【2024年09月05日訊】（記者馬尚恩洛杉磯報導）剛剛過去的暑期，洛杉磯都市區房屋銷量增加，房價仍在穩步提升。超高的房價，讓年收入20多萬美元（下同）的家庭都買不起房。這種態勢下，投資買房會面臨哪些風險？
南加州Landmaster Realty地產公司資深經紀人（Broker）羅伊‧張（Roy Zhang）向記者介紹說，他的一名客戶是警察，妻子是老師，兩人收入加起來19萬多，但在房價高昂的橙縣，他們還是無法通過貸款資格審查。在橙縣，購買一套中間價位（今年7月份為140萬左右）的房子，要達到常規貸款的收入門檻，年薪可能需要達到29萬左右。
房地產數據研究機構ATTOM Data的數據顯示，今年前六個月，美國就有17.74萬處房產進入法拍程序。
羅伊認為，買家如果是為了自身擁有安居環境、安排子女上學或方便工作，未來幾年不打算移居，並且工作穩定、有能力支付貸款，不妨買房；如若為了投資而貸款買房，有三大關鍵因素需要考量：
1. 房價高點
據美國全國房地產經紀人協會（NAR），今年6月份全美房價中位數達到創紀錄的42.69萬。住房經濟學家們認為，房地產崩盤的可能性很小，即使房價下跌，也不會嚴重到像2008年房市崩盤時的程度。
不過，恐慌心理並未消失。據銀率網（Bankrate）調查，有33%的賣家和買家都在問：房價到底什麼時候會崩盤？
「我不認為房地產是第一位的投資。」羅伊說，尤其在加州，目前房價太高；投資買房講究入場時間，若在高點買房，可能以後十多年都無法解套。
他看到，有一少部分房主是2007、2008年房價最高時買的房，到2018年以原價賣出，「這種例子很多」。
「房子賺不賺錢，賣出的時間固然重要，但更關鍵是看買入的時間。」羅伊說，很多人選擇將房子出手，或是身不由己，或是因年歲大了無力照看，賣的時候一般較急，很難挑選時機；相對來說，買家更好掌控購房時機。
2. 持房成本
羅伊指出，很多人賣房時覺得成交價比原價高出很多，卻沒有考慮買房後這些年的持房成本及投入資金的機會成本，地稅、貸款利息、管理維護等成本都需考慮。雖然賣一套房子表面上賺到了原價的三四成，但去除成本後，年平均回報率可能只有2%左右。
如果房主當初購買債券或投資股市，這些投資更靈活且容易變現，也是非常好的投資方式，不一定非要投資房地產。當然，最好是分散投資，根據自身情況，合理分配調整投資結構，在可接受的風險範圍內，獲得收益的最大化。
羅伊認為，華人中普遍有一種買房情結，除歷史文化原因外，關鍵是很多在美華人不懂得其它投資方式。
3. 宏觀因素
羅伊說，有房者都希望房價上漲，但房地產市場並不能排除未來危機的出現：意外的經濟危機、執政黨更替等等，也可能導致出現灰犀牛或黑天鵝事件，影響到房價。
如今美國中產階層的規模縮小，低收入和高收入家庭的比例在增加。據皮尤研究中心，從1971到2023年，美國低收入家庭比例從27%增加到30%，中等收入家庭從61%減少到51%，高端收入家庭，則從11%增加到19%。羅伊認為，這種變化不是好兆頭。
美國勞動力市場也出現收緊趨勢。今年4、5月份的就業人數都出現大幅下調，6、7兩個月份的失業率都超過4%。
今年第二季度過後，美國人信用卡的卡債總額達1.14萬億美元，是1999年以來的最高點；同期美國人家庭債務總額近17.8萬億美元，也創下了歷史新高。
羅伊最後提醒：「近一兩年或三五年內，這些不利因素會不會對房產市場產生像2008年那種影響，或是在某處爆雷，引發連鎖反應，導致房價下跌？都是有可能的。」◇
