美業內預測2024:房貸利率越高 房價越高

【2023年08月30日訊】(記者馬尚恩洛杉磯報導)在美聯儲放風繼續提高利率之際,房地產信息和服務網站Zillow預測,在接下來的一年內,美國房地產價格將繼續飆升。預計到2024年7月份,美國的房價將上漲6.5%。

Zillow的經濟學家根據其房價指數預測,到今年底房價將比7月份上漲5.8%,到明年7月份,房價將從目前的房價中位數34.8萬美元,上漲到37萬美元以上。這一預測比上個月的預測6.3%有所上調。Zillow還預測2023年現有房屋銷量將達到420萬套,比2022年下降17%。

庫存少 賣方市場恐持續兩三年

Zillow表示,其預測主要是基於目前的房屋庫存短缺,即使抵押貸款利率很高,但有限的庫存仍將繼續推高房價。根據其團隊研究,美國地產市場上可利用的房屋供應量自2019年7月份以來已經減少了一半。庫存短缺加劇了買家的競爭。Zillow的經濟學家看到,今年7月份簽訂買賣合同的房屋在12天內就完成了產權交接,交房速度快於疫情前的兩年。

據《財富》(Fortune)雜誌報導,Zillow的預測模型認為,美國400個最大的房產市場中,有120個城市房產市場的價格增幅將超過6.5%。而加州中部近海的聖瑪麗亞(Santa Maria)和佛羅里達州的坦帕以及賓州的斯克蘭頓(Scranton)等地明年增幅或將更高,達到7%以上。

一些房地產業者也認為房價在明年夏天將繼續小幅上漲。理財網站GOBankingRates援引紐約「帝國州地產」(Empire State Properties)CEO、總裁兼創始人蘇珊·米勒(Suzanne Miller)的觀點:由於抵押貸款利率高,很多買家被擠出市場;而那些以前支付了4%以下利率的屋主,也不會付出兩倍的利率去購買更小的房屋。她認為,因為庫存非常低,賣方市場將持續兩三年。

美國地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家勞倫斯·尹(Lawrence Yun)則認為,抵押貸款利率下調將有助於房屋銷售。據財經網站Bankrates,他預計明年的房屋銷售活動將增加,房價將上漲約3%~4%。如果抵押貸款利率回落,將有助於增加房屋庫存,帶來更多買家和賣家,讓美國人再次行動起來。

抵押貸款利率上週創下數十年來的新高。許多屋主被鎖定在較低的抵押貸款中。許多貸款機構在上週二的貸款利率超過7%。房地美30年固定抵押貸款利率從7月20日的6.68%開始一路飆升到上週的7.37%。「抵押貸款每日新聞」(MND)記錄的30年期定息貸款平均利率在上週的高點一度接近7.5%,本週雖有所下降,但仍在今年以來的高點。

亦有機構預測明年房價下跌

認為房價已經觸底的公司有Zillow、總部位於爾灣的房地產信息公司CoreLogic和華盛頓智庫「美國企業研究所」旗下的AEI住房中心(AEI Housing Center)。

而針對房價復甦並在許多地區回升,也有專家認為這種增長不會持久。據摩根士丹利和穆迪分析(Moody’s Analytics)等公司預測,房價將在2024年底前下跌。

跨國銀行摩根士丹利預測,今年底的房價將與2022年持平,並在2024年同比下跌2%。據雅虎財經,該行在最近年報中分析,下跌的原因是住房負擔能力繼續緩慢回歸長期的平均水平,而庫存也將從數十年的低點開始攀升。

Redfin資料顯示,今年上半年,美國每千戶房屋僅14戶易手。摩根士丹利認為:「住房成交量(活動)已經觸底,貸款標準的收緊,及新房貸利率與未償貸款利率之間的持續差距,可能會阻礙今年(交易)活動的顯著增長。」

穆迪公司的分析師在今年4月份在一份報告中則認為,2023年晚些時候失業率可能上升,以及美國經濟的衰退,將給房屋銷售和價格帶來壓力,並預計2023、2024兩年,全美範圍內房價將下降約4%。◇

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