【大紀元2024年07月01日訊】現在美國房地產市場正在出現分裂！是什麼樣的分裂呢？我想這是很多買家非常想要聽到的消息：出現越來越多的房屋賣家降低價格。
雖然，全美範圍的房價還是有上漲的情況，但是想要降價，儘快在這個夏天賣出房子的賣家，已經有點等不及了。利率過高、房屋保險和房稅太貴，很多買家都希望等利率進一步下降再出手，所以現在有些房源相對比較多的城市，願意放下身段，促成交易。
反過來說，房源少的地方，還是存在漲價，甚至有兩位數百分比的漲幅！哪裡有大降價和大漲價？一起來看看。
全美房價漲幅放緩
先來看降價的城市，根據Realtor.com報告，今年5月的房價中位數達到442,500美元，去年同期是441,000美元，所以增幅已經放緩很多。
同時，在美國50個最大的城市中，有20個城市自去年以來房價出現年度下跌，其中5月跌幅最大的幾個都會區，可能會讓人很驚訝，第一名是在邁阿密，房價中位數較一年前同期暴跌11.2%，當前房價中位數達到439,000美元。
11個降價最多的都會區
總的來說，在這份名單中有11個全美降價最大的城市，南部地區占有6個，西部地區有3個，中西部2個，東北部卻一個都沒有。
全美四大區域，南部地區的上市價格與去年同期完全持平，因為近幾個月來，那裡的房屋庫存增速最快，壓制了價格的增幅。但是，西部地區有0.8%的微幅增漲，中西部有4.4%，東北部漲最多，有6.1%的價格上揚。
不過要提醒大家，這只是Realtor.com的統計數據，不同的數據庫未必有相同的表現，所以說只能給大家參考。但是，南部地區的降價，尤其在德州、佛羅里達州的部分城市是相當明顯的，所有的報告中，幾乎都提到這兩個州的降價情況。所以，想要朝這兩州投資的朋友，現在應該會有好的機會出現。
接下來，降價第二名的是科羅拉多州的丹佛，年幅度下降6.3%，房價中位數來到63.9萬美元；第三名降價城市是西雅圖，房價中位數77.7萬美元，降價幅度5.5%。
再來是密蘇里州的堪薩斯城，降價4.9%，房價中位數44萬美元；第五名，俄克拉荷馬州的俄克拉荷馬市，降價4.3%，房價中位數33.9萬美元。
第六名是百萬美元大城市——聖荷西，這座矽谷核心城市，年降幅是4.0%，房價中位數來到146.9萬美元，價位還是相當驚人。
第七是佛州的坦帕，下降3.2%，中位數房價42.5萬美元；德州奧斯汀，下降3.1%，中位數房價56.5萬；密西根州底特律，下降3.0%，中位數房價26萬美元；德州的聖安東尼奧，下降2.6%，中位數房價34.8萬美元；最後是北卡羅萊納州的羅利，下降2.6%，中位數房價46.2萬美元。
上面這些城市，有沒有哪些是你正想要投資購買的城市呢？我不敢說現在正是最好的機會，不過這是一個機會的開始，畢竟房價漲這麼久了，這些地方難得有降價的機會，讓買家有談價的空間，確實可以進一步評估看看。
庫存增加 壓制房價
那為何這些城市會出現降價呢？最簡單的原因，就是可銷售房的庫存量增加了。與去年相比，正在出售的房屋數量明顯更多，成長了35.2%，是連續第七個月的增長。
在5月新增的上市房，也比去年同期增加6.2%。房屋在市場上銷售的天數是44天，比去年多了一天，代表銷售速度的放緩，不過這個天數還是比疫情之前快了8天，表示市場的銷售速度還是頗快速。
不得不承認，整體仍是偏向賣方市場的情況。即使現在可銷售的房源成長不少，而且今年前五個月，活躍的在售房屋庫存，是2020年以來的最高水平。然而，今年的庫存，與2017年至2019年的典型水平相比，仍然是減少了34.2%。
東北地區 庫存量最少
特別的是，20萬至35萬美元的房屋，上市速度超過了中高價格水平的房屋。低價房的庫存，與去年相比增長了46.6%，甚至超過了上個月41.0%的增長率。而且這個大幅增加，主要來自南方地區，上市了許多更小、更實惠的房產。
其實5月份，全美四大地區的庫存都比前一年活躍。與去年相比，南方上市增長了47.2%，西部增長了34.5%，中西部增長了20.5%，東北部僅增長了9.4%。從這裡就可以看出，為何剛剛降價最多的名單，都集中在南部，但是東北部卻一個都沒有。
再與疫情前的2017年至2019年的5月份相比，西部的庫存差距最小，相比下降了21.2%，南部差距為22.1%，中西部和東北部差距更大，分別為52.0%和60.0%。差距越大，表示房價越難下降。
終於等到了！賣家急了…｜11個降價大城｜美國房地產 房源供應改善中｜四大區 漲跌不一樣｜財政部發1億幫助貸款【 #美國地產熱點 】第162集
事實上，現在可銷售的庫存量，與去年相比，50個最大的都會區中，增長最多的出現在佛州的坦帕，增加87.4%，鳳凰城增加80.3%，佛州的奧蘭多，增加78.0%。
不過，大多數都會區的庫存水準，仍然是比疫情前低。50大中，只有12個在5月份的庫存水準比疫情前高。但這已經改善很多，也比4月份時又增加了5個，包括奧斯汀，增加了33.6%；聖安東尼奧，增加31.8%；丹佛增加22.0%。奧斯汀、聖安東尼奧、丹佛都是剛剛降價名單中的城市。
再看到新上市增加最多的都會區，出現在西雅圖，增加37.3%；聖荷西，增加26.5%；和坦帕，增加22.3%。西雅圖和聖荷西，也在剛剛的降價名單中。
尋找降低房價的另一個機會
其實，現在除了在這些庫存多的城市中尋找價降的上市房之外，另一個機會是可以尋找需要適度裝修的房產，只要地點可以接受，這些需要一些修繕的房產，應該可以拿到不錯的價格。
因為，目前的買家壓力都很大，利率很高，各種費用、保險也都很貴，促使買家下決心的購買的動力很低，所以大家都想要節省力氣，要買就想買到直接可以入住的房子，別再花一筆修繕費用。
所以，現在有很多房地產經紀，都會建議賣家在上市前，把房子儘量整修好，對房子的銷售會更快，價格不容易被砍價。但是相對來說，如果買家認為，房屋即便需要一些裝修，但價格可以壓低，修理也不用花太多錢，這可能是一個節省的好機會。關鍵是降價的幅度，夠不夠賺回裝修的費用，比如價降五萬，但裝修花十萬，這可能就不是一個吸引人的Good Deal。
這裡房價上漲最多
接下來，就要來瞧瞧現在哪裡的房價上漲最多。庫存越多，降價越多；反過來看，庫存越少，越容易漲價。所以，這次在東北部占了5個，有最多漲價的城市，中西部只有兩個、西部也有兩個，南部只有一個。
因為剛剛我們已經看到，東北部的可銷售房產最少，當然就推升了房價上漲。漲最多的是紐約州的水牛城，上漲18.6%，房價中位數30萬美元；第二是俄亥俄州的克里夫蘭，上漲15.9%，房價27.4萬美元。
第三名是，密蘇里州的聖路易斯，上漲10.9%，房價31.2萬美元；賓州匹茲堡，上漲10.8%，房價26.4萬。前四名都還有兩位數的漲幅。第五名是賓州費城，上漲9.3%，房價38.2萬美元。這裡也可以看到，上漲最多的地方都是房價比較低的，依然處在全美中位數房價之下的價位。
第六名是名單中最貴的城市洛杉磯，依然上漲8.5%，房價124.8萬美元；再來是羅德島州的普羅維登斯，上漲8.5%，房價58.6萬美元。
第八是田納西州的孟菲斯，上漲7.5%，房價35萬美元；第九是紐約市，上漲7.5%，房價78.9萬美元。最後是加州的河濱市，上漲6.8%，中位數房價62萬美元。
這份名單中，可以看到房屋庫存的影響有多大，而且上市的天數也受到絕對的影響。在南部，過去幾個月庫存增幅最大，所以5月份典型房屋的上市時間比去年還增加了4天。但是，在中西部減少3天、東北部更是減少5天，西部也減少了2天，整體房屋在市場上停留的時間，仍然比去年少，不過南部因為有最多的房源，上市天數也停留最久。
1億美元 支持經濟適用房貸款
美國政府也意識到缺乏住房的問題很嚴重，在此前我也特別談到，在這次美國大選中，哪些議題最讓選民在意，結果年輕的Z世代最在意住房問題。所以，近日，美國財政部長耶倫宣布了一項新計劃，將在未來三年內，額外提供1億美元，為數千套經濟適用房提供貸款。
財政部的新措施，還包括加強對城市和州，如何使用新冠疫情之後的恢復資金來增加住房供應的指導，以及減少政府部門對經濟適用房投資計劃的各種行政程序與文件。
建築商協會盼降低開發成本
全美住宅建築商協會的主席，卡爾・哈里斯（Carl Harris）讚賞拜登政府對增加住房供應的努力，但哈里斯也表示，增加住房建設，最有效的辦法就是減少對新建設的監管，他呼籲拜登政府取消低效的地方土地區劃規則，以及採用合理，且具有成本效益的建築規範，這樣將會使建築商能夠更快速增加住房供應，並且扭轉不斷上升的住房成本曲線。
今年4月，哈里斯曾強力抨擊了拜登政府，阻止聯邦保險提供給新房抵押貸款，除非新房建設是按照2021年國際節能法規的要求建造的。哈里斯認為，這項全國性的強制令「毫無意義」，並認為這將大幅提高住房成本，同時對節能一點幫助也沒有。
增加住房供給從來不是一項簡單的是非題，甚至牽涉到各方利益衝突，要妥善地解決這個問題，還需要全盤考量，但這個危機卻迫在眉睫，一般大眾想要參與解決問題，可以善用手中的選票，檢視候選人的政見，尤其是華人朋友不要放棄投票的權利，這是身為公民的責任之一。◇
