人在舊金山 買房還是租房?

【大紀元2022年05月30日訊】(大紀元記者陳禾採訪報導)作為全美科技中心以及最火爆的房市之一——舊金山灣區,居大不易。隨著美國房貸利率的不斷攀升,以及通貨膨脹日益嚴重,身在其中的灣區人,都面臨一個並不輕鬆的選擇:買房還是租房

灣區,無論你是買房還是租房,都很昂貴,這是不爭的事實。但是,隨著抵押貸款利率的上升,通貨膨脹愈演愈烈,以及租金在疫情爆發後大幅下降;許多人可能會想,現在是先租房等房價下降再買房呢,還是鎖定利率儘快買房?

灣區地產專家通常認為,如果個人有足夠資金進入市場,同時購置的房產是一個長期投資,買房是積累資產的有效途徑。

不過,租房還是買房,向來都沒有一個簡單的答案。

它受許多因素的影響,其中既包括微觀因素,例如個人財務狀況、收入和債務、個人資產、信用評分、首付資金、購買價格以及房產的位置和類型等等;也包括了宏觀因素,例如呈現上漲趨勢的房貸利率,和並不常見的高通脹,而後者對於房市和買房決策的影響,往往又是一把雙刃劍。

德立昂:利率上揚尚未給灣區房市降溫

事實上灣區的房屋買賣在利率上漲的情況下依然火爆。德立昂地產(Deleon Realty)市場行銷專家Pamela Tao告訴大紀元,現在灣區還是賣家市場。「公司每一個掛牌出售的房屋都會收到十幾個買家的報價,有時還會有現金買家,每個房屋的成交價都會高出報價幾十萬到上百萬不等。」

她總結說,目前南灣市場中,獨立屋依然搶手,每個月房價都在攀升。而聯排屋和公寓市場,在今年的三、四月份有下滑趨勢。她表示,有強烈需求的買家,依然面臨很大挑戰。

不過,房貸利率上漲的確對包括租房在內的房地產市場,造成了一定的衝擊。

Tao說,「目前確實有不少灣區買家受貸款利率上升、股票市場下跌的衝擊而退出買房市場,主要原因是負擔能力下降。同時,在今年的一、二月份灣區的租房價格出現大幅上漲。」

專家:高通脹疊加高利率令房市前景難測

那麼未來灣區房價,是會受通脹影響繼續上漲,還是會受利率上升而降價呢?

Tao表示,從通脹角度看,原材料、人工的成本會導致房價漲;從加息角度看,會影響到買家的購買力,對房價有抑制作用。「但這兩個因素同時起作用時,灣區市場前景難測。」她說道。

對於買家而言,利率和房價,哪個對入市時機上更為重要呢?Tao建議說,「現在利率會比未來低,如果需求強烈,例如有小孩的家庭必須換學區房、年輕人成家必須買房等,買家不妨比較一下租房開支,及買房的個人負擔能力、房價,及每月還款情況。」

如果兩者差距小,她建議現在鎖定利率買房。因為利率未來會更高,而灣區的房價在短期內不會有大幅下滑,可能還是保持在高位,只是不會有更大的增長,而且租金會不斷增長。

「對剛需買家而言,用同樣的開支去買房,會比租房划算。」 Tao推斷說,「但投資房買家可以等待市場放緩,再考慮入市。」

Tao認為,是買房還是租房,主要還是看買家需求和可負擔能力,是否必須現在買,資金是否夠,首付和每月貸款能力,如果能夠承擔,完全可以買;但如果不是急需,可再等等。

事實上,對於那些希望在短期內對租房和買房進行財務比較的人來說,有一些工具可供作為借鑑,例如「買房/租房平衡點計算器」。

計算買房/租房平衡點

NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com,都提供了租房與買房計算器。
以NerdWallet的買房/租房計算器為例:https://bit.ly/3lOtxNy。

在灣區最大的三個城市(聖荷西、舊金山和奧克蘭),將相應數據輸入到計算器中,包括「World Population Review」的家庭收入中位數、房地產網站redfin顯示的房價中位數,以及rentcafe列出平均租金。同時,將房屋增值率設定為5%;設定30年固定抵押貸款利率為5.25%(基於5月19日市場數據);並假設房屋的首付為20%。

收支平衡點的計算結果顯示,根據目前的經濟形勢,在灣區最大的三個城市中,短期內租房更划算;而且,這三個城市的收支平衡點,即買房和租房成本打平的時間點,都比全國平均水平要晚很多。

簡言之,在買房之前,灣區人租房居住的時間,可能比全美平均水平要長得多。

舊金山市的買房、租房平衡點。(數據來源:World Population Review,redfin,rentcafe/大紀元製圖)

NerdWallet計算器顯示,在舊金山,設定家庭年收入(160,396美元)、房價中位數(149萬美元)和月租金價格(3,230美元)的平均數字;21年後,買房的開銷才能與租房打平。(圖1)

聖荷西市的買房、租房平衡點。(數據來源:World Population Review,redfin,rentcafe/大紀元製圖)

在聖荷西,設定家庭年收入(142,635美元)、房價中位數(137.5萬美元)和月租金價格(2,754美元)的平均數字,根據計算器,在24年後買房才能與租房打平。(圖2)

奧克蘭市的買房、租房平衡點。(數據來源:World Population Review,Redfin,Rentcafe/大紀元製圖)

而在奧克蘭,設定家庭年收入(108,297美元)、房價中位數(84.5萬美元)和月租金價格(2,772美元)的平均數字,根據計算器,在6年後即可打平。(圖3)

縱觀美國全國的平均數據,買房是家庭財務的更好選擇。目前,美國家庭收入中位數為64,994美元,典型的兩居室房屋價值為245,552美元,兩居室租金估計為1,295美元,房屋增值率為3%,平衡點僅為3年。

西雅圖市的買房、租房平衡點(數據來源:World Population Review,Redfin,Rentcafe/大紀元製圖)

在同樣是科技公司雲集和房地產火爆的西雅圖,設定家庭年收入(128,184美元)、房價中位數(770,938美元)和月租金價格(2,190美元)的平均數字,根據計算器,在8年後可打平,狀況比灣區要好得多。(圖4)

那麼是租房還是買房好呢?顯然,這些計算器的使用範圍是有限的。有專家表示,結果取決於對許多變量的估計和假設,而這些變量在不同地區、對於不同人、不同情況下會有很大差異。

據《舊金山紀事報》報導,舊金山房地產經紀人協會主席Jeannie Gant表示,如果你住在租金管制的公寓裡,並且已經以低廉的價格租了很長時間,那麼租房肯定是會更便宜,但你不會有通過房地產積累財富的機會。如果你以今天高昂的租賃市場價格租房,那麼買房會是更好的選擇。他認為,擁有住房的主要原因是「建立資產並提供住房穩定性」。

Apartment List的高級研究助理Rob Warnock認為,租房的好處是,包括總體上較低的月住房開支,可以靈活地搬到你想去的地方,以及不必處理意外的住房支出。但是,儘管有這些好處,Warnock表示,研究表明,大多數租房者選擇租房,是因為他們不得不租房,具體來說,是買房的首付讓人負擔不起。◇

責任編輯:陳柏州#

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