【2024年10月31日訊】（John Boitnott撰文／大紀元記者信宇編譯）在美國，許多人將反向抵押貸款（reverse mortgage）作為降低退休生活負擔的一種方式。近年來，隨著醫療費用和其它生活費用的大幅上漲，成千上萬的退休人員選擇這種方式也就不足為奇了。2022年，一項針對已到退休年齡的房主的全國性調查發現，許多人難以支付日常開支。幸運的是，反向抵押貸款可讓62歲以上的房主將其部分房屋資產轉化為現金，以幫助解決這些問題。這聽起來似乎是個好主意，但其實這個方式也存在缺點。在選擇反向抵押貸款之前，請務必了解自己的情況，作出明智的選擇。
反向抵押貸款如何運作？
反向抵押貸款與傳統抵押貸款不同，因為實際上借貸人是從貸款方那裡收到錢，而不是自己每月還款。只有在借貸人去世、永久搬出房屋或出售房屋後，才需要向貸款方償還貸款。
以下是反向抵押貸款的運作步驟：
找到一家貸款機構並申請反向抵押貸款；
一旦獲得批准，貸方將根據房主的房屋淨值比例按月向房主支付款項；
作為房主，您可以通過信用額度、每月付款或多種方式的組合一次性獲得大筆資金；
費用和利息會累計到最終必須支付的金額中；
房主保留房產的產權和所有權。
最常見的反向抵押貸款是由美國聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）承保的房屋淨值轉換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM）。HECM須遵守美國住房和城市發展部（Housing and Urban Development，簡稱HUD）制定的具體規則和法規。私人貸款機構也提供反向抵押貸款，它們有自己獨特的規則和資格要求，可能與HECM有所不同。
如果您選擇了反向抵押貸款，關鍵是要知道您的貸款餘額會隨著利息和費用的累積而增加。但是，請記住，在貸款實際到期時，您（或您的繼承人）的欠款永遠不會超過房屋的價值。
如果您的年齡較大，房屋淨值較高，通常可以獲得更多的抵押貸款。（Shutterstock）
如何才有資格獲得反向抵押貸款？
要符合資格，您必須滿足幾個關鍵條件。房產產權證上至少有一位房主年滿62歲。這是HUD為所有HECM規定的。
除了年齡要求之外，您還必須擁有足夠的房屋淨值才有資格申請。所需的房屋淨值因您的年齡、房產價值和當前利率等因素而異。如果您的年齡較大，房屋淨值較高，通常可以獲得更多的資金。
貸方還會要求您所借貸的房屋必須是您的主要住所。也就是說，您一年中大部分時間都住在該房屋中。如果您有度假屋或其它投資性房產，則不符合這類抵押貸款的條件。
貸方還要求您確保有足夠的財力來維護房屋，並能支付房產稅、小區管理費（HOA）和房屋保險費等。如果您達不到這些要求，當然會導致違約和潛在抵押品贖回權的喪失等。
反向抵押貸款如何提供退休收入？
反向抵押貸款最吸引人的地方可能是您獲得資金的不同方式。您有多種選擇：
大額「一次性付款」：這是一種流行的方法，允許您立即使用大部分的資產淨值。人們喜歡這種方式，因為它可以讓人償還大筆開支，如債務、房屋維護和修理或大筆醫療費用等。
信用額度：這個選擇允許人們在需要時提取現金，類似於房屋淨值信貸額度（home equity line of credit，簡稱HELOC）。這是一個有用的選擇，因為它為意外支出或突然出現的機會提供了一個安全保障。
您可以選擇在居住房屋期間持續的長期收到款項，或者在預定的時間內進行的分期收款。將抵押貸款納入個人的整體退休策略中，可能有助於提升您的財務安全，更好地應對退休後的各種意外挑戰。
反向抵押貸款對退休人員有哪些裨益？
退休後使用反向抵押貸款是一個在老年房主中引發熱議的話題，可以作為退休規劃的一個重要工具。其中一個重要的好處是，居住在自己的房屋期間，無需支付抵押貸款。在所有房屋淨值轉換抵押貸款中，原始抵押貸款在收到任何資金之前就已還清。由於無需支付抵押貸款，您可以將現金流用於日常生活開支。
其中可能包括：
醫療費用；
對房屋進行改造，以便您可以終生居住在其中；
一些必要的旅行或休閒；
債務重組；
日常生活開支。
這筆錢不僅能大大改善退休後的生活質量，還能讓您在這些年中財務狀況更加穩定。
如果您的稅級較高，或者是想降低稅務負擔，那麼這種反向抵押貸款還有另一個好處。政府會以一種有利的方式處理您的收益，因為這筆錢通常被視為貸款預付款，而不是應稅收入。
此外，使用住房反向抵押貸款來補充退休收入時，還可以保護其它資產和投資，如退休帳戶或經紀投資組合。當動用反向抵押貸款收益時，您並沒有動用退休帳戶，因此它們有機會增長。從長遠來看，這將帶來更大的財務安全。
需要考慮哪些潛在的缺點和風險？
正如我們上文講到的，反向抵押貸款有其優點，但如果您正在考慮反向抵押貸款，就必須考慮可能存在的缺點。其中最大的問題是成本，包括：
啟動費用；
抵押貸款保險費；
結算費用。
在支付這些費用的同時，貸款餘額還會產生利息，從而逐漸侵蝕您的房屋淨值。
如果您依賴醫療補助計劃（Medicaid）或補充保障收入（Supplemental Security Income，簡稱SSI），反向抵押貸款會帶來潛在的問題。您獲得的收益可能會影響您是否符合資格，因此請諮詢財務顧問，以明確它可能產生的影響。
由於貸款餘額會逐漸增加，可能會造成繼承人的淨值減少，因此也會對遺產規劃產生影響。如果借款人去世或永久搬遷，那麼其家人必須決定是償還貸款、出售房屋還是將房屋歸還貸款方。
一個重大風險是無法履行抵押貸款責任。例如，如果未能支付房產稅或保險費，您可能會面臨取消抵押品贖回權的風險。在做出決定之前，考慮這些弊端、權衡利弊並探討各種選擇，這是至關重要的。
反向抵押貸款有哪些替代方案？
反向抵押貸款有合適的替代方案嗎？如果您不確定反向抵押貸款是否適合您的需求，那麼其它途徑值得一試。以下是一些可能的方案：
1）通過其它金融產品挖掘房屋淨值
其中一個選擇是房屋淨值信貸額度（HELOC）或套現再融資，讓房主在保持對房屋控制權的同時利用房屋淨值貸款。不過，這些選擇與反向抵押貸款不同，因為需要每月還款，而且相比之下，可能更難符合資格。
2）大房換小房
另一種選擇是出售您的房屋，換一個更能負擔得起的房子。適時做出改變，這樣您就能騰出現金，補充收入，同時減少未來的住房支出。
3）購買年金
許多退休人員都會購買年金，以保證自己退休後的收入。年金（annuity）是一種保險產品，能在一定時期內或在您的退休生涯中為您提供穩定的現金流。許多人喜歡這種產品，因為它有助於確保您在有生之年不會耗盡自己的儲蓄。
4）兼職工作或創辦小企業
可以考慮在退休後從事兼職工作或創業來補充收入。對於那些喜歡在社區內保持活躍和社交的人來說，可能是一個不錯的選擇。
5）嚴格控制預算並投資長期護理保險
嚴格控制預算，減少開支，充分利用現有資金。同時，投資長期護理保險，如果一旦生病，不會讓高昂的醫療費用耗盡您的積蓄。
總之，最佳的方案因具體情況、個人目標和風險承受能力而異。重要的是諮詢專家來探討各種選擇，並制定適合自己的量身定製的退休計劃。
反向抵押貸款適合您嗎？
如果想確定反向抵押貸款是否適合您，請考慮幾個關鍵因素，如年齡、住房狀況、退休目標以及其它收入來源等。具體來說，需要考慮以下問題：
我是否擁有足夠的住房來實現這個目標？
反向抵押貸款是否符合我的退休目標？
我還有哪些其它資產和收入來源？
這將對我的遺產有什麼影響，我是否能接受？
1）獲得指導並做出決定
向退休財務方面的專業人士尋求建議，以便了解更多情況。同時，與家庭成員討論有關情況。如果您符合以下條件，可以選擇反向抵押貸款：
62歲或以上，擁有足夠的房屋資產；
希望增加已有的退休收入；
在支付房屋維護、稅費和保險方面沒有問題；
已經制定了退休計劃，可以應對可能出現的問題。
如果您只擁有一小部分房產，也不打算長期居住，並且沒有其它收入來源，那麼建議您不要選擇反向抵押貸款。
2）申請流程和費用
如果您最終決定申請，請選擇一家信譽良好的貸款機構，接受諮詢並提交申請。申請過程通常需要幾週到幾個月的時間，您需要提供相關文件並對房屋進行評估。您還需要考慮貸款手續費、抵押貸款保險費和結帳成本等費用，這些費用通常都包含在貸款總額中。
結語：釋放房屋潛力，讓退休生活更有保障
反向抵押貸款是補充退休收入的重要途徑。不過，重要的是要評估自己的情況並權衡利弊。通過了解所涉及的義務、風險和替代方案，您可以就反向抵押貸款是否適合個人需求做出明智的選擇。如果您選擇繼續進行反向抵押貸款，請與貸款機構合作，並尋求財務顧問的建議，以幫助確保享有穩定和舒適的退休生活。
原文：How to Boost Your Retirement Income With a Reverse Mortgage刊登於Due網站，授權《大紀元時報》轉載。
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責任編輯：元祺
