美國地產熱點

如果美國債務違約 5件事可能影響房市

文:李歐

【2023年05月27日訊】最近幾個月,美國債務危機是越演越烈,到目前為止,報導傳出眾議院的共和黨人和拜登政府之間的談判,出現順利進展,可能會盡快達成協議。如果這樣美債就不會陷入違約,如果違約了,那真的是史無前例的一次,不僅對美國經濟、社會會造成災難性後果,對全球金融體系也會受到嚴重波及!

債務上限協議進入倒計時,美國債務違約如果發生,將可能引爆難以想像的金融危機。(Shutterstock)

所以這一刻眾議院議長麥卡錫是不是能和拜登政府,達成提高債務上限的協議,非常關鍵。那麼今天這一集,我就要和大家來探討美債違約,對美國房地產的影響,它會在多大程度上影響房市,是不是會引起房市崩盤?

簡單的說,美國政府主要依靠各種稅收、出售國債來得到資金,然後再把這些錢分派到大大小小的各種支出,比如各種社會福利、軍事支出、各種補助支出,還有聯邦政府的人事支出等等等等。所以說,政府每天都在收錢、花錢,但是現在拜登政府實在太燒錢了,在疫情之後,增加了各種補貼、福利,還要迎接那麼多偷渡者,這都是十分燒錢的開支,於是在今年1月份,美國國債總額和借貸的債務上限,均達到31.4萬億(兆)美元。

乾淨世界:美債違約 房市五大影響|抵押貸款利率恐井噴!|債務上限 引爆經濟崩盤 股市暴跌|美國債務違約 將無人倖免?【美國地產熱點】5/25/2023

換句話說,美國政府已經把能借的錢都借了,達到最高額度了,但是還是不夠未來的開支,所以拜登政府要求國會開通路,提高債務上限,讓政府能借更多錢。這部分的背景介紹就不多說了,之前的各種報導都非常的多,今天我主要針對美債如果違約,也就是說,美國政府已經無法借更多的錢,來支付各種開支、支出,對房地產市場會有何影響。

美債違約,這是從來沒有發生過的事,幾乎每一位經濟學家和政策制定者都同意,如果發生違約,並持續違約,將對美國經濟,以及數百萬依賴社會保障、養老基金、醫療保險、政府薪水,或政府資助的各種開支都會陸續停止支付,尤其對國債的還款的違約,將造成災難性的後果,很可能會導致信用評級機構標準普爾,將美國的信用評級從AAA降到AA+,這對全球投資美國債券的投資人都會是一個重大打擊。

美國政府現在如同求救的人,隨時會被水底下的鯊魚(債務)吞食,但在談妥債務上限協議之前,眾議院的共和黨人不會拋下救生圈。(Shutterstock)

雖然美國債務之前也曾多次接近上限,但最引人注目的是在2011年,當時國會同意在國家即將耗盡其借貸能力的前幾天提高債務上限。這已經導致標普首次下調美國信用評級。就是因為這樣,隨後也引發股市暴跌,道瓊斯指數在危機前後的幾週內下跌了17%。

房貸支持

所以第一個影響房地產的,我想會是剛剛說到的社會福利支出,這個包含了政府支持的房貸,這些房貸優惠可能會消失,比如軍人購房貸款、農業部的優惠貸款、首次購房的貸款、低收入貸款等等,都會受到影響,如果沒有這些低首付和無首付的貸款,首次購房者肯定會更難進入市場。

聯邦政府無法提高債務上限,就如抵押貸款服務公司Lending Tree的高級經濟學家,雅各布・錢農(Jacob Channel)形容的:「去一家餐館,看著菜單,看看每樣東西的價格,但是等你拿到支票時一看,能用的錢實在不夠,所以你說『沒關係,我不吃了,我付不起這麼多』」。

所以,不僅是這些房貸補貼可能發不出來,連依靠聯邦政府支付收入或社會保障金的房主,也可能會延遲支付他們的抵押貸款,不過,他們不太可能因此就喪失抵押品贖回權,而失去房屋。取消抵押品贖回權,通常需要幾個月的時間,一般不認為,拜登和眾議院的政治僵局會持續那麼久。但是,有一點要留意,如果人們必須延遲支付還款,他們的信用分數當然也會連帶受到損害。

另外一點,對租房者來說,也可能會受到衝擊,因為對低收入租房的補助,也可能會停止支付,要麼是暫停申請,要麼是停止對現有的補助,或者是延遲支付這些補貼。雖然這種影響可能是暫時的,但是如果房東得不到房租,租戶可能會面臨被驅逐。

房貸利率

第二個影響是房貸利率,連帶因為債務違約會使國債利率上揚,那就會影響到抵押貸款利率也跟著往上走。所以,現在有不少專家都在說,隨著美債違約,房貸利率可能飆破8%以上。這對原本已經是進入冷凍期的房市,這下子可能會進一步來到冰河期!這對購房者的負擔能力,將會是又一次重大打擊。

對於房貸利率會上升多高?Zillow分析,如果美國債務繼續僵持,抵押貸款利率到9月,可能會從目前的6.9%飆升至8.4%。這家房地產公司也表示,這將使普通房屋的抵押貸款支付費用增加22%,假設購買40萬美元的房屋,每月房貸還款的水平,會再增加約450美元。估計這樣的改變,將使現在已經很低迷的房屋銷售,再降低23%。

不過,Zillow對房價的估計比較樂觀,他們認為房價只會比現在再低1%,那是因為他們認為房源非常稀缺,而且現在的屋主手上的利率很低,他們並不會大規模的拋售房屋。但是穆迪分析公司就比較悲觀,經濟學家馬克・贊迪(Mark Zandi)預計,如果違約時間延長,經濟會全面陷入衰退、失業率會增加,因此房價將大幅下跌20%。

另一位全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・元(Lawrence Yun),他認為抵押貸款利率是基於長期債務,對於美國債務短期的違約的影響微乎其微。勞倫斯認為如果只是違約一兩週的時間,利率不會變動那麼大,但如果它持續下去,很明顯,它一定會造成更大的傷害。

其它借貸成本

第三點會影響的是,除了抵押貸款利率可能會上升,其它的債務利率當然也會上升,各種貸款、信用卡債務都會隨著國債利率走高。所以,現在借錢的成本,不僅僅會因為美聯儲加息而上升,也會因為美債接下來可能違約,再次出現上揚。因此,銀行必須更加謹慎地選擇貸款的對象,因為他們借錢的成本也會上升,這限制了他們可以借出的金額。

這個因素當然會間接的影響房地產市場,當人們的各項成本都在增加,各種經濟因素都在動盪,當然多數人就不敢去做買房投資的動作。反過來說,對於屋主、潛在賣方,會更加不敢上市房屋,本來房貸利率就已經不低了,現在又可能往上攀升,當然他們會選擇留在現在的房子裡,不敢隨意換房。

家庭財富的衝擊

第四個影響是,在標普調降美國的信用評級之後,金融市場必定會經歷了自上次金融海嘯以來,最糟糕的衰退。現在越來越多的華爾街分析師都在關注這件事,因為違約所帶來的股市下跌,也是顯而易見的。而且,根據穆迪分析的數據,即使債務上限的僵局,在違約後很快得到解決,股票的市值也可能下跌多達三分之一,這將抹去大約12萬億(兆)美元的家庭財富。這樣的結果,當然也會重鎚房地產市場,因為買房一向都是家庭最大的經濟支出。

美債違約 房市五大影響|抵押貸款利率恐井噴!|債務上限 引爆經濟崩盤 股市暴跌|美國債務違約 將無人倖免?【美國地產熱點】第116集

加大失業率

第五個影響是,債務違約可能引發經濟衰退,進而導致失業率飆升。違約危機發生之前,經濟已經是一個特別脆弱的時期,各大小的科技公司都在裁員,銀行在出現倒閉,通貨膨脹依然不低,如果再加上美債違約發生,無疑是引起又一場經濟災難的完美風暴。

據穆迪分析,失業率將躍升至5%左右,如果僵局持續六週,將失去超過700萬個工作崗位,失業率將飆升至8%以上,經濟將下滑4%以上。而且,未來十年後,仍然會感受到這種衰退的影響。當然了,失業率提高肯定也是房市銷售的一大利空,加速把房市推入谷底。

而且,上面提到的借貸成本上升、股市下跌、加大失業率,每一項都在拖累家庭的資產負債表,而且環環相扣,就好像家庭財富被這場經濟漩渦牢牢地困住,並往下拖。

以上大致就是美債違約可能對房地產市場的衝擊,如果很幸運,我們將在未來幾天內看到對債務上限達成協議,如果不幸持續膠著,恐怕美國的經濟會進入新一輪的重大衰退之中。

26日(週五)財政部部長耶倫更新說,如果沒有在6月5日之前,提高或暫停債務上限,政府將沒有足夠的資金支付所有的帳單。耶倫此前曾表示,到時將有更多稅收收入入帳,但政府在6月15日之前,很難有足夠的收入來支付帳單。所以,現在我們只能等著看,是否6月5日之前會達成債務協議,避免美國陷入又一場經濟風暴當中。◇

責任編輯:李曜宇

作者:李歐

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我是大紀元美國房地產記者,「美國地產熱點」是我的專欄,至今在這個領域已經有10年經驗,在YouTube和「乾淨世界」都有我的頻道,歡迎來看看,希望給您投資地產帶來有用的訊息。我也是副刊版資深編輯,涉略生活大小事,歡迎關注我!

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