舊金山，一年前還有86.3%的百萬美元以上的房產，今年1月已經降至80.3%。奧克蘭從50%，下降到44.8%。西雅圖從30.9下降到27.5，紐約從32.5下降到29.8。北加州的聖荷西從81.7下降到79.2。
同時。舊金山1月銷售價格中位數，同比也下降了9.4%，是美國跌幅最大的城市。但是，這也無法抵消房貸利率大幅上升，所帶來的購房成本。我們來計算一下，如果為80萬美元的房產支付20%的首付款，按照6.6%的房貸利率計算，每月將會支付5,240美元。但是如果，按照2022年年初3.5%的利率計算，就算是買100萬美元的房產，也只會支付5,034美元。
所以利息的攀升真的是嚴重的打擊買家的負擔能力。除非利息能夠下降，否則房價下跌20%，都不足以抵消如今高利率所增加的成本。
所謂此消彼長，佛羅里達州比一年前，擁有更多的百萬美元房產，邁阿密從11.5%上升到14.4%。北港從9.1上升到11.3。加州的阿納海姆，從52.2上升到54.2。田納西州的納什維爾，從6.4到8.4。佛羅里達州西棕櫚灘，從11.1到12.8。這是擁有百萬美元房產比例，上升最大的幾個城市。
儘管，佛州是美國最容易受到颶風襲擊的州，但是佛州相對負擔得起的房價，還有美麗的海灘、溫暖的天氣和免所得稅，還有各項親民、自由的州政府的政策，所以近幾年不斷在吸納從外州來的居民，尤其是來自北邊的紐約。
總體來說，因為這幾年美國房價不斷上漲，所以在99個人口最多的大都市中，擁有百萬美元房地產的比例，有70個和一年前相比有所上升，有11個保持不變，其餘18個在下降。
美國可負擔房產 大幅減少
相對於百萬美元的高端房產，美國的可負擔房產正在大幅減少。所謂可負擔房，就是每月的抵押貸款支付不超過當地收入中位數的30%。在2022年，可負擔房的數量只有1/5，遠低於2021年的2/5。但是現在可負擔房型，對於美國買家來說，比任何時候都來得重要。
為了解決許多低收入，或者是首次購房者買房的負擔。拜登政府最近已經宣布從3月20日起，獲得聯邦住房管理局支持的房貸的購房者，將降低他們的抵押貸款保險費率，估計大約會讓85萬名購房者，平均每年節省800美元。不過，對於這種小補助。我倒是想建議，民主黨執政的加州政府，趕快放寬建築新房的數量和許可，才能從根本上緩解長久的住房危機。◇
責任編輯：李曜宇
