【2023年08月21日訊】過去幾個月裡，我的專欄至少兩次專門談到，美國新房銷售的情況，最近，就在8月14日的週一，我又看到消息，巴菲特出手了！他投下八億美元買下三個美國住房建築商的股票。今天這一集我就要來談談，為何巴菲特要在房市收縮期，下賭這些建築商。
巴菲特第二季調整投資組合
巴菲特的公司伯克希爾哈撒韋公司，在今年的第二季度中做了哪些投資調整？首先他入股了DR Horton、NVR和Lennar等三家建築商股票，同時加入西方石油公司（Occidental）和第一資本（Capital One）的股票。他還賣掉了三支股票，同時削減了動視暴雪（Activision Blizzard）、雪佛龍（Chevron）和其它幾支股票。
當然了，我這裡不是專門的股市投資專欄，所以巴菲特調整的其它股票我們先不看，我們專看建築商股票的這部分，其實這也是巴菲特這次比較特別的調整，算是他這次的投資組合中的一個亮點。
這次巴菲特花了8.14億美元購買建築商的股票，其中巴菲特最關注的是DR Horton這家公司，所以光是這家公司，他就買下近600萬股，截至第二季度末價值約7.26億美元。這項投資使伯克希爾成為DR Horton的10大股東之一，持有1.8%的股票。
另外，巴菲特還購買了超過152,000股Lennar股票和11,000股NVR股票。而且，這些投資是在巴菲特出售了價值數十億美元的股票之後購賣的，雖然購買的股票相對較少，但是不難看出巴菲特現在對建築行業的關注。
美國為何缺房？
在之前的報導中，我也多次說到現在美國缺房幾百萬套的問題，這不是從現在才出現的危機，早在2007次貸危機之後就開始發生了，因為上次的房地產地震中，造成建築商不敢再多蓋房，但是隨著2012年開始，美國房地產行業的逐漸復甦，買氣愈來越旺盛，導致市場上的二手房，也就是現房銷售其實都是處在缺乏的狀態。
一般來說，可售房的庫存量有半年的銷售量，我們會說這是一個正常的、供需平衡的房地產市場。但是，自從房地產市場復甦之後，美國房市基本都是不足半年的庫存量，在一些熱門的市場往往只有兩三個月的庫存量。
到了新冠疫情爆發，誰也沒料到，竟然造成房地產的又一波熱潮，大量的買家出現，三年內把美國房價推高了百分之四十幾。然後，疫情中的大量印鈔、補助、零利率、供應鏈中斷、俄烏戰爭等等這些事情，導致去年美國的通貨膨脹一度飆到9.1%，美聯儲只好瘋狂升息對抗通脹。
讓人意料不到的事，又發生了，原本大家都以為房市肯定崩了，準備抄底了！結果房市的買家還是超過供給，而且，美國經濟從大家擔心的硬著陸，到現在看來是一場軟著陸，加上大多數屋主不肯賣房，再次加劇了供需失衡的危機。
視頻：巴菲特當股東 新房建商開心了！｜光這家公司 巴菲特砸下七億美元｜美國缺房的緣由｜投資移民搭順風車【美國地產熱點】第127集
住宅建築商逆勢上游
雖然房地產市場的銷售量，在升息以來就非常低迷，但是今年春季開始之後，買氣出現回升，大家漸漸習慣較高的抵押貸款利率，且美國就業情況良好，股市回升，消費力沒有明顯衰退的背景之下，需要買房的人照樣買房。但是，市場上的上市房卻極少，很多人只好把目標轉向新房銷售。
而且，這些新房在經過去年的銷售低迷之後，大量的訂單被取消，所以建築商紛紛推出各種銷售優惠，比如幫買家降低利率、降低房價、贈送家電、升級裝修等等。因此，我們可以看到新房銷售又開始回溫，訂單的取消率大幅下降，建築商再度開工蓋房。許多建築商的股票，今年為止都大幅上漲了。
追蹤房屋建築商的股指，今年輕鬆超過了標準普爾500指數，標普500今年上漲了16.5%，但是住宅建築商精選行業股票指數，卻上漲了驚人的36.4%。DR Horton的股票今年上漲了38.8%，是該行業表現最好的股票之一。Lennar上漲36.7%，NVR上漲35.2%。
通常，新房的在市場上的份額，只有在10%到20%之間。不過，根據全美房地產經紀人協會和美國商務部的數據，今年三月份，新建房屋占市場上獨棟住宅的三分之一。去年12月份這個比例甚至更高達35%，創下4年來的新高。全美建築商協會（NAHB）的主席艾麗西亞・休伊認為，雖然市場上持續缺乏勞動力，而且建築成本上漲，但是新房銷售的增加，鼓舞建築商繼續蓋房。
今年6月，新屋銷售同比增長23.8%。儘管如此，新屋銷售仍比周期峰值低32.2%，峰值出現在2020年8月份，當時房地產市場正在從疫情的谷底迅速回彈。
三家建築商股價表現
我們回來看看巴菲特剛剛購入的三個建築商，這次對DR Horton的投資，其實僅占伯克希爾投資組合的0.21%，份額雖然非常小，但畢竟也是七億多美元的資產。DR Horton是總部位於德州阿靈頓的住宅建築商，市值為417.1億美元；截止至週三，8月16日的股價為122.69美元，市盈率為8.73，市淨率為1.92。
巴菲特也購買了11,112股的NVR股票，占投資組合的0.02%。本季度，這支股票的平均股價是5,816.26美元。這家總部位於弗吉尼亞州雷斯頓的住宅建築商，擁有201億美元的市值；截至週三股價為6,147.94美元，市盈率為13.13，市淨率為4.83。
再看到Lennar，巴菲特買了152,572股，本季度的平均交易價格為每股98.59美元。這家總部位於邁阿密的住宅建築公司，市值為353.8億美元；週三股價111.68美元，市盈率為8.37，市淨率為1.42。
建築商寧願薄利多銷
DR Horton的訂單取消率在去年第三季時，高達32%，幾乎三分之一的訂單都被取消，可想而知建築商當時會有多害怕，因為他們一但無法銷售這些新房，就馬上會面臨貸款還款違約的危機。所以當時DR Horton的首席執行官大衛・歐德開始降低利潤率，採取吸引買家重返市場的措施。在某些情況下，將買家的抵押貸款利率降低到5%以下。在一些社區，將價格降低5%和10%。在奧斯汀這類快速調整的市場中，一些新建社區的房價下跌了15%以上。
事實證明，這些讓利手段起到作用了，今年第二季的取消率回落到18%，和2022年第一季的16%相去不遠。從去年12月到今年3月這個季度，淨銷售訂單增長了大約50%，環比增長了73%。儘管，銷量大幅回溫，但是DR Horton的利潤還是受到影響。2023年第二季度的收入，較2022年第二季度下降了0.3%。而且，今年第二季度的淨利潤，較去年第二季度下降了34%。說白了，就是薄利多銷的概念了，犧牲自己的利潤，換取買家進場。
新房開工數據
美國人口普查局、住房和城市發展部聯合公布了，今年7月份最新的住宅建設統計數據：顯示私人住房開工，經季節調整後為145萬2,000套，這比6月份的估計值139萬8,000套，高出3.9%，比2022年7月高出5.9%。
獲得建築許可證方面，7月份的年增長率為144萬2,000套，這比6月份高出0.1%，但還是比2022年7月低13.0%。住房竣工量方面，7月份的年增率為132萬1,000套，比6月份低了11.8%，也比2022年7月低 5.4%。
所以，從最新的數據上看起來，建築商正在加緊開工，但是獲得許可證的數量似乎有點落後，完工數量也還需要加強。此前，德意志銀行就發布一份報告說，去年美國房地產市場只是在經歷一場週期性的短暫危機，住房供應不足將使建築商在未來幾年變得十分忙碌。現在我們看到，建築商的進度，還是趕不上美國住房的強烈需求。
E-B5投資移民助攻美國新房
其實，美國住房現在不僅要解決國內的需求，還得面對國際買家的湧入，在上一次報導中，我談到國際買家重新回到市場，尤其是中國客戶的需求，更是大幅暴增，而且華人特別愛買新房。有報導指出，因為美國投資移民法案的重新公布，點燃中國投資人的希望。而且，因為在農村和高失業率的地區投資，沒有排期問題，因此，很多投資人都奔向了美國的小鎮和農村，而投資移民很大一部分的投資就是新房建設。因為貸款利率很高，現在建築商的借貸成本非常高昂，所以建築商也希望透過E-B5投資移民的資金，獲得較低的利率。
在幾個月前，我也採訪了加州聖塔克魯茲的一位區域中心負責人，她項目就是新房開發。另一篇報導也指出，聖地亞哥的農場老闆釋出兩塊地，也希望招攬新建房的投資移民，讓投資者可以一享當美國農場主人的夢想。◇
責任編輯：李曜宇
