美國地產熱點

美國房價繼續下跌 兩大原因

與禁止中國人買房的新進展

【2023年05月15日訊】文:李歐
根據標普凱斯-席勒房價指數,美國房價從2022年6月至2023年2月,已經下跌4.9%。我們現在正處在,自上世紀80年代初以來,最難以負擔房價的環境,房地產市場的需求大幅放緩,供應量也一直萎靡不振。而且,現在有兩個大因素,將很可能將房市拖入一個更深的谷底。另外,今天我還要談到美國禁止中國人買房的最新進展。

在2000年代中期的住房危機期間中,美國房價指數下跌了27%,但是從去年到今年2月,我們還下跌不到5%,甚至1至2月份,房價還小幅上漲0.17%。進入春夏季的市場,往年都是房市旺季,現在也確實出現一定的熱度,可以看到全美的交易在增快,價格在止跌。

不過歸根結底,這是市場上的供應量短缺造成的結果。看到Redfin的數據,在4月份,待售房的新上市量同比下降22.9%,這是2020年5月以來的第二大跌幅,全部可售的二手房數量,只比去年同期上漲5.9%,已經不再是過去幾個月常看到的兩位數增幅。因為這個供應量短缺的原因,導致市場銷售很緊張。

但是,據專家表示,今年有兩個大風險,將可能導致房價再下跌15到20%。持這種言論的專家是著名的伊恩・謝潑德森(Ian Shepherdson),他是萬神殿宏觀經濟(Pantheon Macroeconomics)諮詢公司的創辦人,曾經在2005年發出警告,房地產市場的低迷將引發經濟衰退。果然美國房價在2006年達到頂峰之後,然後一直下跌到2012年,同時也重創經濟。

乾淨世界:兩大風險醞釀 美國房價跌更多|禁止中國人買美國房 最新進展|【美國地產熱點】5//11/2023

據「商業內幕」報導,現在Shepherdson說,隨著投資者湧入避險資產,經濟衰退將壓低10年期國債利率。這將把30年期抵押貸款的利率也往下拉,可能降至6%或更低。自去年9月中旬以來,平均利率一直在6%以上。而這種下降將導致房市的庫存增加,因為潛在的賣家,如果看到利率降低了,可能就會願意換房,而不是一直死守著手上的低利率。

但是抵押貸款利率的下降,不是會刺激房地產市場的買氣嗎?怎麼會抑制需求呢?

抑制需求的第一個因素

Shepherdson認為,現在可能有兩件事情會阻止需求上升。第一個就是經濟衰退,因為貨幣緊貨、利率上升所帶來的經濟風險,會導致人們把資金投向避險資產,就像我上一次文章中說的,債券、基金,或是儲蓄帳戶,現在都有比較高的利息。因為很多人都在想辦法把資金放到更安全的地方,準備來應對未來可能的更大衰退。這樣就導致,資金流向房地產的數量會大大減少。

抑制需求的第二個因素

另外一個因素是信貸緊縮,而信貸緊縮又會更近一步打擊經濟,所以經濟衰退和信貸收縮,在目前基本上是一個循環關係,因為很多人貸不到錢,所以大家就無法有更大的支出,經濟就會衰退;經濟衰退,銀行就更不敢放貸,然後經濟就更衰退。所以這個雪球很輕易就會越滾越大,直到美聯儲認為不行了,美國經濟快要垮了,應該要重新降低利率,刺激經濟了。

現在很多開發商沒辦法蓋更多的房子,就是因為貸不到錢,或是因為利率太高,不敢從銀行借太多錢去蓋房子。因為房地產市場正在萎靡,若蓋了房子,而沒有人去買。那麽建築商、開發商,就沒有錢去還給銀行,他們就要承擔很高的利息,甚至到時候可能會發生貸款違約。那對開發商而言,就是一個重大的打擊。

近期接連發生三起區域性銀行倒閉,所以現在銀行都試圖保持較高的現金流動彈性。因此,銀行在放貸業務上會更加謹慎。消費者和企業都報告說,在當前環境下獲得信貸更加困難,表示更多銀行正在收緊貸款標準。

房價下跌未必是壞事

不過房價下跌也未必是個壞事。Shepherdson說,之前驅動的住房需求是疫情造成,它導致庫存大幅下降,並推動價格大幅上漲,可是房價要是一直漲下去,沒有人受得了,房價必須要放鬆。所以,他認為必須看到市場出現某種常態。這個常態就是房價必須要下跌,人們的收入要跟得上房價的漲幅。

與Shepherdson站在同一看法的還有,美國企業研究所的高級研究員,也是國際貨幣基金組織前副主任,德斯蒙德・拉赫曼(Desmond Lachman),他認為緊縮的貨幣政策和貸款的減少,將導致勞動力市場降溫,這對住房需求不利。因為大家如果擔心失去工作,他們就不願意再去借貸買房。這是一個連鎖效應。

另一個經濟學家,艾維・澤爾曼(Ivy Zelman),她也預測了上一次住房危機。現在澤爾曼說,信貸緊縮才剛剛開始,房地產市場也無法倖免,最終將是一場衰退。

不過房價是不是會真的下跌呢?Zillow的首席經濟學家斯凱樂・歐森(Skylar Olsen)還是認為,低庫存應該會在一定程度上支撐價格。歐森說:「我真的不知道低庫存會怎麼樣幫助價格下降。」

所以這一場由加息引發的信貸緊縮、經濟衰退、股市波動,再牽連一連串的裁員、倒閉、消費力放緩等等,是不是真的會演變成一場完美風暴,我們只能繼續看下去!

禁止外國人購買國土的新進展

YouTube:兩大風險醞釀 美國房價跌更多|禁止中國人買美國房 最新進展|【美國地產熱點】第115集

接下來,要談的是有關美國禁止外國人購買國土的新進展。美國財政部5月5日提出一項新規,將對外國土地購買進行更嚴格控制,同時,在國家安全審查名單中增加了8個軍事設施。

美國聯邦有一個委員會,叫做外國投資委員會(CFIUS),這個委員會專門負責審查外國收購,所可能引發國家安全的交易。根據5月5日公布的聯邦登記公告,一旦最終確定,在這些新增地點附近的100英里範圍內,任何非例外房地產購買或租賃,將被視為外國投資委員會,管轄範圍內的「受監管交易」。那什麼是非例外、什麼是例外呢?

比如在一個軍事基地的100英里的範圍內。有一座小鎮,小鎮內有一棟獨立房,然後有一位非綠卡、非美國籍的中國人想要購買。那麽,這有可能被視為例外,也就是可以購買,因為那可能只是一個在城鎮裡的普通居住單位而已。但是,如果在這個100英里以內,有一片可能幾百英畝、幾萬英畝的農地,準備被只有中國身份的人收購,那麽這個交易,就有很大的機率成為非例外。

案例一:禁止中國公司買農地

我們來看一個實際案例,2021年的秋天,有一家中國公司通過他的子公司,美國阜豐公司購買了370畝的農地,準備在北達科他州的大福克斯建造一個玉米加工廠。這個農地,距離大福克斯空軍基地不到15英里。而這個空軍基地,擁有無人機、衛星,還有監視技術,所以是相當敏感的軍事基地。

對於部分外國實體或個人購買美國土地、房產,聯邦和地方都陸續出台更嚴格的規定。(Shutterstock)

但是在2022年的12月,這個外國投資委員會認定,阜豐公司所購買的這個農地,不屬於委員會管轄範圍內的受監管交易。所以讓這個交易繼續的進行。不過到了隔年的1月底,大福克斯空軍跳出來說話了,說這個擬議的項目對國家安全構成重大威脅,對我們在該地區的業務有近期和長期的,重大影響風險。

所以我們可以看到,在判斷是否是監管交易的標準,不同單位有很大的不同,也有很多解釋的空間,並不是一刀切的判斷。不是只要在軍事基地周圍,都不能買。

案例二:禁止中國富豪買農地

我們可以看另外一個案例,在2016年的時候,前中共軍官、也是億萬富翁的孫廣信,在德州瓦爾維德縣購買14萬英畝左右的農業用地,並計劃在該地建造一個風力發電廠。結果2020年的6月,外國投資委員會也批准了孫廣信的風電廠項目。但是要與國防部在2021年7月達成緩解協議,也就是說,他們之間可能有交換的互惠條件。

結果本來以為談好了,沒想到,德州早在2021年的6月,就有一個新法案生效了,這個新法叫做「孤星基礎設施保護法」,這個保護法規定,如果交易會讓外國企業遠程訪問或控制關鍵的基礎設施,那麽就禁止德州的企業和政府與來自中共、俄羅斯、朝鮮,或者是伊朗的外國實體進行交易。

這又是一個聯邦委員會同意交易,然後又受到當地,阻止的一個購買交易。所以從上面2個案例來看,我們或許可以認為,來自聯邦的審查是比較寬鬆的,但是來自當地的政府,或者是軍事單位的審查是較為嚴苛的,而且是小心的。因為,這畢竟關係到他們的機密,或者是工作可能會受到干擾。

但是現在看起來,聯邦政府準備對這些交易進行更嚴控的管制。所以在5月5日提出新的規定,並且新增了8個軍事單位,那麽現在這個外國投資委員會,已經羅列了超過兩百個軍事地點的清單。所以對來自中國、俄羅斯,或者是朝鮮的購買,可能都會受到更嚴厲的管控。

這是種族歧視?新排華法案嗎?

可能很多中國人會說,這是一種種族岐視,這是一個新的排華法案。其實是不是呢?我們來看一個佛羅里達州最新的消息,在5月8日,佛州州長簽署了三項法案,主要目的就是在限制,美國現在最大的威脅「中共」,來該州購買土地。

其中,被稱為外國利益法案,也就是SB 264法案,其禁止政府實體與外國和有關實體簽訂合同,並限制向外國委託人轉讓農業用地和其它不動產利益。所以這個法案當中,就包含了中共,以及與其有關聯的實體和個人。在法案的第7章,特別規定任何中共官員、中國政府工作人員、中國其他政黨或黨派成員、主營業務在中國的企業或機構中的中國人,在2023年7月1日之後,不得購買或過戶佛州的房地產。

所以,這裡我們可以很明確的知道,這不是以種族來區分。而是以你的身分來做區分,你是不是跟中共有關聯的相關單位,或者是個人。只要你是,你就會被限制購買。但如果你是華裔的美國公民,或華裔綠卡持有者,或者長期在美國工作的中國人,比如你是H1-B簽證的人,就不屬於禁止購買行列。所以只要有合格的美國身份,即便你是中國血統,仍然可以在佛州購買房地產。

所以,我們要擦亮眼睛,不要被隨意帶風向了,才能看清市場和立場。◇

責任編輯:李曜宇

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