在美國的房貸裡，有一條很特別的通道：VA Loan（退伍軍人貸款）。它可以零首付、免 PMI（房貸保險）、利率往往更低。對新移民來說，即使當下不符合資格，也值得了解：美國的房貸不是一刀切，不同身份有不同福利。
什麼是 VA 贷款？
VA（退伍軍人事務部）並不直接放款，而是為合格的軍人家庭做擔保。銀行因此更放心，願意給出更好的條件：低利率、零首付、免 PMI。
一句話：政府替你背書，銀行更願意借；你也少花錢。
誰可以申請？
滿足其一即可：
現役軍人（Active Duty）
退伍軍人（Veteran）
國民警衛隊/後備役，達到規定服役時長
符合條件的遺屬（Surviving Spouse）
辦理時需要一份COE（資格證明 Certificate of Eligibility）。通常貸款經紀/銀行能在線幾分鐘拉取，也能自己在 VA 官網申請。
四大核心優勢
- 零首付
很多常規貸需要 3%–20% 首付，VA 可 0%。對現金壓力很友好。 - 免 PMI
常規/FHA 低首付時會多一筆保險（PMI/MIP），VA 沒有，每月能少幾百美元很常見。 - 利率通常更低
因為有政府擔保，利率常比市場低約 0.25%–0.5%（實際看當天報價）。長期下來省很多。 - DTI 更靈活，重視「剩餘收入」
VA更關心你扣除房貸與債務後，家裡還剩多少可用現金（Residual Income）。這比單看 DTI 更貼近真實生活。
你會付什麼費用？
Funding Fee（擔保費）：一次性，用來支持 VA 項目。
首貸且零首付時，常見約 2.3%；再次使用約 3.6%。
若有 5%、10% 首付，費率會更低。
有服役致殘等情況可免除（殘疾退伍軍人、符合條件的遺屬等）。
多數人會把 Funding Fee 併入貸款，不用當天掏現。
常規過戶費：評估、產權保險、託管等，跟其他貸款類似。
賣方讓利/點數（Points）：可以談。VA 規則允許賣家補貼部分費用（有上限），也可用「買點」買低利率，總帳要和經紀/貸款專員一起算。
小提醒：零首付≠零費用。只是你可以把 Funding Fee 融進本金，並用賣方補貼等方式壓縮到手成本。
房子與佔用規則
自住限定：VA 只能買自住房，不能買純投資房或度假屋。
必須入住：通常交屋 60 天內要入住。現役部署時可由配偶入驻計算。
房況須達標：VA 會派評估師看是否安全、可居住、功能正常（屋頂、電力、管線等）。問題太多的屋況可能過不了。
多戶型也行：最多 1–4 戶的物業可以考慮，前提是你住其中一戶（常見的「自住＋出租」玩法，現金流更友好）。
额度怎麼看？
自 2020 年起，若你擁有「完整權益」（full entitlement），VA 理論上不設縣市貸款上限；真正的上限取決於銀行願意放多少（各家有風控線）。
若你有部分權益已占用（例如名下還有一筆 VA 貸沒結清），那實務上仍會參考當地縣市上限來計算可貸額度。
你在二手高利環境的「隱形王牌」：可承接（Assumable）
大多數 VA 貸款可被買方承接（需銀行審核）。如果你手上的 VA 舊貸利率很低，未來轉手時能成為巨大賣點。
賣方注意：要申請解除責任與恢復權益（release & restore entitlement），避免你的 VA 資格被「卡在」買方身上。
用過還能再用嗎？
可以。VA 福利可重複使用。只要之前的 VA 貸款已還清並恢復權益，下一次仍可用。再次使用時 Funding Fee 可能較高；若放 5%、10% 首付，費率會降。
VA 的「精簡再融資」：IRRRL
如果你本來就是 VA 贷款，利率環境轉好時可以做 IRRRL（Interest Rate Reduction Refinance Loan），又叫 VA streamline：
手續更簡、核對重點少；
目的是降利率、降月供；
一般不取現。
很多軍人家庭靠 IRRRL 把月供壓得更舒服。
小案例（直觀對比）
兩位買同樣 $60 萬 的自住房：
王先生（退伍軍人）—VA
- 首付：$0
- 利率：5.5%（例子）
- 無 PMI
- Funding Fee：$13,800（併入貸款）
李先生—常規貸（首付 10%）
- 利率：6.0%（例子）
- 每月另付 PMI 約 $250
- 現金流壓力更大
結果很直白：VA 的月供壓力更小，總成本也更低（尤其長持有更明顯）。
常見迷思｜快速拆解
「VA 貸很難過戶，賣家不願意？」
其實關鍵在團隊的熟練度（經紀、貸款、托管）。文件齊、屋況過關，成交照樣順。
「VA＝只能買便宜房？」
不一定。若你有完整權益且收入負擔沒問題，銀行願放多少才是上限。
「信用不好就一定過？」
也不是。VA 雖寬，但仍要看還款能力、剩餘收入、信用紀律。
「零首付就一定最划算？」
看總帳。放 5% 或 10% 首付，Funding Fee 會下降，有時更省。
給新移民的啟示
- 身份會影響金融資源：軍人家庭有專屬通道。
- 信用不是唯一尺：VA 更看重你現金流是否充足。
- 政策就是機會：若你或家人未來選擇服役，VA 貸款是真金白銀的福利。
VA 貸款不是「天上掉餡餅」，而是對服役家庭的實打實承諾：少首付、低月供、免 PMI，讓家先安下來。就算你目前不適用，知道這條路存在，也會讓你更懂美國房貸的全貌——不同的人，有不同的最佳解。
友情提示：利率、Funding Fee 比率、細則會隨時間調整；本文數字僅作說明。真正落地時，請以當天的預批與貸款估算單（Loan Estimate）為準。
咨询邮箱:benjiang98@gmail.com
咨询電話（408）621-9920
华夏佳景地产及贷款公司https://goodviewrealty.net/
WeChat ID:BenJGreat
