【2023年09月02日訊】（記者王量綜合報導）美國房地產30年期固定抵押貸款利率，上週達到7.48%，處於二十多年來的最高水平。利率的上升，將進一步削弱人們的購房能力，有些購房交易因此陷入僵局。如何解決？Seller-Paid Rate Buydown降息方案，正越來越多地成為房屋買家、賣家及貸款人之間的話題。
房地產市場的僵局
房貸利率的飆升，無疑會給一些購房者帶來災難。一方面，那些一開始就處於抵押貸款資格邊緣的購房者，他們將無法獲得購房所需的貸款額度，只能望房興嘆。另一方面，那些有能力的、成功的買家，購房後將面對沉重的還貸壓力。
對於賣家來說，利率高企也是一個大問題。盡管從總體上講，美國房市仍處於「賣方市場」（房屋供不應求），但趨勢會悄悄發生變化。由於有資格獲得抵押貸款的買家越來越少，這意味著競相購房的買家也越來越少，賣家掛牌待售的時間就會延長，造成許多地區房屋銷售量的持續下降。對於高價房屋而言，尤其如此。
加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）的最新數據顯示，灣區的房屋銷售量大幅下滑，7月份與去年同期相比，下降了14%以上；與上一個月相比，下降16%。
遇到這種情況，對於那些急於出售房屋的人來說，通常的解決辦法是，賣方降低房屋要價。但實際上，降價並不是最好的解決辦法。採用Seller-Paid Rate Buydown降息策略，實際上會為買方和賣方帶來更多好處。
有業內人士稱，這種策略是目前降息的秘密武器。
Seller-Paid Rate Buydown，好像還沒有完全一致的中文翻譯，在此文中翻譯為「賣方支付的利率下調策略」。
Seller-Paid Rate Buydown的運作方式
目前是房市交易低迷時期，買家獲得的賣家優惠可能會更高。根據房地產經紀公司Redfin的數據，早在2022年第四季度，買家獲得的賣家優惠，如支付下調貸款利率，創下了歷史新高。
通常，貸款機構允許賣房者提供的優惠，用於支付買方的過戶費、房產稅，或者房屋的裝修費等等。但是，經驗豐富的抵押貸款人和房地產專業人士都知道，賣方優惠還可以用來向貸款機構支付貸款點數，以降低的房貸利率（降息），幫助購房者有能力買房。
在目前房貸利率高企的背景下，這樣可能打破僵局，完成房屋交易。這就是Seller-Paid Rate Buydown策略的大致思路。
下面舉一個抵押貸款例子（有關數字並不準確），看看這一策略是怎麼運作的。
房產報價$500,000，20%首付，30年期固定期利率為6.5%。假設買方的條件只夠每月支付$2,500的月供。
比較一下三種不同的策略：
第1策略：按原價$500,000銷售，利率6.5%，買家月供$2,528，超出了買方的條件，交易陷入僵局。
第2策略：降價策略。如果賣方將房價降低$20,000，月供也隨之降低，降為$2,480。這一策略，買方能負擔月供，但所需的月供仍然比較高。而賣方的淨利潤減少$20,000，這是一個不小的數目。
第3策略：Seller-Paid Rate Buydown策略。
如果賣方同意向貸款機構支付$8,000，為買家購買兩個貸款點數，貸款利率因此降低0.5%，降為6.0%。在這種情況下，買家月供$2,398。
與降價策略相比，按照Seller-Paid Rate Buydown策略，買家不僅能負擔起買房，而且還貸壓力更小。同時，賣方的支出減少了$ 12,000 。實現了賣方、買方雙贏。
補充說明：貸款點數是根據貸款額計算的。每個點等於貸款額的1%，上面的例子中，貸款總額$400,000，買一個點要支付$4,000，買兩個點要支付$8,000。點數不一定是整數。
另外，支付貸款點數後，利率下調的具體數額，取決於具體的貸款人、貸款種類和整個抵押貸款市場的行情。有時，每支付一個點，您的利率就會有相對較大的下調；但有時，每支付一個點，利率下調的幅度可能較小。
Seller-Paid Rate Buydown具體方案的選擇
對於房屋買家來講，可以選擇永久利率下調方案，也可以選擇臨時利率下調方案。
永久利率下調方案，也就是在整個貸款期間，利率都下調到一個價位，那相對而言，下調的幅度會比較小。例如，上面的例子中，30年固定期利率都下降到6.0%。
而對於那些計劃在幾年內出售房屋，或重新貸款的買家來說，臨時利率下調可能是一個更好的選擇。這一方案，可以在貸款的前幾年降低抵押貸款利率，因為時間短，利率下調的幅度會比較大。
還用上面的例子說明，選擇前兩年利率下調：
第1年：利率下調為4.5%，月供$2,027。
第2年：利率下調至5.5%，月供$2,271。
第3-30年：利率恢復6.5%，月供$2,528。
目前，臨時的利率下調方案，越來越受歡迎。或許很多人還是相信，貸款不會長期保持在現在的高位。等未來房貸市場的整體利率下降後，他們可以重新貸款，同樣可以降低利率，減輕還款壓力。
但是，無論哪一種方案，買家必須保證自己有能力支付最後的月供。
還有，另一個重要的問題是，每家貸款機構都有自己的定價機制，即使你支付相同的貸款點數，不同的貸款機構，下調的利率會有差別，最終的利率也會不同。這就需要買家貨比三家，了解當前房貸市場的利率，進一步考慮如何選購房貸。◇
責任編輯：李曜宇
