美國地產熱點

中美買房6大差異 沒搞懂吃大虧

【2023年06月19日訊】文:Jason Tao・灣區房地產經紀/整理:李歐
今天這一集要給大家帶來一個新的單元——「美國地產常識篇」,顧名思義就是一些美國房地產相關的知識介紹,比如美國買房的步驟、各種抵押貸款的規則、美國房型、美國看房注意事項、賣房策略等等,這一系列的話題,都是一些我們在美國投資房地產要知道的問題,也比較沒有時效性,希望讓大家在以後,任何需要用到的時候,都可以透過「美國地產熱點」頻道找到這些信息。

第一集「美國地產常識篇」,就要先來看看中國和美國,兩國在買房制度上的差異。為什麼要談中美兩國的房地產差異呢?因為我發現,現在從中國移民到美國的人特別多,不僅是這近十幾年來,更是在疫情之後,中國人更是想方設法的要移民美國,有錢的人用投資或開公司的方式到美國,錢不夠的就用走線的方式,從南美洲走進美國,所以現在各種走線者的新聞、分享、甘苦談,每個人都有一段故事。不管如何,來到美國,找地方住,甚至以後買房都是必須的,因此今天這集就先來談談中美兩國的買房差異。

首先,我要先感謝,今天的內容主要是由舊金山灣區的房地產經紀人Jason Tao先生所提供的,如果想要他的聯繫方式,可以在視頻的介紹欄裡找到他。

由於中美兩國在房產買賣過程中的不同特點,剛從中國大陸來美不久的買房人,經常會按照在中國買房的經驗去思考,這樣就會造成很多誤會,比如買到的東西是完全不一樣的、計算面積的方式也不一樣、房產的來源也不一樣、房地產的仲介也非常不一樣,因此這部分的差異很有必要先了解清楚。

一、美國買到的房產不一樣

第一個要說的就是買到的房產是不一樣的,在中國大陸買房,買的就是房子這個結構,土地不包括在內,土地屬於政府的。原則上講政府是把土地租給房主,租期為七十年。所以,現在中國國內正在討論租期到期以後,土地怎麼辦的問題。而在美國買房,買到的是房子結構和土地,以及地下資源,包括土地的礦產,有的房子靠山或者靠水,很可能山和水的一部分也歸房主,當然這是以獨立屋為例,如果是公寓,未必是這種情況。

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另外,現在也有很多中國人喜歡買美國農場、牧場,幾英畝、幾百畝的土地,當然土地上的水源、礦源也都是屬於地主的,除非一些例外情況。另外,擁有房產之後,也要善盡維護之責,在美國的社區裡,尤其是獨立房的房主,要特別留意打理院子,很多的城市有規定,如果放任前院雜草叢生,房主是要被罰款的,也是希望大家都盡到一份為社區街道,維護整潔美化的義務。

二、房子面積的計算方式

第二點不同是,房子面積計算的方式不同。在中國大陸,房子的面積包括居住空間、陽台、車庫等;而在美國,房子的面積只包括居住面積,不包括陽台、車庫,或者是公寓的公共空間,有的房子有地下室,通常也不包在面積裡面。

以美國獨立房來說,面積要看兩個地方,一個是居住面積,另一個是地塊面積,也就是Lot面積,這就是整個土地的面積。而且,中國是使用平方米作為面積單位,美國是平方英尺,一平方米等於10.76平方英尺,一平方英尺等於0.093平方米。

三、房產證明不同

第三個不同是,產權的不同。在中國大陸買房,過戶後買方會拿到一份房產證,所以有些大陸來的買房人,在美國也問什麼時候拿到房產證。其實在美國是沒有「房產證」的。那怎麼證明這個房子屬於你的呢?

在美國,交易過程的最後,賣方會簽一份房產轉讓契約給買方,但是買方當時拿不到,這份文件會送到縣政府去登記,登記結束後由政府寄給買方,大約在過戶之後的兩到四週的時間內,會寄買方手上。

但是,這個文件實在很不起眼,不太清楚內容的人,很可能會把寄來的這份文件當成垃圾扔掉。這個文件正本就一份,遺失了就不再補發,不過也不用太擔心,因為政府有記錄,所以不會因為你沒有這份文件,你就無法證明你是這個房子的主人了。

四、銷售房源的不同

第四點不同是,銷售房源的不同。在中國大陸,大部分房源是新房,二手房市場不是非常完善。當然,目前也在不斷完善的過程中。而且,在中國沒有統一的房產銷售平台;在美國,房源主要是二手房,當然也有一些新房,但是新房主要是透過建商或仲介去進行銷售,沒有明確的一個平台。

但是,美國在二手房市場有健全的MLS房源平台,一般來說一個地區都有一個MLS平台。賣方的經紀會把房子放在當地的MLS平台上,而買方的經紀就可以看到,甚至可以看到不同地區的房子。

除了,MLS可以找房,幾個全國性的線上房地產公司,也有他們自己的房源平台,知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com等之類,在上面都可以看到很公開透明的房源資料。當然美國也有很少部分是私下委託經紀人賣房,主要是出於隱私問題,或者是經紀人已經有很明確的買家,或者是屋主不想讓一大堆人進到家裡面來看房,這時候就可能會採取不公開的形式來賣房。

不過,大部分新房不在這些公開平台上。如果想在美國買新房,要麽是自己找,要麽就是透過房地產經紀去找,他們可能會在當地熟識一些開發商。

五、交易過程不同

第五個不同是,交易過程不同。在中國房產交易相對簡單,但是在美國,房產交易過程可以說複雜且嚴密,為了確保過程的公正性,並且為了買方在買到房子後沒有風險,交易過程是在一個中立的過戶公司進行的,在英文中叫做Escrow Company(託管公司)或是Title Company(產權公司),有些地區兩種公司會分開,但是有些則會合併在一起。所有的匯款,進出資金都通過這個過戶公司,這樣可以確保買賣雙方,在過程中發生問題後,資金有正確的歸屬,而且,過戶公司會保證產權的完整,並且為買方提供產權保險。

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比如,如果買方買到房子後,有人聲明自己對這個房子有一定的權益的話,產權保險會保護買方利益。例如,屋主如果在之前的房屋裝修中,沒有付清帳單的話,裝修公司可能就會在你的產權上放一個Lien,也就是置留權,代表他在你的產權上有一定的權益,這樣就逼得屋主必須把這筆帳付清了,才能順利交屋給買家。如何去發現產權上有沒有被放置留權,這就是過戶公司的工作之一了。這是買家要特別留意的地方。

六、經紀人費用

第六個不同是,經紀人費用的不同。在中國,買方自己找房產經紀,經紀人的費用由買方出。所以很多剛從中國大陸來美國的人,不敢找房產經紀,原因是怕找到經紀以後要花錢。但是實際上,在美國買方經紀的費用是由賣方來付擔。如果買房人在看了一段時間的房子之後,決定不買了,那經紀人就拿不到錢,也就是說他這一段時間的勞動就沒有報酬,但是這個在美國屬於正常現象,不必擔心好像虧欠了對方。

不過,在美國買新房子的過程跟買二手房稍有不同,新房的建商也許會告訴你不用找經紀,你直接來簽合同就可以了。那買方是否需要找一個自己的經紀呢?根據Jason的建議,還是要找經紀比較保障,以下有幾個原因:

一個是當地經紀掌握的信息比較全面。一般說來,經紀對本地的房源比較清楚,有經驗的經紀對每一個建築商的特點也很清楚,可以為買方提供參考。可以想象的到,建築商自己肯定不會告訴你關於房子的負面信息。比如,在美國西海岸一個城市,有個建築商造了很大一片房子,價格也很合理,但是房子賣得很吃力,賣了好幾年也沒完全賣出去,原因是那塊地原本是與軍方相關的設備修理廠,本地人都知道很可能有污染,當然經紀也知道,但對這裡不是很熟悉的人就不會知道。

另外,在買新房的過程中,買房子的合同是由建商自己提供的。合同的條款當然就會對建築商自己有利,而可能對買方不利。舉個例子,一般建築商的合同都規定,買方如果不能按時過戶,就會被按天罰款;而建築商如果不能按時交房,卻不會被罰款。當然,即使你找經紀也不可能改變這個條款,但是有些內容,經紀是可以提供參考,讓買家事先能夠知道一些問題,至少可以事先做準備。

例如,Jason有一次幫一個買新房的客戶,在一份長達近一百頁的合同裡找到一個合同裡邊沒有提到的,但是買方必須要花錢的一個項目,還有一個關於地點的潛在風險的建議。第二天客人拿了Jason的問題去找建築商,建築商也認可了Jason的說法,並花了很長時間跟買家解釋。所以,事後這位買家很感謝Jason的提醒。

還有最後一個找經紀買新房的理由——買方不需要自己花錢雇用經紀,請記住買方經紀的錢是由賣方負擔的,就算你不找經紀人,建商也不會把這筆佣金折讓給買家,而且有一位專業人士幫你操辦買賣過程、合約檢查、問題諮詢,甚至幫你爭取優惠,所以何樂而不為呢!

好了,以上簡要的介紹了中美房產交易中的一些顯著差異,在美國買房,對懂的人來說非常方便並放心,對不理解的人就會覺得很困擾,好像徒增很多麻煩,但是實際上整個交易的過程,都是建立在保障買賣雙方的基礎上設計的。◇

責任編輯:李曜宇

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