美國地產熱點

2025年 美國房市4個矛盾 5個關鍵問題

文:李歐

【2024年11月04日訊】年底到了,照慣例我們要來談談明年的美國房地產趨勢。過去的一年,大家都經歷滿艱辛的挑戰,心裡在一種很忐忑不安的情況、期盼利率哪一天會趕快下降、希望房源會不斷增加,很可惜這些情況都沒有如願發生,只能說在某些時刻有稍微改善。那麼2025年會帶給我們更好的轉機嗎?能期待明年嗎?

2025年即將到來,美國房地產市場卻矛盾重重,讓許多人感到困惑。全美的抵押貸款利率、租賃模式、擁有住房的夢想和住房趨勢似乎都在衝突,既創造了機會,也帶來了不確定性。

如今的房市是一個複雜的格局,租房和買房之間的緊張關係比以往任何時候都更加明顯,住房的需求因地區差異凸顯了市場的不平衡。2024年即將結束之際,以下四點房市矛盾,很可能在邁向2025年依舊發生,甚至更趨嚴重。

第一個矛盾:儘管美聯儲降息,抵押貸款利率仍然頑固。

雖然之前也有不少專家預測,抵押貸款利率會因為降息,在2025年逐步下走,走向5%的範圍。但是,自從降息以來,利率卻不斷往上爬升。轉眼間10月31日,三十年固定利率已經來到7.09%。

2025年的抵押貸款利率不容樂觀。(Shutterstock)

我們都知道通貨膨脹數據已經降溫,2025年美聯儲會繼續降息,但是美國經濟卻表現出強勁的態度,讓未來降息的步伐不得不減緩。而且,當前抵押貸款利率,已經反映了對美聯儲明年一系列降息的預期,而經濟前景看好,進而推高公債殖利率,因此抵押貸款利率可能不會進一步下降。

高盛的分析師認為,對利率真正重要的是,美聯儲的寬鬆幅度與預期相比。也就是說,預期的降息和實際的降息差距多少,假如實際降息比預期的多,利率有可能會進一步下降,否則抵押市場將提前消化降息的訊號,並且提前作出反應。

因此,在美國經濟在相對強勁的情況下,不可能加大力度降息,也就無法使利率進一步下降,近期十年期國債殖利率持續出現上揚,也代表對降息強度減弱的反應,連帶牽動抵押貸款利率走高。所以2025年,我們很可能將會看到,美聯儲緩慢降息,抵押貸款利率或許保持在6%左右的高位,但呈現美聯儲慢慢降息的矛盾現象。

第二個矛盾:租房很普遍,但成為屋主仍是美國夢的黃金標準。

在大城市和郊區市場,租房不僅更常見,而且對於那些因價格過高,而無法擁有住房的人來說,租房往往是唯一可行的選擇。

租房提供了靈活性,減少了財務負擔,並且免除了財產稅、房屋維護和保險的負擔。所以,越來越多的人選擇長期租房,實際上2024年,約34%的美國家庭都在租房。

然而,儘管租屋者的比例不斷增加,擁有住房仍然是美國夢成功的黃金標準。雖然擁有住房的成本越來越高,屋主需要操心、勞動的工作很多,但是透過長期持有房屋,累積財富的滿足感,始終是人們想要達到的夢想。

不過,在進入2025年,在當今快節奏、高流動的社會中,許多人越來越重視租房所提供的靈活性,但擁有房屋仍然被視為成功、穩定和財務安全的最終標誌。但是住房成本持續擴大,使得租房和買房之間的矛盾不斷加大。

另一方面來說,租房通常被視為不太經濟的選擇,畢竟每個月交出去的租金,並不能夠長久建立家庭的財富。不過,今天要成為一名屋主對經濟上的負擔卻相當沈重,而租屋者卻可以避免高昂的前期購買成本,包括首付和成交費用,同時還可以避免持續的維護費用、房產稅、保險費用和意外維修費用。根據一家財務公司(Ally Financial Inc.)的統計,除抵押貸款外,平均擁有房屋的成本,約為每年18,000美元。

相對來說,租房者省去擁有房屋的成本,換來了搬家的靈活性,可以去尋找更好的工作機會,或更低的生活成本。對某些人來說,這種靈活性開闢了一種不同形式的財富創造。反觀屋主,有些人還因為所謂的「鎖定效應」,而被迫困在現在的房子裡,不敢隨意搬家。所以這樣的矛盾在2025年依然會很突顯。

第三個矛盾:有些地區的住房需求很高,而有些地區則難以出售。

儘管許多市場長期受到住房短缺和庫存低的困擾,但有些市場卻面臨供應過剩和銷售停滯的困境。在加州、新澤西州和華盛頓州等高需求市場,可供銷售的房屋通常很難找到,尤其是經濟適用房、入門型房產,競爭很激烈。今年9月份,加州房價中位數較上季上漲6.5%,到達88萬6,560美元。

相較之下,在佛羅里達州則面臨困境,颶風損害帶來的保費上漲,可能使房屋所有權更像是一種負債,而不是一種資產。根據佛州政策項目最近的一份報告,2017年至2022年間,佛州的保險費率飆升了45%。

10月份肆虐佛州的海倫颶風,讓私人保險損失達60億美元,許多佛人不得不重新評估購屋成本。所以,雖然一些州的買房需求很高,但其它州的房主卻面臨保險負擔,和買家興趣停滯的問題,這加劇了美國的區域失衡。這也是2025年,不得不面對的熱銷與停滯的矛盾狀態。

第四個矛盾:雖然是賣方市場,但銷售絕非易事。

即使在美國的高需求地區,賣房也不像看起來的那麼容易。上市房收到報價的數量雖然不低,但搶房的情況確實減少許多。根據Zillow最近的一份報告,雖然上市房收到報價的中位數仍為2份,但收到4份或更多報價的房屋數量有所減少。這提醒賣家,即使在火熱的市場中,賣出房屋可能比預期更加困難,房主面臨更嚴格的買家審查、貸款難度,以及其他賣家的更多競爭。

由於這樣的困境,根據Zillow的同一份報告顯示,大約三分之二的賣家(66%),至少考慮過出租而不是出售房屋。尤其是年輕的賣家,更傾向於出租房屋作為替代方案,既可創造現金流,也能等待更高的房屋升值空間。18至29歲和30至39歲之間的人,是考慮出租房屋比例最高的兩個年齡層,分別為82%和83%。要出租、還是要賣房?這個矛盾可能會讓賣家有些難以抉擇,或許還得考量當地市場情況,還有自身的財務狀況來做決定。

這裡做一個聲明,以上的論述只是根據近兩年的美國房市發展,所做出的推論,僅供參考,如果市場的抵押貸款利率有不同的變化,將帶來不一樣的結果,要請大家留意。

2025年:美國房市4個矛盾、5個關鍵問題 #美國地產熱點

接下來,還有5個很重要的問題,大家可能會想進一步了解。

第一個問題:2025年該買房,還是要繼續等待?

這不是一個買或不買的是非題,事實上2024年,許多準購屋者選擇觀望,希望2025年能帶來更有利的市場。但房價持續上漲和供應緊張,意味著2025年仍可能是購屋的艱困時期。然而,如果利率出現下降,這將改變市場格局——不僅會讓買家更負擔得起購買,而且之前鎖定較低利率的房主,可能最終會選擇出售,這將增加急需的庫存。

第二個問題:2025年抵押貸款利率會不會下降?

同樣這不是能簡單回答的問題,有些專家認為利率可能降到5%的範圍,但如同我上面講的,也有專家認為會維持在更高的區間。我相信即便利率在某個時間點有所下降,都不要指望會回到3%,而且下降可能會更加緩慢。

第三個問題:2025年美國房地產市場會不會衰退?

幾乎所有的專家都認為房市不會衰退,至少這不是一個迫在眉睫的危機,現在的貸款標準比前一次經濟大衰退之前要嚴格得多,而且在低庫存和高需求的情況下,房地產市場不太可能陷入衰退,除非爆出黑天鵝事件,例如全球範圍的經濟大衰退、地緣政治導致更激烈的衝突等等。

第四個問題:2025年房價會不會下跌嗎?

雖然這也不是一刀切的答案,但是我看到許多的預測皆認為,2025年房價會溫和上漲。整體2024年的房價平均增長率為4.5%,其中CoreLogic預測,到2025年,房價升值將放緩至平均2%。但是不同需求和供應的地區,會有不同的漲跌情況,例如在佛州的部分城市、亞特蘭大和鹽湖城,可能會面臨較大的價格下調。另外,也有些市場,可能沒有變化。

第五個問題:2025年是賣方市場,還是買方市場?

儘管,我們知道2024年的房屋市場,對買家來說,逐漸有所改善,聽到更多的賣方讓步的例子,但市場仍然很緊張,以至於2025年大多數地區,可能還是賣方市場。

好消息是,庫存和需求似乎會更加平衡,但許多地區供應仍然嚴重不足,因此很難成為真正的買方市場。儘管如此,買方實際能有多大的談判空間,還得看該房產的競爭程度。◇

責任編輯:李曜宇

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