【2023年03月28日訊】自從三月初發生銀行倒閉事件之後，後續又衍生出很多的銀行危機，造成現在大家對經濟都很擔憂啊，那麼在這樣經濟不穩定，甚至是感覺隨時又會出現暴雷的背景之下，對一直是很熱門的佛羅里達州房地產市場，又會有什麼樣的變化呢？我們這次再度請到中佛州的房地產經紀人劉雲飛先生，來為我們介紹奧蘭多周邊的房市現況。
問：現在整個全美經濟陷入一個非常不穩定的情況，自從3月10日，硅谷銀行倒閉之後，加劇了經濟的不穩定性，大家心情都很忐忑，請問這樣的情況下對房市有什麼影響？
劉雲飛：（銀行倒閉之後）這十來天吧，實際上是對房市銷售是有影響的。雖然這次硅谷銀行倒閉和2008年的雷曼兄弟的破產不太一樣，當時是信用破產，這次實際上是擠兌造成的。雖然作為個人來說，我是不擔心（房市），因為美國政府也是及時出手（救援），不過，房地產這個行業和政策（指美聯儲升息造成的經濟緊縮）是直接掛鉤，所以說感覺（市場衰退）很明顯。尤其是投資人，對經濟前景不明朗，都是保守的觀望狀態。
前幾天已經簽約的一個商業地產，最終買家還是因為感覺經濟不太樂觀，決定再觀望一陣子，等下半年再說。所以，影響還是很明顯的。
問：在這樣的不明朗的經濟前景之下，你對投資佛州有什麼建議呢？
劉：我個人來說，對佛羅里達州的房地產還是挺看好的。佛州的人口從2000年到2022年一直持續的流入，並不是說只是短時間的這兩年，所以房子的需求屬於是剛需的。加上現在通貨膨脹，錢放在哪裡比較安全呢？我個人感覺應該是放在房子上還是比較安全的。我個人也是這麼做的。
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除了自住房之外，作爲投資房，如果長期在佛州握有房地產，真的不用擔心，因為房價是一直朝上穩步增長的。而且，只要是租金回報率有現金流，就不用怕，因為錢是銀行借給你的，買家最多只要負擔百分之25的頭期款，其餘是租客幫我們供房子，在五年、十年之後，資產就非常可觀了。
問：現在很多的銀行的現金流有危機，資金緊縮，會不會在放貸上更嚴苛？
劉：銀行的放貸確實更嚴苛了，從去年美聯儲漲息以來，買家人數大量減少，但是銀行的貸款申請卻一點都沒有鬆弛。像是2008年，次貸危機的時候，你去銀行基本都能貸到款。現在來說，申請正規的查收入貸款，幾乎都想罵人，就是說它要求的那些材料，非常非常的苛刻。
問：劉先生你現在住在薩拉索塔（Sarasota），可以給我們介紹這個城市，應該很多朋友都很陌生。
劉：是的，我在薩拉索塔已經居住十多年了，它是在佛羅里達州的西海岸，緊挨著墨西哥灣，順著75號公路朝北開，五六十英里就能到達坦帕（Tampa），到奧蘭多是120英里，兩小時車程，到邁阿密是三個小時，兩百多英里。薩拉索塔是個特色小城市，冬天會比奧蘭多溫暖兩到三度，但是夏天又要比奧蘭多涼快兩三度，有點小海風非常舒服，當然，要是你在太陽底下暴晒還是會很熱。
這個城市差不多百分之九十幾都是白人，家庭收入都是偏高的，所以城市各方面的配置都很齊全，雖然說城市很小，包括醫療、學校、警察的部署等等，都是很不錯的。
另外，它有長達三十幾英里的海岸線，這一長鏈式的海島幾乎是每一個地方都有沙灘，從北邊的布雷登頓（Bradenton）、萊克伍德牧場（Lakewood Ranch）、西埃斯特基（Siesta Key）、奧斯普里（Osprey）、威尼斯（Venice），到最南面的恩格爾伍德（Englewood），這一帶都屬於薩拉索塔縣（Sarasota County），這一片都有沙灘，而且都很漂亮！基本上都是白色的沙灘，特別是西耶斯塔海灘（Siesta Beach），我們特別愛給朋友推薦，也是因為確實很漂亮，它的沙子都像白色的雪一樣，又細又沒有一點雜質，它連續兩年被評全美第一名的海灘。
薩拉索塔跟奧蘭多、坦帕對比，雖然奧蘭多、坦帕人口比較多，華人也相對要多，但是在奧蘭多，你出一趟門辦個事、到Costco買個東西，基本上半天就過去了。但是，在薩拉索塔就不存在這個問題，去Costco十多分鐘車程，去海灘也十多分鐘，也不堵車，週末帶孩子去海灘游游泳、晒晒太陽，包括送孩子去滑冰、學習，距離都不遠，非常方便。
之前在這裡，大型的華人超市還是沒有，不過，最近有了好消息，我們這裡馬上要開一家大型華人超市，馬上就準備開張了！我們這裡周邊的超市、菜農他們都會送貨，華人都在微信群裡約好，送貨上門，所以確實很方便。
另外，這裡的學區特別值得一提。因為佛州這些年人口的流入特別的快，所以學校的擴張、老師的增加都跟不上人口的流入，所以最近幾年，你查佛州學校的分數，降得特別的快。像是奧蘭多地區好一點的學校的分數都不高了，有一些還是挺好的，但是分數都很低了。薩拉索塔的學區相對還是很好，特別是Pine View School，我們華人稱松景學校，我們家兩個女兒就是在這個學校上學，實際上我家就住在學校後面，她們倆自己騎自行車上學。
這個學校（Pine View School）是個什麼特色呢？它是佛羅里達州唯一一個公立學校的尖子學校，進入學校有一個門檻——需要IQ測驗（智力測驗），IQ 130以上，還有其它一些方面都滿足了，就可以進入學校。而且從小學二年級一直到高中畢業，所有的班都是尖子班，所以它的排名非常靠前，在佛州肯定是第一名了，在2022年全美排行第24名，2013年的時候是排名第6名，2008年排名第7名。我們這邊的華人，比方說，我鄰居是在USF（南佛羅里達大學）作教授的，他家孩子和我家老二是同年級的，他們就是在坦帕上班，但是為了孩子上這個學校，他情願住在這邊。
還有，薩拉索塔雖然說城市小，但是它能滿足各種年齡段的人在這裡居住，各種經濟條件的人在這邊居住。三四十萬，就能買到一個學區房的連排屋；五十萬左右，就能買到高爾夫球場社區的獨棟別墅。當然，如果買家條件更好的，想買更好的，這邊能滿足各種階層的人。喜歡打球的，薩拉索塔北邊的一個IMG學校，是一個運動學校，培養了好幾位網球世界冠軍，國內不少有條件的家庭都送孩子來這裡打網球、打高爾夫球。
剛剛說到的松景學校也吸引從奧蘭多、邁阿密等等，很多家庭為了這個學校而搬到這邊來居住。我家這個社區實際上才三四百戶，我們華人就有三四十戶，將近百分之十的人口。所以，我也是非常樂意將這個地方介紹給更多的華人朋友。
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問：華人在那裡算是少數，會有種族歧視的問題嗎？
劉：我們實際上一點這種感覺都沒有。有的時候可能是剛剛從（大陸）國內來的朋友，不太了解本地的風俗，會有些誤會。我現在回想，過去有過那麼一兩次和當地人有過誤會的時候，其實都是自己的原因造成的。我個人的建議，我們自己首先要把自己作為一個本地人，不要把自己當成外來人，因為美國本身就是一個移民國家，大家都是移民來的。你如果把自己當成主人一樣在這裡生活，維護好自己的社區，維護好學校的規則，各個方面都做好的話，我相信不會有這種問題。
問：薩拉索塔受到颶風的影響如何？
劉：這次伊恩颶風對薩拉索塔，尤其是往南到麥爾茲堡（Fort Myers）這一帶，是這次颶風登陸的地點。我家離海灘也很近，最多就是兩英里。這次颶風的風速是非常快，最厲害的時候，風速都達到時速140、150英里。我家也是兩層樓的房子，說實在的只要房子平時維護的好，都不用擔心，它不是龍捲風，就是大風而已。我在佛州二十幾年，經歷了好幾次非常厲害的颶風，包括住在奧蘭多的時候（2005年）的卡崔娜颶風，還有前幾年的艾瑪，都是記憶深刻。
其實，我一點都不擔心颶風，當然家裡該準備的要準備好，我們不要去藐視大自然，大自然的力量是很厲害的。但是就颶風來說，有很多人雖然很擔心，但是我是一點都不擔心。家裡的窗戶可以裝上鋁製的金屬板，來作為保護，防止颶風刮起硬物打破玻璃；房頂如果有鬆動的地方，或破了的瓦，就即時換掉，完全就沒有問題。像伊恩這一次（我家）幾乎就沒什麼損害。當然，有很多屋頂，尤其是麥爾茲堡這一帶靠近海邊的，屋頂損傷是最大的。
在薩拉索塔，靠近海邊不到1英里的地方，我有一個老房子，1960年代的房子，是一間小平房，這次也都沒有事。但是，有一點要注意，不要買在低窪地區，颶風來的時候通常都帶著大雨，會有淹水麻煩。這次我還特別跑到麥爾茲堡，看看受災的房子，大多數的房子實際上還是水淹進房子裡邊。除了這一點，風還真的不是問題，沒那麼可怕！◇
責任編輯：李曜宇
