【2023年05月27日訊】最近幾個月，美國債務危機是越演越烈，到目前為止，報導傳出眾議院的共和黨人和拜登政府之間的談判，出現順利進展，可能會盡快達成協議。如果這樣美債就不會陷入違約，如果違約了，那真的是史無前例的一次，不僅對美國經濟、社會會造成災難性後果，對全球金融體系也會受到嚴重波及！
所以這一刻眾議院議長麥卡錫是不是能和拜登政府，達成提高債務上限的協議，非常關鍵。那麼今天這一集，我就要和大家來探討美債違約，對美國房地產的影響，它會在多大程度上影響房市，是不是會引起房市崩盤？
簡單的說，美國政府主要依靠各種稅收、出售國債來得到資金，然後再把這些錢分派到大大小小的各種支出，比如各種社會福利、軍事支出、各種補助支出，還有聯邦政府的人事支出等等等等。所以說，政府每天都在收錢、花錢，但是現在拜登政府實在太燒錢了，在疫情之後，增加了各種補貼、福利，還要迎接那麼多偷渡者，這都是十分燒錢的開支，於是在今年1月份，美國國債總額和借貸的債務上限，均達到31.4萬億（兆）美元。
乾淨世界：美債違約 房市五大影響｜抵押貸款利率恐井噴！｜債務上限 引爆經濟崩盤 股市暴跌｜美國債務違約 將無人倖免？【美國地產熱點】5/25/2023
換句話說，美國政府已經把能借的錢都借了，達到最高額度了，但是還是不夠未來的開支，所以拜登政府要求國會開通路，提高債務上限，讓政府能借更多錢。這部分的背景介紹就不多說了，之前的各種報導都非常的多，今天我主要針對美債如果違約，也就是說，美國政府已經無法借更多的錢，來支付各種開支、支出，對房地產市場會有何影響。
美債違約，這是從來沒有發生過的事，幾乎每一位經濟學家和政策制定者都同意，如果發生違約，並持續違約，將對美國經濟，以及數百萬依賴社會保障、養老基金、醫療保險、政府薪水，或政府資助的各種開支都會陸續停止支付，尤其對國債的還款的違約，將造成災難性的後果，很可能會導致信用評級機構標準普爾，將美國的信用評級從AAA降到AA+，這對全球投資美國債券的投資人都會是一個重大打擊。
雖然美國債務之前也曾多次接近上限，但最引人注目的是在2011年，當時國會同意在國家即將耗盡其借貸能力的前幾天提高債務上限。這已經導致標普首次下調美國信用評級。就是因為這樣，隨後也引發股市暴跌，道瓊斯指數在危機前後的幾週內下跌了17%。
房貸支持
所以第一個影響房地產的，我想會是剛剛說到的社會福利支出，這個包含了政府支持的房貸，這些房貸優惠可能會消失，比如軍人購房貸款、農業部的優惠貸款、首次購房的貸款、低收入貸款等等，都會受到影響，如果沒有這些低首付和無首付的貸款，首次購房者肯定會更難進入市場。
聯邦政府無法提高債務上限，就如抵押貸款服務公司Lending Tree的高級經濟學家，雅各布・錢農（Jacob Channel）形容的：「去一家餐館，看著菜單，看看每樣東西的價格，但是等你拿到支票時一看，能用的錢實在不夠，所以你說『沒關係，我不吃了，我付不起這麼多』」。
所以，不僅是這些房貸補貼可能發不出來，連依靠聯邦政府支付收入或社會保障金的房主，也可能會延遲支付他們的抵押貸款，不過，他們不太可能因此就喪失抵押品贖回權，而失去房屋。取消抵押品贖回權，通常需要幾個月的時間，一般不認為，拜登和眾議院的政治僵局會持續那麼久。但是，有一點要留意，如果人們必須延遲支付還款，他們的信用分數當然也會連帶受到損害。
另外一點，對租房者來說，也可能會受到衝擊，因為對低收入租房的補助，也可能會停止支付，要麼是暫停申請，要麼是停止對現有的補助，或者是延遲支付這些補貼。雖然這種影響可能是暫時的，但是如果房東得不到房租，租戶可能會面臨被驅逐。
房貸利率
第二個影響是房貸利率，連帶因為債務違約會使國債利率上揚，那就會影響到抵押貸款利率也跟著往上走。所以，現在有不少專家都在說，隨著美債違約，房貸利率可能飆破8%以上。這對原本已經是進入冷凍期的房市，這下子可能會進一步來到冰河期！這對購房者的負擔能力，將會是又一次重大打擊。
對於房貸利率會上升多高？Zillow分析，如果美國債務繼續僵持，抵押貸款利率到9月，可能會從目前的6.9%飆升至8.4%。這家房地產公司也表示，這將使普通房屋的抵押貸款支付費用增加22%，假設購買40萬美元的房屋，每月房貸還款的水平，會再增加約450美元。估計這樣的改變，將使現在已經很低迷的房屋銷售，再降低23%。
不過，Zillow對房價的估計比較樂觀，他們認為房價只會比現在再低1%，那是因為他們認為房源非常稀缺，而且現在的屋主手上的利率很低，他們並不會大規模的拋售房屋。但是穆迪分析公司就比較悲觀，經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）預計，如果違約時間延長，經濟會全面陷入衰退、失業率會增加，因此房價將大幅下跌20%。
另一位全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・元（Lawrence Yun），他認為抵押貸款利率是基於長期債務，對於美國債務短期的違約的影響微乎其微。勞倫斯認為如果只是違約一兩週的時間，利率不會變動那麼大，但如果它持續下去，很明顯，它一定會造成更大的傷害。
其它借貸成本
第三點會影響的是，除了抵押貸款利率可能會上升，其它的債務利率當然也會上升，各種貸款、信用卡債務都會隨著國債利率走高。所以，現在借錢的成本，不僅僅會因為美聯儲加息而上升，也會因為美債接下來可能違約，再次出現上揚。因此，銀行必須更加謹慎地選擇貸款的對象，因為他們借錢的成本也會上升，這限制了他們可以借出的金額。
這個因素當然會間接的影響房地產市場，當人們的各項成本都在增加，各種經濟因素都在動盪，當然多數人就不敢去做買房投資的動作。反過來說，對於屋主、潛在賣方，會更加不敢上市房屋，本來房貸利率就已經不低了，現在又可能往上攀升，當然他們會選擇留在現在的房子裡，不敢隨意換房。
家庭財富的衝擊
第四個影響是，在標普調降美國的信用評級之後，金融市場必定會經歷了自上次金融海嘯以來，最糟糕的衰退。現在越來越多的華爾街分析師都在關注這件事，因為違約所帶來的股市下跌，也是顯而易見的。而且，根據穆迪分析的數據，即使債務上限的僵局，在違約後很快得到解決，股票的市值也可能下跌多達三分之一，這將抹去大約12萬億（兆）美元的家庭財富。這樣的結果，當然也會重鎚房地產市場，因為買房一向都是家庭最大的經濟支出。
美債違約 房市五大影響｜抵押貸款利率恐井噴！｜債務上限 引爆經濟崩盤 股市暴跌｜美國債務違約 將無人倖免？【美國地產熱點】第116集
加大失業率
第五個影響是，債務違約可能引發經濟衰退，進而導致失業率飆升。違約危機發生之前，經濟已經是一個特別脆弱的時期，各大小的科技公司都在裁員，銀行在出現倒閉，通貨膨脹依然不低，如果再加上美債違約發生，無疑是引起又一場經濟災難的完美風暴。
據穆迪分析，失業率將躍升至5%左右，如果僵局持續六週，將失去超過700萬個工作崗位，失業率將飆升至8%以上，經濟將下滑4%以上。而且，未來十年後，仍然會感受到這種衰退的影響。當然了，失業率提高肯定也是房市銷售的一大利空，加速把房市推入谷底。
而且，上面提到的借貸成本上升、股市下跌、加大失業率，每一項都在拖累家庭的資產負債表，而且環環相扣，就好像家庭財富被這場經濟漩渦牢牢地困住，並往下拖。
以上大致就是美債違約可能對房地產市場的衝擊，如果很幸運，我們將在未來幾天內看到對債務上限達成協議，如果不幸持續膠著，恐怕美國的經濟會進入新一輪的重大衰退之中。
26日（週五）財政部部長耶倫更新說，如果沒有在6月5日之前，提高或暫停債務上限，政府將沒有足夠的資金支付所有的帳單。耶倫此前曾表示，到時將有更多稅收收入入帳，但政府在6月15日之前，很難有足夠的收入來支付帳單。所以，現在我們只能等著看，是否6月5日之前會達成債務協議，避免美國陷入又一場經濟風暴當中。◇
責任編輯：李曜宇
