【2025年10月06日訊】在華府預算談判再度失利的陰影下，10月1日起美國政府正式關門，恐致美國房市面臨一場「看不見的停擺」：聯邦核貸與保險流程可能降速、稅表驗證恐間歇卡關，位於洪水區的交易更因國家洪水保險一旦失效，而被迫延遲或暫停。
同時，官方經濟數據將延期發布，讓放貸定價與買賣談判失去基準。說到底，政府關門對房市最大的影響，並不是房價，而是「銷售停滯」！本次就和大家來探討這次美國政府關閉，會對房市造成哪些大衝擊。
美國政府之所以再次關閉，是因為國會在10月1日前未能就新財年的撥款法案，或臨時繼續決議（CR）達成協議——爭議點集中在支出水位與是否延長健保補貼、稅額抵減，導致政府資金到期而自動停擺。
其實這並不是美國政府第一次關門，此前一次關門是在2018年12月22日，到2019年的1月25日，時間長達35天，是歷史上最長的一次。而且2018年其實總共有三次政府關門，分別在一月和二月也有短暫的暫停運作。
那麼政府關門到底會影響房地產市場的哪些方面呢？可以說最先受傷的會是「成交流程與融資的可執行性」，也就是核貸、保險、驗證與官方數據，同時會出現暫緩，甚至停滯，讓本來能過關的案子延遲或是直接流產。
一、衝擊貸款業務
簡單地說，市場交易與聯邦補助、資金有相關的，就容易受到影響。首先，聯邦住房貸款（FHA）、農業部貸款（USDA）、部分美國住城部（HUD）專案等新案審批、保證與抽件速度都會下降；退伍軍人貸款（VA）雖然可繼續辦理，但因人力降載，也容易拖延時程。
為了應對政府關門，10月1日週三，房利美和房地美列出了抵押貸款機構蒐集標準就業，或收入證明時應遵循的替代程序。因為在過去的政府關門期間，由於人員短缺，一些抵押貸款機構難以從國稅局獲得收入證明，就無法核貸給借款人。
由於國稅局推出了新的自動化程序，使得在中斷期間的收入核實服務得以豁免，因此預計這次不會出現這個問題。但為了防止突發問題，房利美表示，只要借款人填寫，並簽署國稅局的報稅表記錄申請（表格4506-C），貸款人就不需要在結清之前，獲得完整的納稅記錄。
但是，如果沒有最近一年的報稅表，貸方仍然需要獲得某些國稅局文件，例如電子申報證明，或確認沒有稅務記錄的國稅局回應。貸款人將在交易結束後90天內，從國稅局獲得完整的稅務記錄，即使國稅局處理請求出現延遲，這也將使大多數的常規貸款審批，能夠順利進行。
美國政府關門 拖垮房市？！必知三大衝擊 真正影響的不是房價｜2018年關門恐重演 #美國地產熱點 10/04/2025
二、衝擊國家洪水保險
在保險方面，國家洪水保險（NFIP）特別受到衝擊，因為是「聯邦計畫」，且受「授權＋撥款」雙重約束，政府一關門就可能同時出現「權限中斷＋資金停擺」窘境，不管是新保、增額，都會被立刻禁止簽發。而一般住家險、地震險等多為「私營市場」產品，不依賴聯邦撥款，所以不會因爲政府關門而停止承保。
所以，對於位在「特定洪氾區（SFHA）」且使用受聯邦監管或背書的貸款，放款人在放款、展期、增加額度，或續借時，必須有有效洪水保險（可用NFIP或符合規定的私營洪水保單）。NFIP一旦停擺、無法出新保單，就會直接阻礙過戶與再融資。
不過據realtor.com的報導，持有有效保單的房主，在保單到期前，仍將獲得保障，只要政府資金充足，聯邦緊急事務管理局（FEMA）就可以繼續處理索賠。嚴重的是，現在正值颶風和洪水高峰期、洪水保險如果停擺，房市將面臨更廣泛的不確定性時期。
根據保險資訊研究所（Insurance Information Institute）的數據，在2009年的巔峰時期，國家洪水保險計畫涵蓋了超過570萬份保單。到2021年，這一數字已降至495萬份，因為私人保險公司，開始透過提供更全面的保障（儘管總體保費更高）來搶佔市場份額。
全美房地產經紀人協會（NAR），執行副總裁兼首席宣傳官夏農・麥加恩（Shannon McGahn）表示：「NFIP每年支持近50萬套房屋銷售」。
因此，根據全美房地產經紀人協會估計，全美每天約有1300宗，NFIP到期的房地產交易受到影響，相當於每月4萬宗。在經歷了一個銷售停滯的「殘酷夏季」之後，如果洪水保險懸而未決的狀態持續更長時間，市場將再次面臨拖累。
如果國會未能重新授權國家洪水保險計劃，聯邦緊急事務管理局將失去簽發新洪水保險單，或續簽現有洪水保險單的權力。現有保險單雖然在到期日之前，仍然有效，索賠將繼續接受——但前提是該計劃的剩餘資金允許。
但需要洪水保險才能完成購屋的新購屋者，可能幾乎沒有追索權。因此，洪水易發地區的房屋銷售，可能立即陷入停滯。新購房面臨風險，可能導致交易凍結，並對房地產經紀人、抵押貸款機構和產權公司產生連鎖反應。
此次關門，對佛羅里達州的打擊可能最為嚴重。這個陽光之州擁有近180萬份NFIP保單，數量遠遠超過其它州。佛羅里達州擁有8436英里長的海岸線，地勢低窪，房地產市場嚴重依賴聯邦緊急事務管理署的保障，任何對該計劃的干擾都會迅速產生影響。
雖然，私人保險公司可以為部分居民填補保險缺口，但通常成本更高——而負擔能力早已到了極限。大約兩成的佛州居民完全沒有房屋保險，無力負擔不斷上漲的風災、冰雹和火災保險費。這些估算甚至還沒有計算洪水險的額外費用。
三、延遲經濟數據的發布
除了與聯邦相關的保險和貸款之外，聯邦發布的經濟數據也受到影響，例如勞動市場、通脹、營建等官方數據延後發布，放款人與投資人缺乏數據基準，利率、點數定價就會趨保守，鎖定利率成本上升、條件更嚴苛。
當貸款延遲、保險困難，加上缺乏經濟數據，讓原本已經受限於負擔能力、現金流緊的買方更易放棄，賣方也會因為不確定性的增加，而退出市場。
此次關門發生的時間尤其敏感，恰逢美聯儲9個月來首次下調政策利率之後。美聯儲決策者在9月份，將聯邦基金利率下調了0.25個百分點，目前美聯儲正在等待就業報告和通脹數據等關鍵經濟指標，以決定未來可能的降息步伐。
但由於勞工統計局自政府關門以來已停止所有運作，備受期待的9月份就業和通脹數據很可能會被推遲發布。
好消息是，由於美聯儲獨立於聯邦政府運作，即使此次停擺持續到十月底，也不會影響美聯儲下次聯邦公開市場委員會會議（10月28日）的召開時間表。不過，政府關門時間越長，對市場和貨幣決策的潛在影響就越大。
Realtor.com的高級經濟學家認為，除非出現其它意外情況，否則預計政府停擺期間，抵押貸款利率將保持在一個狹窄的範圍內。
事實上，截至10月2日當週，30年期固定房屋貸款平均利率上升至6.34%，高於前一週的6.3%，2024年同期的平均利率為6.12%。數據空窗期帶來的不確定性，短期會放大利率波動與放款人的保守定價，因而帶來利率些微升溫。
對於建築商來說也是麻煩不少，建築貸款撥款、合約關閉與補貼安排延後，就會對交屋節點整個往後推延，也會造成建築商的折讓與促銷策略被迫調整，促使猶豫不決的買家進入市場。
不過，由於本次的政府關門才剛剛開始，實際影響還未可知。因此，以上這些描述只是目前的官方所發布出的消息，或是就過往的經驗所推測，所以仍無法完全釐清本屆新政府的關門所帶來的真正影響。
重演2018年？
在2018年底的那次關門中，農業部貸款依其停擺計畫，停止新發放的直接貸款與擔保；只有已拿到有效Conditional Commitment（有條件承諾）的502擔保貸款，買方與銀行可在自行承擔風險下結案。這使鄉村地區與首購族交易延遲顯著增加。
2018年的12月21日，國會把國家洪水保險授權，延到2019年5月31日；但12月26日，FEMA指示：在關門下，不得出新單、續保或加保（舊保單理賠照付），導致洪氾區成交卡關；12月28日，FEMA又撤回該限制，恢復正常核發，才解開大量待過戶案件的限制。
關門初期不少放款人的報稅副本驗證也無法完成，核貸時程被拖慢。其後國稅局宣布自2019年1月7日起，恢復處理「收入驗證快速服務（IVES）」的請求，但要消化前面的積壓案件，速度一度偏慢。
另外，美國住城部在當次停擺也採取「最低人力維持」：單戶住宅的FHA貸款多項前置流程，仍可辦理，但等待時間拉長；多戶貸款與專案大多僅對已取得Firm Commitment（最終承諾）、臨近結案者，安排過戶或背書。
在保險、收入驗證與政府流程多點卡關下之下，估價、核貸、保險、過戶各節點的「排程錯位」，成交普遍延期；全美房地產協會當時亦稱這次關門，對房地產活動是明確負面並延遲市場交易。
美國國會預算處（CBO）估算該次關門使經濟活動損失約110億美元（其中30億為永久缺口）。影響不只在統計表上，還會透過就業不安和信心轉弱，讓大宗交易更難拍板。儘管成交不一定凍結，但每一次估價、每一張保單、每一份收入驗證，都在拉長過戶時程，並推高不確定性。◇
