個人理財:美國人在各種不利背景下放棄買房

【2022年11月21日訊】(英文大紀元記者GREG ISAACSON報導/張玉編譯)美國房地產市場在經歷了兩年的迅猛增長後開始降溫,飆升的抵押貸款利率、嚴苛的租金,和市場上待售房屋的短缺,讓美國的購房者越來越難找到合適的住宅。

11月2日,對潛在購房者的最新壞消息再次傳來,美聯儲再次大幅上調基準利率以對抗通貨膨脹。根據抵押貸款機構房地美(Freddie Mac)的數據,30年期固定利率抵押貸款的平均利率,隨之達上調至兩年來的最高點7.08%,後略微回落至6.95%。但截至11月18日當週,30年期固定利率已升至7.16%。

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)NAR的首席經濟學家勞倫斯‧雲(Lawrence Yun)在一份聲明中表示,抵押貸款市場利率受美聯儲的最新舉措影響已經很高了。房地產經紀公司Bright MLS首席經濟學家麗莎‧斯圖爾特文特(Lisa Sturtevant)表示,如果高通脹持續存在,抵押貸款利率可能會在2022年底和明年初升至8%或更高。

2021 年11月的第一週,抵押貸款平均利率僅為3.09%。利率的急劇上升,再加上飆升的房價,意味著抵押貸款還款額也在飆升。根據房地產經紀公司Redfin的數據,普通購房者的月付額同比增長了50%以上,在2022年9月下旬達到2,547美元的歷史新高。

據NAR報告,9月份房屋銷售價格中位數(不包括新建房)為384,800美元,同比增長8.4%,但低於今年6月份房價峰值的413,800美元。9月份房屋的銷售量已是連續第八個月下降,經季節性年率因素調整後為471萬套,比上年下降23.8%。

受更高的抵押貸款利率的影響,潛在買家正在退出市場,而抵押貸款鎖定在較低利率上的房主,不再有出售其房產的意願。據抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)截至10月28日當週的數據,抵押貸款申請已連續第六週下降。

「這些升高的(貸款)利率給購買和重新貸款繼續帶來壓力,影響了整個房地產市場(housing market),並增加了可負擔能力的挑戰,新住宅房的建築和房屋銷售的惡化趨勢明顯。」該協會副會長兼副總經濟師喬‧爾坎(Joel Kan)在一份聲明中表示。

另一個顯示潛在買家面臨挑戰的指標是,在NAR發布的一項問卷調查中,首次購房者僅占所有購房者的26%,低於去年的34%,創歷史最低水平。首次購房者的平均年齡為36歲,高於一年前的33歲,普通的非首次買房者的年齡從56歲上升到59歲。

由於房屋市場上待售房庫存缺乏,儘管銷售速度放緩,但仍有超過四分之一的房屋成交售價高於標價。房屋市場上住房供應達到史上最緊張的時期,這與2000年代的房地產泡沫形成鮮明對比,當時過度建設導致房屋過剩。

租金問題持續存在

不好的消息也影響到公寓市場,高昂的租金導致更多美國租住人士放棄租房支付住房費用。瑞銀(USB)9月份的一項問卷調查顯示,在過去六個月中,18%的美國成年人選擇與其他人住在一起免於支付租金,高於2021年同期的11%。

調查顯示,越來越多的租房者選擇與室友同住,與家人或朋友同住,在很多情況下,他們選擇留在或搬回父母家,而不是支付高額租金租房住。公寓需求在第三季度大幅下滑,原因是搬出公寓的租戶數量遠超搬入公寓的數量。

今年租金價格已達驚人的水平。據Redfin,5月份美國的月租金中位數首次突破2,000美元。但根據房地產軟件和數據公司RealPage的數據,由於需求低迷,租金最終有所緩和,10月份,市場價公寓的有效租金要價,連續第二個月下降。

這家房地產軟件和數據公司報告表示,在經歷租住市場過熱的2021年之後,10月份租金下降了0.6%,這是12年來10月份降幅最大的一次,2021年租金每個月都在上漲。在大流行期間,新興城市愛達荷州(Idaho)、博伊西(Boise)和夏威夷的火奴魯魯,田納西州約翰遜城(Johnson City),和南卡羅來納州的默特爾比奇(Myrtle Beach)的房租出現了最大的跌幅。德克薩斯州奧斯汀和加利福尼亞州聖何塞,這些科技中心城市的房租也出現了最大的下降跌幅。

RealPage的經濟和行業負責人傑伊‧帕森斯(Jay Parsons)在一篇博客文章中表示:「隨著連續兩年異常強勁的冬季需求之後,季節性放緩回歸,預計整個冬季租金都會下降。」未來就業市場數據的強弱,將影響明年3月(傳統租賃季開始)租房市場需求。

預計2023年將有創紀錄的公寓竣工數量,這將有助於吸收全美被壓抑的房屋需求。根據RealPage的數據,目前美國有超過917,000套公寓正在建設中,這將使美國現有的公寓存量增加4.9%。

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