【2023年05月18日訊】（Carolyn Young撰文／大紀元記者文濟民編譯）當前的房地產市場相當詭異。利率升高抑制了房屋的銷售，有一些地區的房價卻未下降，顯見目前的房地產市場對你的財務多少會有影響。總體而言，2023年1月中間價位的成屋售價比去年同期上漲了1.3%，低價位地區的房價也上漲了，但高價位地區的房價卻下降。
由於房價在2021年達到歷史新高，我們可以期待房價會隨著房地產市場趨緩而回歸正常市場機制，不過現在還沒有發生。然而，如果利率持續上升，房價應該也會持續下降。
這種情況和你的財務有什麼關係？本文將探討當前的房地產市場如何影響你的財務。
房地產行情會影響你的財務。如果你遇到下述情況，就會發現房地產市場對你財務的影響。
1. 買房
如果你現在要買房，就要支付比2021年更高的房貸利息。不過當前待售屋很多，買家減少，因此你有較多的籌碼與賣方議價。價格也許還是很高，但大多數賣方積極求售，你有機會可以主宰交易。
儘管你還是得支付較高的利息，但買到低點的房子，對你來說財務上也許能取得平衡。如果利率持續下降，你還可以從新融資，在財務操作上省一大筆錢。
務必研究你所在地區的房價和待售屋情形。每一個地區的房地產行情都不盡相同，確認房地產仲介商有跟你說明當前同等價位的銷售案，利用你的談判籌碼議價。
2. 售屋
如果你打算出售房子，可能會有一些壓力。由於房貸利率上升，許多地區的買家都減少了，所以買房的人有議價的本錢。如果可以的話，最好等到利率下降再賣房。不過話又說回來，利率會怎麼變、何時變，又是一個很大的未知數。
如果你一定要售屋，而且想要在扣除房屋成本或抵押貸款後仍保有一定的利潤，你可以在這個網站上（點擊可看）計算你應堅守的底價。
通常這時最好的策略是提高你的房屋售價，比你實際想要的高一些。這樣買方在議價時就會覺得他們談到了一個好價格。然而不管怎麼說，最佳的策略還是要看你所在地的市場行情。
做好功課並與你的房地產仲介商洽談，瞭解你所在地區的房市狀況，以及同等價位的待售屋情況。如果你必須在賣房上賺到一定的利潤，你可以堅持你的立場，等待那個對你的房子情有獨鍾的買家出現。
與你的仲介商合作，透過維修或更新把房子整理好，讓你的房屋盡可能吸引買家。在艱困的房市中，你必需要讓你的房子在競爭者中脫穎而出。
此外，考慮你的售價時，也要諮詢你的稅務顧問。以較低的價格出售，售屋所得稅也較少，這些都會影響你的整體財務狀況。
3. 投資房地產
現在是投資房地產的時機點。華倫-巴菲特（Warren Buffet）曾說：「在別人畏懼時要貪婪。」（be greedy when others are fearful）現在正是房地產投資者對經濟前景和不穩定的投資市場感到恐懼的時候。然而，採取這樣的觀點還得看你的目標和承受風險的能力。
如果你打算拿翻修房屋做為一項投資，那似乎可以找到標的，特別是老舊的房產。但隨著買房的人愈來愈少，你可能會發現很難找到買家，還要背負持有的成本。不過如果你能將投入房地產的資金降到最低，並根據當地房地產行情定出具有競爭力的價格，你還是有利可圖。
如果你想要進行翻修房屋的投資，最好仔細分析每一件有可能成交的物件，包括房屋所在地區的情況，只挑選最合理與風險最小的標的。由於有很多「畏懼的」投資者，你的競爭者較少，所以你有本錢可以挑剔。
如果你考慮購買用於出租的房屋，還是要細看每一個物件。貸款利率越高買家變少，改為租房的人就變多，如此就會推升租金。如果你能找到一個很好的物件並且以現金支付房價，那是最好的。但如果你需要申請房屋貸款，就須支付較高的利率，如此會減少你的現金流量。
底線是，如果你考慮投資，你必須真正瞭解當地的市場狀況，經過深入研究後再決定。
4. 抵押貸款融資
很清楚的一件事就是，如果你目前的房貸利率低於目前的行情，那麼重新辦抵押貸款可不是一個好主意，反之亦然。再融資是否合於經濟效益，還須考慮你的過戶結算費。（closing costs，譯注：房子過戶需要繳的費用，仲介費，銀行貸款手續費等，大約2％~5％）
如果你要重新融資到一個較低的利率並以你的資產換取現金時，你可能會發現銀行評估你的房產價值可能比你想像的更低。同樣的，這也取決於你所在地市場的行情。
如果你想要重新融資到一個較短的貸款期限，也許仍然能夠獲益。10年或15年的抵押貸款利率通常低於30年期的抵押貸款，但由於期限較短，還款金額就可能比較高。
另一個需要考慮的是，在房地產市場不景氣的情況下，出借方往往更加保守，可能較難獲得再融資的資格。信用評等和收入的要求會更嚴苛，所以要準備好接受一個更嚴格的申請過程。
最好的辦法是多方尋找最好的利率和條件，衡量你的選項再決定，如果能找到的話那就是合適的。
5. 房屋淨值貸款
如果你考慮申請房屋淨值貸款（home equity loan），貸款是否會受房地產市場影響要看你的目標。如果你想以房屋淨值貸款來償還其它債務，目前的房屋抵押貸款利率仍可能低於信用卡等其它借款利率。然而，與再融資套現類似，以市場行情來說，你的資產價值可能沒有你預期的那麼高。
如果你想用房屋淨值貸款來翻修你的房子，這麼做只是因為你想讓你的房子變得更舒適，而且你也負擔得起繳款，那就去做。你也許考慮採用變動利率的房屋淨值信貸額度，這樣，當利率普遍下降時，貸款利率就會跟著下降。不過利率上升時你的貸款利率也可能上升。
如果你想用房屋淨值貸款改造房屋，目標是不久之後以更高的價格出售，那你需要仔細考慮一下。如果利率繼續上升但房屋價格下降，你可能無法賺回你所付出的改造費和貸款利息，注意不要過度改造。
6. 租房
買房的人越來越少，相對租屋的人就越來越多。由於租房的需求量大，造成出租房屋短缺。2023年許多預測說租金可能會持續大幅度上漲，這對租屋者來說是個壞消息。
其它經濟因素也在減少租屋者支付租金的能力。也就是說高價位地區的租屋需求將會減少，這使得那些地區的房屋租金價格稍微下降。
從長期來看，租金價格可能會逐漸回降，因此，如果你發覺難以負擔目前的租金，這也許只是暫時性的困境。
與房地產市場所造成的衝擊一樣，目前的狀況對租屋者有什麼影響會因地區而異。如果你正在尋找租房，要做好功課，四處尋價貨比三家，不要害怕與房東議價，才能獲得優惠的租金。
結語
現在的房地產行情充滿變數，即使是專家也很難準確預測2023年與未來會發生什麼狀況。許多因素會影響市場的走向，所以應該隨時掌握房市的情況，特別是你所在地區的情形。
如果你有遇到上述的情況，一定要做市場研究，向專業人士請教，無論是房地產經紀人或是財務顧問。這樣你就可以找到方法，掌握這個難以預測的房地產市場，保護你的資金。
原文： How the Current Real Estate Market Can Affect Your Finances刊登於 DueDue博客網站。
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