【2023年05月15日訊】文：李歐
根據標普凱斯－席勒房價指數，美國房價從2022年6月至2023年2月，已經下跌4.9%。我們現在正處在，自上世紀80年代初以來，最難以負擔房價的環境，房地產市場的需求大幅放緩，供應量也一直萎靡不振。而且，現在有兩個大因素，將很可能將房市拖入一個更深的谷底。另外，今天我還要談到美國禁止中國人買房的最新進展。
在2000年代中期的住房危機期間中，美國房價指數下跌了27%，但是從去年到今年2月，我們還下跌不到5%，甚至1至2月份，房價還小幅上漲0.17%。進入春夏季的市場，往年都是房市旺季，現在也確實出現一定的熱度，可以看到全美的交易在增快，價格在止跌。
不過歸根結底，這是市場上的供應量短缺造成的結果。看到Redfin的數據，在4月份，待售房的新上市量同比下降22.9%，這是2020年5月以來的第二大跌幅，全部可售的二手房數量，只比去年同期上漲5.9%，已經不再是過去幾個月常看到的兩位數增幅。因為這個供應量短缺的原因，導致市場銷售很緊張。
但是，據專家表示，今年有兩個大風險，將可能導致房價再下跌15到20%。持這種言論的專家是著名的伊恩・謝潑德森（Ian Shepherdson），他是萬神殿宏觀經濟（Pantheon Macroeconomics）諮詢公司的創辦人，曾經在2005年發出警告，房地產市場的低迷將引發經濟衰退。果然美國房價在2006年達到頂峰之後，然後一直下跌到2012年，同時也重創經濟。
乾淨世界：兩大風險醞釀 美國房價跌更多｜禁止中國人買美國房 最新進展｜【美國地產熱點】5//11/2023
據「商業內幕」報導，現在Shepherdson說，隨著投資者湧入避險資產，經濟衰退將壓低10年期國債利率。這將把30年期抵押貸款的利率也往下拉，可能降至6%或更低。自去年9月中旬以來，平均利率一直在6%以上。而這種下降將導致房市的庫存增加，因為潛在的賣家，如果看到利率降低了，可能就會願意換房，而不是一直死守著手上的低利率。
但是抵押貸款利率的下降，不是會刺激房地產市場的買氣嗎？怎麼會抑制需求呢？
抑制需求的第一個因素
Shepherdson認為，現在可能有兩件事情會阻止需求上升。第一個就是經濟衰退，因為貨幣緊貨、利率上升所帶來的經濟風險，會導致人們把資金投向避險資產，就像我上一次文章中說的，債券、基金，或是儲蓄帳戶，現在都有比較高的利息。因為很多人都在想辦法把資金放到更安全的地方，準備來應對未來可能的更大衰退。這樣就導致，資金流向房地產的數量會大大減少。
抑制需求的第二個因素
另外一個因素是信貸緊縮，而信貸緊縮又會更近一步打擊經濟，所以經濟衰退和信貸收縮，在目前基本上是一個循環關係，因為很多人貸不到錢，所以大家就無法有更大的支出，經濟就會衰退；經濟衰退，銀行就更不敢放貸，然後經濟就更衰退。所以這個雪球很輕易就會越滾越大，直到美聯儲認為不行了，美國經濟快要垮了，應該要重新降低利率，刺激經濟了。
現在很多開發商沒辦法蓋更多的房子，就是因為貸不到錢，或是因為利率太高，不敢從銀行借太多錢去蓋房子。因為房地產市場正在萎靡，若蓋了房子，而沒有人去買。那麽建築商、開發商，就沒有錢去還給銀行，他們就要承擔很高的利息，甚至到時候可能會發生貸款違約。那對開發商而言，就是一個重大的打擊。
近期接連發生三起區域性銀行倒閉，所以現在銀行都試圖保持較高的現金流動彈性。因此，銀行在放貸業務上會更加謹慎。消費者和企業都報告說，在當前環境下獲得信貸更加困難，表示更多銀行正在收緊貸款標準。
房價下跌未必是壞事
不過房價下跌也未必是個壞事。Shepherdson說，之前驅動的住房需求是疫情造成，它導致庫存大幅下降，並推動價格大幅上漲，可是房價要是一直漲下去，沒有人受得了，房價必須要放鬆。所以，他認為必須看到市場出現某種常態。這個常態就是房價必須要下跌，人們的收入要跟得上房價的漲幅。
與Shepherdson站在同一看法的還有，美國企業研究所的高級研究員，也是國際貨幣基金組織前副主任，德斯蒙德・拉赫曼（Desmond Lachman），他認為緊縮的貨幣政策和貸款的減少，將導致勞動力市場降溫，這對住房需求不利。因為大家如果擔心失去工作，他們就不願意再去借貸買房。這是一個連鎖效應。
另一個經濟學家，艾維・澤爾曼（Ivy Zelman），她也預測了上一次住房危機。現在澤爾曼說，信貸緊縮才剛剛開始，房地產市場也無法倖免，最終將是一場衰退。
不過房價是不是會真的下跌呢？Zillow的首席經濟學家斯凱樂・歐森（Skylar Olsen）還是認為，低庫存應該會在一定程度上支撐價格。歐森說：「我真的不知道低庫存會怎麼樣幫助價格下降。」
所以這一場由加息引發的信貸緊縮、經濟衰退、股市波動，再牽連一連串的裁員、倒閉、消費力放緩等等，是不是真的會演變成一場完美風暴，我們只能繼續看下去！
禁止外國人購買國土的新進展
YouTube：兩大風險醞釀 美國房價跌更多｜禁止中國人買美國房 最新進展｜【美國地產熱點】第115集
接下來，要談的是有關美國禁止外國人購買國土的新進展。美國財政部5月5日提出一項新規，將對外國土地購買進行更嚴格控制，同時，在國家安全審查名單中增加了8個軍事設施。
美國聯邦有一個委員會，叫做外國投資委員會（CFIUS），這個委員會專門負責審查外國收購，所可能引發國家安全的交易。根據5月5日公布的聯邦登記公告，一旦最終確定，在這些新增地點附近的100英里範圍內，任何非例外房地產購買或租賃，將被視為外國投資委員會，管轄範圍內的「受監管交易」。那什麼是非例外、什麼是例外呢？
比如在一個軍事基地的100英里的範圍內。有一座小鎮，小鎮內有一棟獨立房，然後有一位非綠卡、非美國籍的中國人想要購買。那麽，這有可能被視為例外，也就是可以購買，因為那可能只是一個在城鎮裡的普通居住單位而已。但是，如果在這個100英里以內，有一片可能幾百英畝、幾萬英畝的農地，準備被只有中國身份的人收購，那麽這個交易，就有很大的機率成為非例外。
案例一：禁止中國公司買農地
我們來看一個實際案例，2021年的秋天，有一家中國公司通過他的子公司，美國阜豐公司購買了370畝的農地，準備在北達科他州的大福克斯建造一個玉米加工廠。這個農地，距離大福克斯空軍基地不到15英里。而這個空軍基地，擁有無人機、衛星，還有監視技術，所以是相當敏感的軍事基地。
但是在2022年的12月，這個外國投資委員會認定，阜豐公司所購買的這個農地，不屬於委員會管轄範圍內的受監管交易。所以讓這個交易繼續的進行。不過到了隔年的1月底，大福克斯空軍跳出來說話了，說這個擬議的項目對國家安全構成重大威脅，對我們在該地區的業務有近期和長期的，重大影響風險。
所以我們可以看到，在判斷是否是監管交易的標準，不同單位有很大的不同，也有很多解釋的空間，並不是一刀切的判斷。不是只要在軍事基地周圍，都不能買。
案例二：禁止中國富豪買農地
我們可以看另外一個案例，在2016年的時候，前中共軍官、也是億萬富翁的孫廣信，在德州瓦爾維德縣購買14萬英畝左右的農業用地，並計劃在該地建造一個風力發電廠。結果2020年的6月，外國投資委員會也批准了孫廣信的風電廠項目。但是要與國防部在2021年7月達成緩解協議，也就是說，他們之間可能有交換的互惠條件。
結果本來以為談好了，沒想到，德州早在2021年的6月，就有一個新法案生效了，這個新法叫做「孤星基礎設施保護法」，這個保護法規定，如果交易會讓外國企業遠程訪問或控制關鍵的基礎設施，那麽就禁止德州的企業和政府與來自中共、俄羅斯、朝鮮，或者是伊朗的外國實體進行交易。
這又是一個聯邦委員會同意交易，然後又受到當地，阻止的一個購買交易。所以從上面2個案例來看，我們或許可以認為，來自聯邦的審查是比較寬鬆的，但是來自當地的政府，或者是軍事單位的審查是較為嚴苛的，而且是小心的。因為，這畢竟關係到他們的機密，或者是工作可能會受到干擾。
但是現在看起來，聯邦政府準備對這些交易進行更嚴控的管制。所以在5月5日提出新的規定，並且新增了8個軍事單位，那麽現在這個外國投資委員會，已經羅列了超過兩百個軍事地點的清單。所以對來自中國、俄羅斯，或者是朝鮮的購買，可能都會受到更嚴厲的管控。
這是種族歧視？新排華法案嗎？
可能很多中國人會說，這是一種種族岐視，這是一個新的排華法案。其實是不是呢？我們來看一個佛羅里達州最新的消息，在5月8日，佛州州長簽署了三項法案，主要目的就是在限制，美國現在最大的威脅「中共」，來該州購買土地。
其中，被稱為外國利益法案，也就是SB 264法案，其禁止政府實體與外國和有關實體簽訂合同，並限制向外國委託人轉讓農業用地和其它不動產利益。所以這個法案當中，就包含了中共，以及與其有關聯的實體和個人。在法案的第7章，特別規定任何中共官員、中國政府工作人員、中國其他政黨或黨派成員、主營業務在中國的企業或機構中的中國人，在2023年7月1日之後，不得購買或過戶佛州的房地產。
所以，這裡我們可以很明確的知道，這不是以種族來區分。而是以你的身分來做區分，你是不是跟中共有關聯的相關單位，或者是個人。只要你是，你就會被限制購買。但如果你是華裔的美國公民，或華裔綠卡持有者，或者長期在美國工作的中國人，比如你是H1-B簽證的人，就不屬於禁止購買行列。所以只要有合格的美國身份，即便你是中國血統，仍然可以在佛州購買房地產。
所以，我們要擦亮眼睛，不要被隨意帶風向了，才能看清市場和立場。◇
責任編輯：李曜宇
