利率飆升、美股大跌 美國房市會降溫嗎?

【大紀元2022年01月31日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)「美國地產熱點:李歐筆記」,先跟大家拜個年!祝大家「虎年」如虎添翼(億)、洪福(虎)齊天!去年是牛年,美國房地產確實是一個牛市,今年虎年即將開始,筆者覺得房市已經有點像是猛虎出山了,但現在又面臨股市跳水,不少股民可能都面臨經濟損失,這對美國房市來說會有怎樣的影響呢?下面我就來跟大家探討。

寒冬中排隊看房

我先從一位臉書的朋友那借一張圖給大家看看(見下圖),這是1月16日上午十一點,波士頓郊區Natick的一處上市房的Open House,當時溫度只有攝氏-11度,但是你看看長長的排隊人潮就為了去看房、搶買房。

波士頓郊區Natick一處上市房的Open House,吸引大批買家。(Timothy Ju-Tsung Pi 畢儒宗Fackbook)

去年的搶房熱已經成為過去15年來,美國成屋銷售的最高數量,12月份經季節性調整,全年約有618萬套交易。不過,實際上去年12月新冠病毒的Omicron變種出現之後,加上原本的季節性淡季,上市房的數量就非常稀少,所以到了一月份的可售房源數量就非常非常的低,和過去兩年相比簡直低得慘不忍睹,根據Redfin的數據,截至1月16日的連續4個星期,可售房源比去年同期下降了29%,只有44萬5,000套,但是2020年當時有近90萬套的數量。

所以,這樣缺乏的供應,當然不足以應付大量的需求,我們會看到剛剛那張波士頓郊區搶房的景象也就不足為奇了!從全美房價來看,2022年一開始,上市房要價完全超越前兩年,同比上漲了12%,比2020年上漲了約25%。

一月份的最新數據也表明,銷售價格同比也上漲了14%,達到了35萬8500美元;上市兩週就簽訂合同的比例高達41%,而一年前的同期只有36%;上市一週就簽合同有32%,一年前的同期只有27%。

所以,你可以想像嗎,冬天都還沒有過去,市場上竟然就有大約三分之一的房源,在一週的時間就簽訂了合同,就是說可能都還沒Open House就有買家在競價了,這對買家來說真的是非常受挫的事,我相信每個買家基本都會經歷三次左右的失敗才會有可能買到房子。除非你一開始就十分了解現在市場的競爭慘烈情況,簡直可以用驚心膽顫來形容了。
歡迎觀看視頻:利率飆升 美國春季房市會降溫嗎?|加州再次熱門|房市泡沫來了?|歷年泡沫原因|虎年行大運【美國地產熱點】第52集

房市泡沫來了嗎?

那麼現在有非常多的人都在說,因為房價不斷暴漲,而且因為股市跳水、通貨膨脹問題,美聯儲要升息,所以現在美國房地產要泡沫了,真的是這樣嗎?關於這話題,筆者在此前和拉斯維加斯房地產經紀的訪談中也問到他這樣的問題,近期Redfin的首席經濟學家也說到她的觀點,他們的觀點大致相同,皆認為現在需求強勁,供給過少,經濟面仍很強勁,因此房市可能會走緩,但房價仍是漲價的趨勢。

筆者的看法也比較傾向於樂觀的發展,雖然最近短時間利率確實上升很多,到1月27日為止的一週,30年期固定型房貸利率平均是3.55%,不過知道長期利率走勢的人就知道,這個利率還是處於歷史低位,所以它對房價確實會起抑制作用,但還不至於起破壞作用。

另外,從全美經濟上來看,失業率和非農就業,都還算表現得不錯,美國股市雖然一月表現不佳,但還不是懸崖式的崩跌,仍算是往回修正的曲線,或者是可以看作是把前兩年飆升的股價吐一些回來。多數分析師預測,美聯儲將加速緊縮,今年將升息3次至4次以遏制通脹,最快或許從今年的3月開始。在美聯儲加息的前景下,投資者開始拋售虧錢的股票公司,包括一些科技股和成長股。

當然,在股票縮水、利率上揚、通脹等因素下,當前買家的負擔能力肯定會越來越被壓縮,對找房、出價會更加謹慎,也很可能會減少買家數量,因此房市供需的天秤很有機會恢復到一個相對平衡的局面。

那麼房價會不會因此也往回修正,也把飆升的房價吐回來一些呢?我認為現在還沒到達條件,正如我們上面說的,供需的天秤仍是失衡的,並且投資人也在尋找對抗通脹的產品,現下買房的人已經不像上一次泡沫的原因,亂申請房貸,也不像1980年代末期出現垃圾債券、股市騙局,儲蓄和貸款失衡的局面;更不像2000年時的網絡泡沫所引發的房市震動。

我綜觀以上幾次泡沫時期的原因,都是歸咎於人性的貪婪、瘋狂投資,賺到了錢,卻還要更多更多,甚至用欺騙的、引誘的方式,導致市場最終得不到實質的支撐面,在虛假的膨脹中泡沫化。至於說今天呢?目前我個人認為,房市中買房的人還是以實際需求的人居多,也就是因為疫情想要搬家的人、首次買房的人,這些投機的人不是沒有,只是沒那麼多,而且總的來說大家在資金面都是相對充裕的,都是尋求可負擔房居多的,所以市場是相對健全很多的。

但話說回來,我相信房市終究會有泡沫,只是我現在還看不到,就算明天房貸利率升到4%,也只是把口袋較淺的買家給踢出去,把更符合資格的買家留下。要是我們都是秉持合理、理性買房,任何事情都留有餘地,我想這個市場也會更健康的發展。

熱門房市的特質

接下來,我們來看一個變化,我們知道新冠疫情以來,加州房市就像受到冷落的後宮妃子,皆在全美各大房市排名中,敬陪末座。但是根據Realtor.com最新的2021年, 12月份全美20大熱門房市中——加州有3個城市擠身前十名了!而且,全美20個最熱門市場中,其中有一半的城市房價高於全美房價中位數的37萬5,000美元。

有哪些加州城市呢?分別是:第五名的奧克斯納德(Oxnard)、第六名瓦列霍(Vallejo)和第七名聖瑪麗亞(Santa Maria)。其中瓦列霍就位在舊金山灣區的北灣地帶,奧克斯納德則是洛杉磯都會區北邊的臨海城市,聖瑪麗亞是位在中加州範圍。

加州的聖瑪麗亞(Santa Maria),中位數的售價大約是140萬美元,是二十大的熱門市場裡面最貴的城市,第二第三貴就是奧克斯納德和瓦列霍。根據這份調查可以看到熱門房市中不只有可負擔的價位,也有較昂貴的城市,可能有幾種解釋,第一、因為現在競爭激烈,導致名單上的房價飆高;第二、或許買家們可能都聽說利率要漲,都急著要買房,所以正在從負擔得起的價位,向昂貴的城市來延伸。

熱門房市的三大特點

不過,總的來看,美國人還是很在乎買房的可負擔性,這些熱門房市中,高於全美中位數房價的,都是在一些大的都會區的通勤範圍之內的市場。例如,第一名的新罕布什爾州的曼徹斯特市(Manchester, NH),它在2021一共年有8次登上榜首。曼徹斯特是一座擁有11萬5千多名居民的城市,位於波士頓的西北的僅一個小時的車程。為何這座城市會這麼熱門呢?它有三個特質:

第一、它非常靠近波士頓,所以就有比較多的工作機會。第二、在高通脹時期,新罕布什爾州具有無收入稅或銷售稅的優勢。第三、曼徹斯特提供了許多美國人在疫情中尋找的東西——有許多戶外活動和娛樂活動。

從這裡,我們也可以看到一個所謂熱門房市的特點,也就是疫情之後大家都在追求的地方,不僅房價要可負擔,還要有工作機會或靠近工作機會,最後大家想要有生活空間、戶外踏青的空間。看看這次進入榜單的三個加州城市,幾乎都符合這些特質或部分特質,不過當然了,要在加州買房往往就要更有錢。#

*本文是在視頻基礎上更新內容。
*聲明:本文僅代表筆者觀點,無法作為房地產投資獲利的保證。各種投資均有風險,投資人或買賣方須謹慎判斷,並自負盈虧。




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本文刊載於舊金山1月29日地產版

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責任編輯:李曜宇

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