2023年預測:南加州房價中值將下滑10%

【2022年12月28日訊】(記者徐曼沅編譯報導)辭歲送舊、迎接2023年,抵押貸款經紀人、地產專家傑夫·拉澤森(Jeff Lazerson)帶來好了消息,他預測:我們不會像大衰退(Great Recession)時期的抵押貸款崩潰那樣從房價繁榮走向蕭條。

業主和經紀人的壞消息:加州和美國房價走軟

根據《橙縣紀事報》報導,拉澤森認為2023年前三個季度的利率將基本保持不變,但在第四季度會下降。觀看每週的房地美(Freddie Mac)固定抵押貸款利率將與「等待油漆乾燥」一樣乏味。

滯脹將是房地產市場的頭號公敵,這是高通脹和經濟停滯的綜合結果。人們將面臨:工資壓力、公用事業成本和雜貨價格高如山;消費者儲蓄減少、失業率將飆升和總是更高的賦稅;此外還會看到消費者信心大幅下降。因此,拉澤森判斷,經濟將停滯。

拉澤森預測2023年房市相關變化:

1) 南加州房價中值(洛杉磯縣、橙縣、河濱線和聖貝納迪諾縣)將下跌10%。

2) 房地美30年期房貸固定利率平均將是5.875%。而今年,到年底人們將看到30年期利率為5.25%

3) 房地美15年期固定利率平均為5%。而今年年底,利率將為4.25%。

4) 用於購房和再融資的抵押貸款額,將從貸款數據公司Black Knight今年估計的2.3萬億美元下降至1.8萬億美元。與2021年的4.35萬億美元相比,2022年的抵押貸款額下降了驚人的47%。很少有人會再融資,因為幾乎所有人都處在3%甚至更低的固定利率上。越來越多的失業率意味著,只有勇敢的人才會考慮在房價疲軟和抵押貸款利率翻倍的情況下進行房屋交易。首次購房者將大行其道。

5) 加州90%的購房者將採取貸款方式。根據 Black Knight的說法,今年這一比例為84%。到2023年,現金投資者和炒房者將基本消失。

6) 華爾街的最優惠利率將達到8.25%的上限。2022年最優惠利率開始為3.25%,目前是7.5%。

7) 聯邦住房管理局(FHA)將其收取的預付抵押貸款保險費率從目前的1.75%降至1.1%;每月房貸保險費將從目前的0.85%降至0.50%。

8) 在全國範圍內,購房銷售交易將比2022年下降25%。根據全國房地產經紀人協會的數據,2021年11月的銷售額下降了35.4%。

9) 加州房地產經紀人協會的推薦費協議將被修改,當經紀人同意向介紹者支付推薦費時,增列委託人(購房者或賣房者)確認項目。目前,即使加州法律要求披露,也沒有委託人發聲餘地。

不過,拉澤森自認他對2022年的預測不盡理想:1) 房地美30年固定利率平均為3.375%;事實上,平均為5.32%。2) 房地美15年期固定利率平均為2.625%;但平均為4.56%。

3) 四縣房價中值將上漲8%。根據CoreLogic的數據,截至10月,房價中值上漲了12.95%。4) 四縣區域的房屋銷售量將持平;但銷售額下降了19.2%。5) 加州房屋銷量將增長5%;但加州房地產經紀人協會10月份預計加州獨棟房屋銷售總量為359,200套,比2021年下降19.2%。

6) 最優惠利率將上調至4%;但最優惠利率實際上增加到7.5%。7) 用於購買和所有再融資的抵押貸款資金量將達到3萬億美元;Black Knight估計總交易量為2.3萬億美元。8) 聯邦住房管理局將減少抵押貸款保險;事實上,聯邦住房管理局抵押貸款保險保持不變。

9) 聯邦政府不會有任何新的中共病毒(COVID-19)房貸支付延期計畫;加州也不會有任何新的暫停驅逐租戶計畫。確實沒有來自聯邦政府或加州的新計畫。

房地美利率新聞

30年期固定利率平均為6.27%,較上週下降4個基點(Basis point,0.01%)。15年期固定利率平均為5.69%,比上週高15個基點。

抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)報告,房貸申請比前一週增加0.9%。

底線:假設借款人獲得726,200美元合規貸款的平均30年期固定利率,去年的還款額比本週的4,481美元還款額少1,400美元。

在當地,符合條件的借款人可以用1個百分點的費率獲得以下固定利率房貸。5.375%的30年聯邦住房管理局貸款,5.125%的15年常規貸款,5.75%的30年常規貸款,5.625%的15年常規高額貸款(貸款額從726,201至1,089,300美元),6.375%的30年常規高額貸款,6.875%的巨額(Jumbo)30年固定貸款。

註:聯邦住房管理局符合規定的30年期房貸僅限於內陸帝國的56萬2350美元和洛杉磯縣和橙縣的64萬7200美元的貸款。

本週引人注目的貸款計畫:一個30年期的巨型貸款,前五年鎖定在5.25%,費率為0.75個百分點。◇

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