【2022年11月07日訊】（記者徐曼沅編譯報導）加州的房地產市場會再次崩盤，還是僅適度糾正疫情所引發的過度購買？購房市場可能會稍微降溫嗎？
2022年即將結束，隨著抵押貸款利率從歷史低點飆升，市場陷入困境。據《橙縣紀事報》報導，更昂貴的融資正在使買得起房屋的人變少；同時，高利率——美聯儲冷卻過熱經濟的策略——也可能凍結就業市場，而就業市場對於強勁的購房行為至關重要。其結果是，最近整個加州房產的巨大漲勢正在演變成值得注意的損失預測。
觀察歷史紀錄
商業專欄作家喬納森·蘭斯納（Jonathan Lansner）觀察，加州近期的房地產價格，正從巨幅上漲逐漸轉變為低迷下跌。他表示，上一次加州的房地產迅速從繁榮轉為蕭條是15年前的次貸危機，重溫市場低迷的紀錄，有助發現未來趨勢的線索，只看房地產基準難窺全貌。
蘭斯納認為歷史並非下一步行動的完美指南，因為「這一次不一樣」總是那麼真實。但他說：「在記憶中的絆腳石通常可以為加州的購房未來提供線索」。他依據聯邦住房金融局（FHFA）提供1976年以來的各州房價資料以及各種經濟和房地產變數，創建了一個觀察市場崩潰的指南——自2007年經濟大衰退（Great Recession）以來的第一次大規模住房動盪。
據蘭斯納分析，與美國其它市場相比，加州住房是一種非常不同的狀態——尤其是它的價格波動。近半世紀以來，加州房價下跌的可能性為25%，這是各州中損失率第四高的。與此同時，美國所有州的損失率只有16%。
儘管這對加州的房主來說是一段坎坷的旅程，但自1977年以來加州房價平均每年上漲7.1%（僅次於華盛頓特區），與全美所有州的平均增長4.9%比較，加州屋主們已獲得了很好的補償。
失業率與收入的影響
人們的工作收入決定房價漲幅，失業率波動也是影響住房價格的關鍵因素。當失業率在12個月內都降低時——就像今天的就業市場一樣——明年房價下跌的可能性只有15%。反之，但當失業率上升時，房價下跌的可能性大增至51%。蘭斯納分析表示：「當失業率下降時，明年房價平均上漲9%。當失業率上升時，升值幅度僅為每年1%。」
為追蹤住房與更廣泛的經濟發展的關係，蘭斯納創建了一個加州現金流基準，以衡量全州扣除通貨膨脹後的總收入的增長。結果顯示，自1977年以來總收入每年平均增長2.9%。他指出，這樣計算得到的任何上升都意味著明年房價下跌的可能性只有21%；這些不斷增長的收入已創造8%的平均房價漲幅。
「但當加州收入下降時，價格下降了63%。」蘭斯納補充說：「這些下跌轉化為平均3%的房價損失。」需注意的是：在過去四個季度，總收入都呈現下跌。
利率的影響
蘭斯納認為借貸成本並未像大眾所想像的那樣打擊房價，他說：「這是因為當經濟火熱時，利率通常會上升。猶如人們所知的，經濟增長可以提高房屋價值。」因此，當抵押貸款利率在1977年以來40%的年度中上升時，第二年加州房價下跌的可能性只有14%。
但當利率下降時，通常顯示商業環境惡化。歷史紀錄顯示，當抵押貸款變得更便宜時，35%的時候加州房價都隨之下跌。疫情大流行時期飆升的房屋價格顯然是一種反常現象。
因此，蘭斯納建議消費者不要急於尋求更便宜的抵押貸款。當利率上升時，接下來會出現平均10%的房價漲幅。當利率下降時，明年的收益只有4%。
房屋銷量影響房價
銷售數量的起起落落不僅是房地產業的統計數據。根據加州房地產商的資料，在截至9月的三個月裡，加州人以每年30.5萬套的速度購買獨棟住宅。這是14年來最慢的季度購買速度。
夏季銷售額比春季季度下降了20%——這是該房地產經紀人數據中可追溯到1990年以來第二大的三個月降幅；與去年同期相比下降了29%——這是第五大的12個月降幅。
蘭斯納認為如此急劇的下降表明，加州的銷售已經崩潰，銷量下降確實會影響定價。
加州房地產經紀人協會價格指數顯示，升值幅度從每年17%降至去年的2%——下降了15個百分點。蘭斯納表示這不是異常值，自1990年以來，當加州購房量在一年內下降10%或更多時，房屋升值率平均下降4個百分點。
其它因素
蘭斯納提醒：「較小的區域通常意味著更不穩定的結果。」加州的定價從北到南、海岸與內陸差異很大。
某些指數著眼於所有房屋，而其它指數則關注單戶住宅；是否包括新屋也是另一個變數。因此，蘭斯納認為，這取決於消費者是在跟踪「核心」住房——現有的單戶住宅——還是採取更廣泛的視角。
CoreLogic和Realtors等公司報告的房屋中位售價是所有銷售的中位數。該指標的變化通常在一個月結束後不久發布，可能是未來麻煩的預警信號。
蘭斯納用於此分析的聯邦住房金融局指數和廣泛討論的房屋銷售指數是由「配對銷售」邏輯所創建。這著眼於三個月內出售的每棟單戶住宅的價格變化。這些數字計算需要時間，所以報告有兩個月的滯後。蘭斯納通常使用這些數字來確認其指數中顯示的趨勢。
崩盤、修正與「寒潮」
依據聯邦住房金融局的衡量標準，加州的房價在186個季度中，有46個季度同比下降，只有三個州的跌幅比加州更大。而在這些下跌中，加州的損失中位數為4%。只有11個州的跌幅更深。
對蘭斯納來說，市場「寒潮」（Chill）是適度放緩。他認為任何12個月的加州價格跌幅小於4%的中值損失都符合「寒潮」的定義。
現在，12個月內兩位數的損失聽起來很痛苦。半個世紀以來，這種下滑在加州只發生過8次，所以是很罕見的。因此，蘭斯納界定加州房產「崩盤」是任何12個月的10%或更多的下降。
「修正」指的是崩盤和「寒潮」之間的低迷——價格每年下跌4%到10%。
蘭斯納表示，無論是房地產市場「寒潮」或進入修正、崩盤，加州住房的問題已經從「大漲或不漲」改變為「跌幅會有多大」。◇
