【2023年06月19日訊】文：Jason Tao・灣區房地產經紀/整理：李歐
今天這一集要給大家帶來一個新的單元——「美國地產常識篇」，顧名思義就是一些美國房地產相關的知識介紹，比如美國買房的步驟、各種抵押貸款的規則、美國房型、美國看房注意事項、賣房策略等等，這一系列的話題，都是一些我們在美國投資房地產要知道的問題，也比較沒有時效性，希望讓大家在以後，任何需要用到的時候，都可以透過「美國地產熱點」頻道找到這些信息。
第一集「美國地產常識篇」，就要先來看看中國和美國，兩國在買房制度上的差異。為什麼要談中美兩國的房地產差異呢？因為我發現，現在從中國移民到美國的人特別多，不僅是這近十幾年來，更是在疫情之後，中國人更是想方設法的要移民美國，有錢的人用投資或開公司的方式到美國，錢不夠的就用走線的方式，從南美洲走進美國，所以現在各種走線者的新聞、分享、甘苦談，每個人都有一段故事。不管如何，來到美國，找地方住，甚至以後買房都是必須的，因此今天這集就先來談談中美兩國的買房差異。
首先，我要先感謝，今天的內容主要是由舊金山灣區的房地產經紀人Jason Tao先生所提供的，如果想要他的聯繫方式，可以在視頻的介紹欄裡找到他。
由於中美兩國在房產買賣過程中的不同特點，剛從中國大陸來美不久的買房人，經常會按照在中國買房的經驗去思考，這樣就會造成很多誤會，比如買到的東西是完全不一樣的、計算面積的方式也不一樣、房產的來源也不一樣、房地產的仲介也非常不一樣，因此這部分的差異很有必要先了解清楚。
一、美國買到的房產不一樣
第一個要說的就是買到的房產是不一樣的，在中國大陸買房，買的就是房子這個結構，土地不包括在內，土地屬於政府的。原則上講政府是把土地租給房主，租期為七十年。所以，現在中國國內正在討論租期到期以後，土地怎麼辦的問題。而在美國買房，買到的是房子結構和土地，以及地下資源，包括土地的礦產，有的房子靠山或者靠水，很可能山和水的一部分也歸房主，當然這是以獨立屋為例，如果是公寓，未必是這種情況。
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另外，現在也有很多中國人喜歡買美國農場、牧場，幾英畝、幾百畝的土地，當然土地上的水源、礦源也都是屬於地主的，除非一些例外情況。另外，擁有房產之後，也要善盡維護之責，在美國的社區裡，尤其是獨立房的房主，要特別留意打理院子，很多的城市有規定，如果放任前院雜草叢生，房主是要被罰款的，也是希望大家都盡到一份為社區街道，維護整潔美化的義務。
二、房子面積的計算方式
第二點不同是，房子面積計算的方式不同。在中國大陸，房子的面積包括居住空間、陽台、車庫等；而在美國，房子的面積只包括居住面積，不包括陽台、車庫，或者是公寓的公共空間，有的房子有地下室，通常也不包在面積裡面。
以美國獨立房來說，面積要看兩個地方，一個是居住面積，另一個是地塊面積，也就是Lot面積，這就是整個土地的面積。而且，中國是使用平方米作為面積單位，美國是平方英尺，一平方米等於10.76平方英尺，一平方英尺等於0.093平方米。
三、房產證明不同
第三個不同是，產權的不同。在中國大陸買房，過戶後買方會拿到一份房產證，所以有些大陸來的買房人，在美國也問什麼時候拿到房產證。其實在美國是沒有「房產證」的。那怎麼證明這個房子屬於你的呢？
在美國，交易過程的最後，賣方會簽一份房產轉讓契約給買方，但是買方當時拿不到，這份文件會送到縣政府去登記，登記結束後由政府寄給買方，大約在過戶之後的兩到四週的時間內，會寄買方手上。
但是，這個文件實在很不起眼，不太清楚內容的人，很可能會把寄來的這份文件當成垃圾扔掉。這個文件正本就一份，遺失了就不再補發，不過也不用太擔心，因為政府有記錄，所以不會因為你沒有這份文件，你就無法證明你是這個房子的主人了。
四、銷售房源的不同
第四點不同是，銷售房源的不同。在中國大陸，大部分房源是新房，二手房市場不是非常完善。當然，目前也在不斷完善的過程中。而且，在中國沒有統一的房產銷售平台；在美國，房源主要是二手房，當然也有一些新房，但是新房主要是透過建商或仲介去進行銷售，沒有明確的一個平台。
但是，美國在二手房市場有健全的MLS房源平台，一般來說一個地區都有一個MLS平台。賣方的經紀會把房子放在當地的MLS平台上，而買方的經紀就可以看到，甚至可以看到不同地區的房子。
除了，MLS可以找房，幾個全國性的線上房地產公司，也有他們自己的房源平台，知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com等之類，在上面都可以看到很公開透明的房源資料。當然美國也有很少部分是私下委託經紀人賣房，主要是出於隱私問題，或者是經紀人已經有很明確的買家，或者是屋主不想讓一大堆人進到家裡面來看房，這時候就可能會採取不公開的形式來賣房。
不過，大部分新房不在這些公開平台上。如果想在美國買新房，要麽是自己找，要麽就是透過房地產經紀去找，他們可能會在當地熟識一些開發商。
五、交易過程不同
第五個不同是，交易過程不同。在中國房產交易相對簡單，但是在美國，房產交易過程可以說複雜且嚴密，為了確保過程的公正性，並且為了買方在買到房子後沒有風險，交易過程是在一個中立的過戶公司進行的，在英文中叫做Escrow Company（託管公司）或是Title Company（產權公司），有些地區兩種公司會分開，但是有些則會合併在一起。所有的匯款，進出資金都通過這個過戶公司，這樣可以確保買賣雙方，在過程中發生問題後，資金有正確的歸屬，而且，過戶公司會保證產權的完整，並且為買方提供產權保險。
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比如，如果買方買到房子後，有人聲明自己對這個房子有一定的權益的話，產權保險會保護買方利益。例如，屋主如果在之前的房屋裝修中，沒有付清帳單的話，裝修公司可能就會在你的產權上放一個Lien，也就是置留權，代表他在你的產權上有一定的權益，這樣就逼得屋主必須把這筆帳付清了，才能順利交屋給買家。如何去發現產權上有沒有被放置留權，這就是過戶公司的工作之一了。這是買家要特別留意的地方。
六、經紀人費用
第六個不同是，經紀人費用的不同。在中國，買方自己找房產經紀，經紀人的費用由買方出。所以很多剛從中國大陸來美國的人，不敢找房產經紀，原因是怕找到經紀以後要花錢。但是實際上，在美國買方經紀的費用是由賣方來付擔。如果買房人在看了一段時間的房子之後，決定不買了，那經紀人就拿不到錢，也就是說他這一段時間的勞動就沒有報酬，但是這個在美國屬於正常現象，不必擔心好像虧欠了對方。
不過，在美國買新房子的過程跟買二手房稍有不同，新房的建商也許會告訴你不用找經紀，你直接來簽合同就可以了。那買方是否需要找一個自己的經紀呢？根據Jason的建議，還是要找經紀比較保障，以下有幾個原因：
一個是當地經紀掌握的信息比較全面。一般說來，經紀對本地的房源比較清楚，有經驗的經紀對每一個建築商的特點也很清楚，可以為買方提供參考。可以想象的到，建築商自己肯定不會告訴你關於房子的負面信息。比如，在美國西海岸一個城市，有個建築商造了很大一片房子，價格也很合理，但是房子賣得很吃力，賣了好幾年也沒完全賣出去，原因是那塊地原本是與軍方相關的設備修理廠，本地人都知道很可能有污染，當然經紀也知道，但對這裡不是很熟悉的人就不會知道。
另外，在買新房的過程中，買房子的合同是由建商自己提供的。合同的條款當然就會對建築商自己有利，而可能對買方不利。舉個例子，一般建築商的合同都規定，買方如果不能按時過戶，就會被按天罰款；而建築商如果不能按時交房，卻不會被罰款。當然，即使你找經紀也不可能改變這個條款，但是有些內容，經紀是可以提供參考，讓買家事先能夠知道一些問題，至少可以事先做準備。
例如，Jason有一次幫一個買新房的客戶，在一份長達近一百頁的合同裡找到一個合同裡邊沒有提到的，但是買方必須要花錢的一個項目，還有一個關於地點的潛在風險的建議。第二天客人拿了Jason的問題去找建築商，建築商也認可了Jason的說法，並花了很長時間跟買家解釋。所以，事後這位買家很感謝Jason的提醒。
還有最後一個找經紀買新房的理由——買方不需要自己花錢雇用經紀，請記住買方經紀的錢是由賣方負擔的，就算你不找經紀人，建商也不會把這筆佣金折讓給買家，而且有一位專業人士幫你操辦買賣過程、合約檢查、問題諮詢，甚至幫你爭取優惠，所以何樂而不為呢！
好了，以上簡要的介紹了中美房產交易中的一些顯著差異，在美國買房，對懂的人來說非常方便並放心，對不理解的人就會覺得很困擾，好像徒增很多麻煩，但是實際上整個交易的過程，都是建立在保障買賣雙方的基礎上設計的。◇
責任編輯：李曜宇
