【2023年09月23日訊】美國長年面臨住房缺乏的危機，在疫情之後更加緊張，導致房價普遍居高不下，想買買不到，買了很痛苦。所以，有一場新的住房運動正在席捲美國，稱為「Yes In My Backyard」，如果這場運動成功的話，它很可能從根本上重塑美國的經濟，這到底是一場什麼運動呢？竟然會起到如此大的威力，今天就要和大家來談一談這個Yes In My Backyard！
NIMBY or YIMBY 別搞錯
你可能有聽說過NIMBY（Not In My Backyard），NIMBY的中文可以稱為「鄰避」，直譯意思是「不要興建在我家後院」。這往往是屋主或社區，為了反對住家周圍興建污染設施，比如工廠、手機基地台、發電設備，或者是高密度住房等等，而興起的一場運動。在相對富裕地區的屋主們，經常會是NIMBY的支持者，因為他們通常想要保有原本的生活品質，不想被其它建設干擾或破壞了原本的生活。
顯然，YIMBY「歡迎來我家後院」運動，跟NIMBY就完全相反。YIMBY運動的支持者認為，美國現在的住房危機，就是供需之間的失衡所造成的。他們認為，這個國家根本就沒有足夠的住房，很多人被迫通過搶房、討價還價，並支付高昂的價格才獲得居住的地方。用YIMBY的話說「住房充足」，是改善供給和確保房價負擔得起的關鍵。
據《內幕》雜誌（Insider）報導，加州YIMBY城市規劃師諾蘭・格雷（Nolan Gray）表示，應該通過建造更多住房來解決住房危機，特別是在機會多、交通豐富的社區。
YIMBY派 打入政治主流
其實，YIMBY運動並不是一個新想法，但是在過去美國政治圈子裡，它並不是一個主流想法。不過在近幾年，YIMBY已經開始在政治話語權上，取得微小但至關重要的勝利，這似乎表明該運動正在被更廣泛地接受。從東海岸到西海岸，城市和州都在挑戰反對興建的NIMBY這一派，這是幾十年來大多數住房討論的主旋律。但是，現在很多人都感覺到美國應該是蓋更多房子的時候了。
隨著這幾年，買房負擔能力危機的加劇，YIMBY也越來越受到關注。據統計，有三分之二的美國人表示，很難在他們居住的地方找到經濟適用房。無家可歸者的人數不斷在增加，越來越多的美國人，面臨租金重擔或買不起房子。
在政治光譜中，YIMBY這個想法，現在在整個政治領域也很有吸引力：進步人士認為住房充足，是提高負擔能力的一種方式；保守派和自由主義者認為，這是擺脫政府監管，並且賦予業主權力的一種方式。如果這個運動繼續吸引更多的追隨者，並且贏得地方、州和聯邦官員的支持，它就可能會使美國城市和郊區的房價，變得更加可負擔得起，而且更具有多樣化。
YIMBY運動 在我家後面蓋房 解決美國缺房？｜NIMBY什麼是鄰避？什麼又是YIMBY？｜多蓋房 真能解決美國住房危機嗎？【美國地產熱點】第131集
YIMBY 新建房面臨的阻礙
說是很簡單，但是要改變現在的做法，仍然有很多工作必須進行。例如地方上阻礙住房開發的法規仍然很多，限制性的建築法規、當地的反對和許多其它障礙，都是阻止新住房建設的絆腳石。因此，YIMBY的成功關鍵是通過減少開發過程中的瓶頸，加快建造更多的住房。
在眾多的建築限制中，影響最大的應該就是針對獨立房的土地區劃法（Zoning Laws）。簡單的說，就是在一塊土地上你只能蓋獨立房，不能蓋其它種類的住房，所以就大大的限制蓋房的數量，能居住的人數也受到擠壓。而且，美國近75%的住宅用地，都是規劃為獨立戶住宅。這種情況在加州，更是特別明顯。
YIMBY的法律執行董事索尼婭・特勞斯（Sonja Trauss）表示，反對建築的NIMBY一派，仍然握有很大的政治影響力，但是未來對YIMBY一方似乎更加光明的。
2010年開始，舊金山灣區面臨著迅速惡化的住房負擔能力危機，主要原因之一是科技業的繁榮，當地的鄰避主義在很大程度上，阻礙了當時急需的建設。像是特勞斯本身是舊金山的一名高中數學老師，然而這樣高昂的房價，對老師來說，卻是難以買房。
雖然，現在加州房價因為高利率而有所回落，但加州房價仍然位居全美最高。因此，當地針對獨立房土地區劃法的鬥爭，催生了現在的YIMBY運動。特勞斯這群人，開始在當地的規劃會議上倡導提供更多住房，並幫助發起了YIMBY運動。以往這些公開聽證會可能都是由反對建設的人士所主導的，但是現在有年輕專業人士、退休人士站出來說話，這些改變了對話的場景，因此，市議會也正在做出改變。
YIMBY在加州立法上取得進展
近年來，加州立法機構通過了一系列法律，允許房主在自己的房產上建造更多住房。2021年，立法者通過了參議院第9號法案——該法案實際上禁止了獨立房區劃——這是一次「象徵性」的推動。這些推動對當地土地政策，產生了重大影響：原本加州三分之二的土地，以前僅限於建造獨立房，但是現在房主可以這些原本這些單一的地塊上，再建造最多4個空間單元。所以屋主可以利用這些空間來做出租房，或者是讓更多家人住進來。
隨後的法案，還允許採用其它類型的住房，這有助於緩解不斷飆升的住房成本。參議院第35號法案，規定了建造附屬住宅單元的規則，例如建造後院的「祖母房（Granny Flats）」。2022年，加州批准了超過23,000套附屬住宅單元的許可證，而在2017年只有不到5,000個。自2016年以來，加州總共建造了約6萬個附屬住宅單元，而且建設速度每年都在增加。
但是，儘管附屬住宅單元在加州，已經如火如荼的興建，可是加州還是缺房，加州的房價還是很高貴。所以，多蓋房真的就能降低房價嗎？還是說，加州對住宅實在太飢渴了，所以無法在一時之間滿足需求呢？
掀起全國性的運動
隨著類似舊金山的住房危機，在全美範圍內變得越來越普及，YIMBY運動也從西海岸蔓延到東海岸。越來越多的人面臨不斷飆升的租金，和令人搖頭的房價，全國各地的城市和州，都開始認真考慮降低住房成本。這就是YIMBY的優勢所在。
2018年，明尼阿波利斯（Minneapolis）成為第一個禁止獨立房土地區劃的城市。然後，俄勒岡州跟隨在後面，也立了類似的法案。在德州的奧斯汀，市議會最近通過了一系列的升級區劃規定，其中包括縮小該市的最小地塊面積，允許在一塊地塊上，至少建造三棟房屋。另一邊，在達拉斯也正在推動類似的政策。
西雅圖房主2022年建造了1,000套附屬住宅單元，比建造獨立房的總數量還要多。根據卡托研究所的數據，俄勒岡州的波特蘭市（Portland）通過允許增加附屬單元的改革之後，單位建設量增加了34%。還有，在丹佛（Denver）一些附屬單元越來越受到歡迎的城市，最近也放鬆了建築限制。
不過，事情也沒有想像中的順利。像是在紐約州和德州，今年就沒能通過州的立法，有些城市則是通過之後，沒產生太大的迴響。像在明尼阿波利斯，雖然早早就通過建造附屬單元的法律，但是四年以來卻只建造了167個單位。加州大學伯克利分校的住房創新中心表示，問題在於，明尼阿波利斯的政策與加州不同，他們的法律沒有考慮到單元的大小、許可費用，以及這些單元可以建造在房產上的什麼地方等等這些問題。
兩黨各有支持者
在政治光譜方面，在政治兩極分化的時代，YIMBY運動可以說是打破了這個政治兩極分化的現象。各個政治派別都對住房增加表示廣泛的支持。不過，美國兩黨對住房增加還是有不同的解讀。
例如，進步主義者的YIMBY支持者，往往是更支持補貼住房、穩定租金，和其它支持經濟適用房的措施，他們通常也更注重環保，希望在大城市限制開車的數量。而在保守派或市場自由主義者這邊，往往更傾向於讓政府退出房地產市場，除了在城市建造住房之外，還鼓勵進行大規模建設。
加州最近的民意調查發現，民主黨人比共和黨人更有可能支持，地方政府建造「公平份額」的經濟適用房。同時，共和黨人比民主黨人更有可能支持，放鬆土地使用和環境限制，以增加住房的供應量。儘管，存在一些分歧，但是主要目標還是相同的——建設更多的住房單元。
德州和佛羅里達州這些傳統的紅州，長期以來一直將自己視為經濟住房的避難所，但是，隨著奧斯汀和邁阿密，這些曾經相對負擔得起的城市，已經轉變成更昂貴的地方，這些紅州也逐漸開始採取了YIMBY的政策，以保留對新移民和長期居民的吸引力。
YIMBY與NIABY的鬥爭
雖然，YIMBY這一派對近期取得的勝利，感到很興奮，但他們仍然擔憂實施改革的進展非常緩慢。他們認為，美國近一個世紀以來的住房政策，限制了新建房的供應，現在需要時間來解開它。
但是，除了NIABY跟YIMBY在打對台之外，其實有經濟適用房的組織也反對YIMBY，他們認為YIMBY是站在建築商一方的，增加住房只會圖利建築商蓋更多豪華住宅而已，根本不會考慮到經濟適用房的供給。這個觀點確實值得大眾注意。
到底該繼續NIABY，或者該是時候改變為YIMBY呢？這場拉鋸戰在當前美國房價高昂、住房短缺、利率翻漲的背境下，更顯得劍拔弩張，考驗的不只是政府與立法者的智慧，還有各方的利益考量，當然對眾多購房者來說，大家在意的只是，買房成本要負擔得起。◇
責任編輯：李曜宇
