美國購房者別氣餒 今年房價或持平甚至下跌

【大紀元2022年04月20日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)隨著美國抵押貸款利率飆升,購房者的負擔能力再次遭到壓縮,使購房活動的早期指標出現一些放緩的蛛絲馬跡。有許多買家、賣家都在觀望接下來房地產市場會不會發生跌價。根據最新的數據,專家說:「市場不太可能很快從賣方市場轉向買方市場。」。

今年春季早期購房繼續下滑,因為新掛牌房源比去年同期下降7%,平均30年期固定抵押貸款利率飆升至5%,中位要價攀升至397,747美元,導致典型購房者的月供增加同比增長35%,達到2,288美元的歷史新高。

以下幾個早期關鍵指標,告訴我們市場正在軟化:
#在Google上搜索「待售房屋」的人數減少——截至4月9日的一週內,搜索量比去年同期下降了3%。
#經季節性調整的Redfin購房者需求指數在過去4週內下降了3%,而去年同期增長了5%。該指數較上年同期上漲2%。
#根據住宅房地產公司ShowingTime的數據,從1月第一週到4月10日的房產展示活動比2021年同期低23個百分點。
#在截至4月8日的一週內,抵押貸款購買申請比去年同期下降6%,而經季節性調整的指數每週增長1%。
#在截至4月14日的一週中,30年期抵押貸款利率升至5%——自2011年2月以來的最高水平。這高於前一週的4.72%,是自1994年5月以來最快的三個月漲幅。
更多內容請見視頻:美國固定利率抵押貸款飆升 如何影響房地產|購房情緒指數很悲觀|房地產降溫早期信號|負擔能力成問題|過熱市場可能首現倒退【美國地產熱點】第63集

美國房地產市場正在轉向

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示:「購房者的需求確實是有限度的,儘管過去幾年的市場讓它看起來無窮無盡。」「抵押貸款利率的急劇上升正在將更多的購房者趕出市場,但這似乎也阻止了一些房主出售。由於供需雙雙下滑,市場不太可能很快從賣方市場轉向買方市場。」

儘管有這些早期跡象表明市場正在放緩,但對於購房者來說,它仍然像以往一樣炙手可熱,根據可追溯到2015年的數據,房屋銷售速度和價格上漲創下新紀錄:全美45%的上市房在一週內找到買家;售出的房屋平均價格比要價高出2.4%。

波士頓房地產經紀人詹姆斯・古爾頓(James Gulden)說:「如果房屋上市超過一週,人們就會開始懷疑為什麼,或認為它有問題。」「我最近寫的每一個報價都面臨著多個報價,但有些人終於受夠了所有的競爭並退出了。在高壓力的競標戰形勢下,他們越來越不願意提出高風險的報價。」

考慮到更高的售價和抵押貸款利率,如今的購買房屋的費用比一年前高出約 30%。這迫使許多想買房的人退出市場,並擱置他們的購房夢想,因為預算只能到此為止。

根據抵押銀行家協會的數據,在截至3月25日的一週內,購買房屋的抵押貸款申請同比下降10.1%。

大多數房地產專家認為,更高的抵押貸款利率將迫使價格增長放緩。雖然這意味著兩位數增長的結束,但價格將繼續上漲——只是稍微慢一點。一些人甚至認為,全美房價漲幅最高的地區,價格可能會略有下降。

據Realtor.com報導,穆迪分析公司首席經濟學家馬克・贊迪(Mark Zandi)表示:「一段時間以來,我們已經觸及房地產市場的天花板。」

「首先下跌的是房屋銷售。人們只是買不起」,他說:「然後我們會看到價格增長開始放緩。最終,我預計某些市場的價格會有所下降。」

買家的負擔能力是最大問題

達拉斯聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Dallas)近日發文警告,房地產泡沫正在醞釀,「因爲『害怕錯過』而進行的購買,可能會推高房價並提高對房價強勁上漲的期望」。

根據第一資本市場指數(Capital One Marketplace Index)顯示,三月份的分期付款,今年二月約有26%的人難以支付帳單;近一半(47%)的人表示他們擔心下個月要支付的至少一筆帳單。(該指數著眼於COVID-19如何隨著時間的推移影響不同收入的美國人。)

根據該指數,這導致近三分之二(62%)的人表示通脹影響了他們的支出。其中一些可能會影響到房地產市場。

Realtor.com首席經濟學家丹尼爾・海爾(Danielle Hale)說:「購房者必須有能力支付抵押貸款和預算中的所有其它費用,這變得越來越難。」

高抵押貸款利率還沒有壓低價格,價格甚至可能上漲,至少在最初是這樣,因為買家競相鎖定房產,以免他們陷入更高的利率。這可能會導致他們提出更大的報價以贏得競標戰,這反過來又會激發賣家提高價格。

在全美範圍內,截至3月26日的一週,標價中位數與去年相比上漲了15.3%。然而,許多房地產專家預測該「派對」可能即將結束。

「我們從歷史中了解到,價格可能會下跌」,海爾指出:「更重要的問題是它是否會立即發生。這很難說。」

隨著抵押貸款利率高得多,海爾認為住房將不得不進行調整,只是目前尚不清楚這是否意味著價格下跌或只是放緩價格增長。

馬克・贊迪(Mark Zandi)認為,在最過熱的房地產市場,價格將放緩,甚至下降5%至10%。

贊迪還說,下降將出現在最活躍的地區,例如博伊西(Boise, ID)、愛達荷州和鳳凰城、東南部和佛州,以及德州。贊迪說,這些都是當地人難以購買的地方,尤其是當他們與財力雄厚的投資者競爭時。

贊迪說:「這些市場的價格漲幅最大,我們將看到最多的懲罰(comeuppance)。」

「由於中產階級買家受到通貨膨脹和住房成本上漲的影響,中產階級市場可能受到的影響最大」,他補充道:「由於可供出售的可負擔房屋並不多,因此低端市場的表現可能會更好。因此,預計這些(低端)銷售將保持活躍。」#




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本文刊載於舊金山4月16日地產版

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責任編輯:李曜宇

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