資深經紀人:投資美國地產的3大關鍵因素

【2024年09月05日訊】(記者馬尚恩洛杉磯報導)剛剛過去的暑期,洛杉磯都市區房屋銷量增加,房價仍在穩步提升。超高的房價,讓年收入20多萬美元(下同)的家庭都買不起房。這種態勢下,投資買房會面臨哪些風險?

南加州Landmaster Realty地產公司資深經紀人(Broker)羅伊‧張(Roy Zhang)向記者介紹說,他的一名客戶是警察,妻子是老師,兩人收入加起來19萬多,但在房價高昂的橙縣,他們還是無法通過貸款資格審查。在橙縣,購買一套中間價位(今年7月份為140萬左右)的房子,要達到常規貸款的收入門檻,年薪可能需要達到29萬左右。

房地產數據研究機構ATTOM Data的數據顯示,今年前六個月,美國就有17.74萬處房產進入法拍程序。

羅伊認為,買家如果是為了自身擁有安居環境、安排子女上學或方便工作,未來幾年不打算移居,並且工作穩定、有能力支付貸款,不妨買房;如若為了投資而貸款買房,有三大關鍵因素需要考量:

1. 房價高點

據美國全國房地產經紀人協會(NAR),今年6月份全美房價中位數達到創紀錄的42.69萬。住房經濟學家們認為,房地產崩盤的可能性很小,即使房價下跌,也不會嚴重到像2008年房市崩盤時的程度。

不過,恐慌心理並未消失。據銀率網(Bankrate)調查,有33%的賣家和買家都在問:房價到底什麼時候會崩盤?

「我不認為房地產是第一位的投資。」羅伊說,尤其在加州,目前房價太高;投資買房講究入場時間,若在高點買房,可能以後十多年都無法解套。

他看到,有一少部分房主是2007、2008年房價最高時買的房,到2018年以原價賣出,「這種例子很多」。

「房子賺不賺錢,賣出的時間固然重要,但更關鍵是看買入的時間。」羅伊說,很多人選擇將房子出手,或是身不由己,或是因年歲大了無力照看,賣的時候一般較急,很難挑選時機;相對來說,買家更好掌控購房時機。

2. 持房成本

羅伊指出,很多人賣房時覺得成交價比原價高出很多,卻沒有考慮買房後這些年的持房成本及投入資金的機會成本,地稅、貸款利息、管理維護等成本都需考慮。雖然賣一套房子表面上賺到了原價的三四成,但去除成本後,年平均回報率可能只有2%左右。

如果房主當初購買債券或投資股市,這些投資更靈活且容易變現,也是非常好的投資方式,不一定非要投資房地產。當然,最好是分散投資,根據自身情況,合理分配調整投資結構,在可接受的風險範圍內,獲得收益的最大化。

羅伊認為,華人中普遍有一種買房情結,除歷史文化原因外,關鍵是很多在美華人不懂得其它投資方式。

3. 宏觀因素

羅伊說,有房者都希望房價上漲,但房地產市場並不能排除未來危機的出現:意外的經濟危機、執政黨更替等等,也可能導致出現灰犀牛或黑天鵝事件,影響到房價。

如今美國中產階層的規模縮小,低收入和高收入家庭的比例在增加。據皮尤研究中心,從1971到2023年,美國低收入家庭比例從27%增加到30%,中等收入家庭從61%減少到51%,高端收入家庭,則從11%增加到19%。羅伊認為,這種變化不是好兆頭。

美國勞動力市場也出現收緊趨勢。今年4、5月份的就業人數都出現大幅下調,6、7兩個月份的失業率都超過4%。

今年第二季度過後,美國人信用卡的卡債總額達1.14萬億美元,是1999年以來的最高點;同期美國人家庭債務總額近17.8萬億美元,也創下了歷史新高。

羅伊最後提醒:「近一兩年或三五年內,這些不利因素會不會對房產市場產生像2008年那種影響,或是在某處爆雷,引發連鎖反應,導致房價下跌?都是有可能的。」◇

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