【2022年07月23日訊】（記者李歐編譯報導）最近抵押貸款利率在經歷連續三週的大幅飆漲後（根據房地美30年期固定利率從5.09%至5.81%），又經歷了兩週的下滑，直到7月14日的一週內又抬頭上揚。為何抵押貸款利率，在近期波動如此之大？據專家說法與經濟的不確定性有很大關係。
上個月，利率飆升，一些抵押貸款（或稱按揭貸款）跟蹤器報告說，利率短暫超過6%，然後跌至5%附近。這與一年前有很大不同，當時利率徘徊在3%左右，從一週到下一週沒有大幅波動。
據房地美（Freddie Mac）統計，在截至7月21日的一週內，30年期固定利率貸款的平均利率為5.54%。這比前一週平均5.51%有所增加，但低於6月29日一週的5.7%。（Freddie Mac的費率與《抵押貸款新聞日報（Mortgage News Daily）》的計算不同。後者報告的利率在6月中旬超過6%，然後持續滾動。）
通脹與升息使經濟的不確定性增高
房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）14日表示：「由於財政和貨幣拖累，經濟增長放緩，抵押貸款利率波動很大。」，「隨著利率達到十多年來的最高水平，房價不斷上漲，通貨膨脹繼續影響消費者，負擔能力仍然是許多美國人擁有住房的主要障礙。」
對於同樣面臨收入緊縮的買家來說，經濟起伏壓力尤為大。
美國房地產的買家很快意識到，即使是房地產市場的上市房增加，他們的每月抵押貸款付款膨脹到他們承受能力之外。更高的利率還意味著那些有資格獲得抵押貸款的人，隔天可能無法承擔提高的利率。
據Realtor.com撰文，抵押貸款資訊網站HSH.com的副總裁基思・甘賓格（Keith Gumbinger）說：「自年初以來，抵押貸款利率翻了一番，這確實給那些依靠創紀錄的低利率來支援購買創紀錄的高價房屋的買家造成了困難。」
然而，美聯儲的使命是透過提高自己的利率來抑制通貨膨脹，這可能會使國家陷入另一次衰退，預計抵押貸款利率不會很快安定下來。
甘賓格說：「在未來幾個月裡，波動性可能會繼續非常高」，「市場尚未決定更大的威脅是通貨膨脹上升，還是經濟衰退的威脅。」
抵押貸款利率 將朝哪個方向發展
現在大多數頭條新聞是關於美聯儲的提高短期利率的消息，以應對對美國人預算造成嚴重破壞的高通貨膨脹。抵押貸款利率雖然不同，但往往遵循與美聯儲利率相同的軌跡。
「美聯儲每次（利率）上漲似乎都讓抵押貸款利率飆升。」一位房地產估價師喬納森・米勒（Jonathan Miller）說：「未來三到四個月後的抵押貸款利率不太可能像今天這樣低。」
抵押貸款的貸方也有保持高利率的經濟動機——尤其是現在許多貸方都在受到損失。因為越來越少的房主為現有貸款再融資，因而減少了生意。貸方向新客戶提供更高的利率，意味著貸方可以獲得更多資金。
此外，美聯儲已經減少了在新冠疫情期間為保持經濟強勁，而發起的抵押貸款支持證券（即抵押債券）的購買。（貸方通常將貸款捆綁在一起，並將其出售給投資者；他們這樣做是為了將貸款從帳簿中註銷，並騰出資金來進行新的抵押貸款。）當對抵押貸款債券的需求下降時，價格就會下降，利率則會上升。
然而，也有相反的力量推動抵押貸款利率下降。
隨著美聯儲繼續加息，人們對經濟衰退的擔憂也在增加。許多憂心忡忡的投資者正在從低迷的股市中取出資金，並將其投入他們認為更安全的投資：債券，包括抵押債券。這種額外的需求有助於保持較低的抵押貸款利率。
「我仍然預計抵押貸款利率將走向6%」，Realtor.com高級經濟學家喬治・拉蒂烏（George Ratiu）說：「然而，經濟衰退或人們的恐懼可以緩和利率上揚。」
如果美國確實走向經濟衰退，抵押貸款利率可能會再次下降。美聯儲通常會降低自己的利率以刺激經濟，抵押貸款利率通常也會隨之降低。這就是在疫情期間發生的事情，當時抵押貸款利率在此前沒有過的2%範圍內觸底。
HSH.com的甘賓格表示：「大幅降低抵押貸款利率將意味著經濟大幅降溫。」
位於圖森（Tucson）的Lending Arizona的抵押貸款經紀人洛克・安德魯斯（Rocke Andrews）在其35年的從業生涯中，從未見過抵押貸款利率上升和下降如此之快。
「很多時候，（利率）一直在波動，但都在一個方向上，更多的上升非常快，或者下降非常快，」他說：「在經濟放緩或通脹放緩的明確方向出現之前，預計會出現波動。」◇
本文刊載於舊金山7月20日地產版
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責任編輯：李曜宇
