【2023年10月19日訊】（記者馬尚恩洛杉磯報導）本週三（10月18日）30年固定抵押貸款利率（簡稱房貸利率）達到8%，再次突破23年來的最高點。與此同時，全美房貸申請者人數也降到近三十年來的最低水平。去年1月以來，房貸利率不斷攀升，至今已增長148%以上。利率的變化深刻地影響地產行業，卻未能遏制房價的增長趨勢。
生意清淡 商業地產交易或「崩盤」
根據房貸銀行家協會的數據，房貸申請者總數下降了6.9%，申請者人數下降到1995年以來的最低水平。另據第一美國金融公司（First American Financial Corporation）發布的最新實際房價指數（RHPI），房屋負擔能力也降至三十多年來的最低點。買房人數大幅減少，房產交易越來越少。
洛杉磯地產經紀人安迪·黃（Andy Huang）看到，一些地產經紀人已從全職轉為半職，有的開始去做Uber甚至送貨。在前幾年地產交易高峰期收入頗豐的那些經紀人，現在則早早做起了休長假的準備。
「現在生意很淡。」黃先生說，「生意好的，可以熬過這個嚴冬。」他的地產業務以住宅為主，明顯感覺生意少了很多，再貸款業務則幾乎停止，「現在只有那些非買不可的人才會去買房」。他接觸的大多數客戶普遍採取按兵不動的戰略；加上現在也到了買房淡季，人們開始準備過節，他只能等待下一波房產銷售高潮。
舊金山灣區地產經紀人南希·董（Nancy Dong）也感受到高利率帶來的壓力。她說，利率上漲讓地產行業雪上加霜，對商業地產交易的影響尤其明顯。
「有大量的商業地產，其房貸在今年下半年到明年上半年期間到期，因為是商業貸款嘛，都是短期的，最長也就是10年期，他們一定會重新貸款。」但董女士說，因房貸利率太高，會造成他們無法貸款，可能被迫走向法拍。她由此認為：「商業地產從明年開始，可能會進入『崩盤』期。」
董女士說明，住宅市場不會崩盤，冬季可能會有微小的價格浮動。因舊金山灣區一直有海外資金進入，也吸引很多年輕人，所以房價仍有支撐。不過她也看到，很多經紀人因交易量太少，已經離職或被裁員。
從洛杉磯縣來看，儘管房市轉冷，房產價格依然堅挺。加州房地產經紀人協會（CAR）發布的數據顯示，洛縣獨棟住宅中位價首次突破90萬美元，達到91.46萬美元；而去年的中位數房價為88.2萬美元。
從全加州來看，各種類型房屋的中位數價格略有下跌，從去年的85.9萬美元下降到今年9月份的84.3萬美元；單戶房產銷量比一年前下降了21.5%。
建商信心達低點 經濟學家仍樂觀
利率上漲抑制了房屋供應量。據NAR數據，全美房屋庫存8月份為3.3個月，遠低於平衡供應的水準。一般來說，低於6個月的供應量，往往會推動房價上漲。
而本月房貸利率的飆升，更加劇了行業內的緊張情緒，全美地產經紀人協會（NAR）等團體已在敦促美聯儲結束加息政策。
利率節節高升，讓業者對房市前景越來越悲觀。獨棟新屋市場指數（Housing Market Index，HMI）是由全美住房建築商協會（National Association of Home Builders，NAHB）與富國銀行聯手調查地產開發商對未來市場的看法，指標高於50表示樂觀，低於50則表示悲觀。2023年10月這一指數為40，低於之前三個月的56、50、45，為今年以來最低點。
「房貸報告」（The Mortgage Reports）援引NAHB主席艾麗西亞·休伊（Alicia Huey）的話說，高利率把更多潛在買家排除在房市外，尤其是入職不久的年輕族群；另外，利率不斷調升，也抬升建商成本、抑制新房供給，讓房市降溫更加明顯。
據房利美（Fannie Mae）經濟學家的最新預測，明年央行的貨幣政策可能會放鬆，但利率不會大幅下降；30年期房貸利率預計下降約0.6個百分點，第1季度下降到6.8%，到第4季度平均下降到6.7%。
房貸銀行家協會（Mortgage Bankers Association，MBA）的預測更為積極，認為未來一兩年內利率將穩步下降：30年房貸利率明年會降1個百分點至6.8%左右，年底降到6.1%；2025年第一季度則將下滑至5.9%，到第四季度繼續回落至平均5.5%。
利率下降將推動房屋銷售和房貸發放量。MBA經濟學家還預計，明年全美房屋銷售將增長6.3%，達到517萬套，並在2025和2026年繼續反彈。房利美則認為，明年房屋銷量將基本與今年持平。◇#
