【2025年07月23日訊】（記者徐曼沅洛杉磯報導）在美國「再工業化」浪潮下，企業主難以在近岸生產與友岸外包，產業回流美國已成趨勢，但究竟哪些產業鏈適合移回美國本土銷售市場？南加州工商業不動產的投資機會又在何方？
簡志誠（Johnson Chien）是Newmark商業不動產集團總監，擁有SIOR與CCIM雙重國際認證，並具備加州「綜合不動產估價師執照」及「不動產經紀人執照」，累計參與成交總額超過200億美元，實戰經驗豐富。
內陸帝國市場降溫 空置率從1%升至7.8%
據簡志誠觀察，南加州內陸帝國（Inland Empire）目前工業不動產市場出現明顯調整，空置率從2022年僅1%，升高至2024年第一季的7.8%。相較於過去兩年供不應求的情況，市場已經進入冷卻期。
「內陸帝國的總工業不動產面積高達7億4700萬平方英呎，是全美重要的物流與製造業重鎮。」簡志誠說明，受關稅不確定性與高利率環境影響，企業目前多採觀望態度，加上仍有約1300萬平方英呎的新建物在施工中，短期內市場將繼續面臨調整壓力。
內陸帝國的工業不動產租金自2022年高峰時每平方英呎超過2美元，現已回落至約1美元，跌幅達50%。部分偏遠地區跌幅甚至更大。簡志誠預測，今年底前市場仍將處於疲弱期，短期內租金繼續下探的可能性仍在。
洛杉磯市場仍穩定 高科技產業需求成關鍵
而與內陸帝國相比，大洛杉磯地區的工業不動產總面積約10億平方英呎，空置率維持在4.3%，仍屬健康水準。簡志誠認為，洛杉磯地區的在建工業不動產逐漸減少，有助於穩定市場供需平衡。
他說明，美國從奧巴馬時代以來持續推動再工業化政策，川普第一任期將工廠拉回美國的政策初見成效。目前川普再次上任後的新政策將更加強硬，要求高科技製造業全面回流美國。
「這些政策將持續刺激對高科技工業不動產的需求，例如數據中心（Data Center）、機器人製造廠、生技產業基地等。」簡志誠認為，未來的工業不動產市場將不再單純是倉儲物流，而是逐步轉型為科技與製造用途的空間，涉及了半導體（晶片）、國防工業（造船、太空科技、火箭）、能源產業（鑽油、天然氣、管線建設）、生物製藥與高端製造業等產業。
簡志誠也介紹了目前市場熱門的Industrial Outdoor Space（iOS），即「工業戶外空間」。這類型物業主要用於停放大型工程車輛、存放建材與設備；iOS供應稀缺，需求卻日益增加。「全美iOS物業的空置率僅約4%，遠低於傳統工業廠房。」簡志誠說明，目前多由大型基金進行投資，私人投資者較少涉足。
政策支持回流 投資者仍須審慎規劃
美國現行政策提供包括加速折舊稅務優惠、供應鏈重建補助及半導體補助（晶片法案），鼓勵製造業回流。此外，原先被市場擔心的、美國眾議院通過的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act, OBBBA）第899條款（Section 899）報復性稅務政策，目前暫時未實施。簡志成認為，這些都是房地產市場的「正面」訊號。
「即使市場進入調整期，但高科技製造與國防工業的長期需求仍將推動工業不動產轉型與再成長。」簡志誠強調，南加州的產業布局與基礎建設，仍是台商與僑界投資的重要選項，建議企業主應審慎規劃，掌握新型態市場機會。◇
