【2022年12月26日訊】這一集，我們繼續來探討2023年的美國房地產趨勢，看看哪些地方在新的一年中會更有發展潛力。雖然說整體房市正在進入衰退，但是有些地方可能衰退的比較明顯，但有些地方或許因為房價實惠、工作機會多、人口增長高等等的因素，所以對當地的房市更有支撐力。
2023年的美國房地產趨勢，我們在上上一次的影片中，專門從利率、房源、買家賣家、經濟和國際局勢等等，幾個方面給各位做了分析，有興趣的朋友可以再去看一看。但是這一次我們要來找找全美哪些都會區，在2023年可能更有房市的發展潛力，或許對大家會更有針對性一些。這份報告是由全美房地產經紀人協會研究的，他們是根據十大數據，找出全美十大潛力房地產市場。
評估十大潛力房市的十大數據
那麼有哪十大數據呢？第一個數據是看當地的住房負擔能力，是不是好過全美數據。因爲自從兩年前房價開始飆漲，全美房價已經上升超過百分之四十，加上2022年三月份之後，房貸利率也開始往上衝，所以對買家來說，買房好像越來越高高在上，負擔能力越來越具挑戰性。因此，這個住房負擔能力指數（Housing Affordability Index）成為第一個衡量的指標。
第二個數據是看當地有多少能購買中位數房價的租房者，是否多於全美水平。房屋擁有率，取決於租房者成為房主的能力。假設為當地中位數房價支付一成的首付款，有多少租房者可以負擔得起，這個比例當然是越高越好，全美現在這個比例是15.1%。所以，前十名的這些都會區，最基本都要超過這個百分比。
第三個數據是比較就業增長率。這個數據看的是2021年十月到2022年十月的就業成長率，全美數據是3.4%，當然同樣也是百分比越高越好。有好的就業表現，對房地產市場的支撐就會有更大的保障，相反一但越來越多人失業，負擔不起房貸，對市場破壞力就很大。
第四個看科技產業的就業成長率，同樣是比較2021年十月到2022年十月。因為科技產業往往是薪資最高的一類族群，當地只要高科技就業多，就會帶動房市的買氣，支撐市場。這個數據在全國的成長率是5.4%。
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第五個是比較科技產業占地方GDP的比重高低。也就是說，科技產業在當地發展規模越大，有錢人越多，對當地房市就越有利。在全國GDP，科技產業占有6.1%的比重。
第六個是看人口遷入的變化，比較今年一月到九月搬進來的人口變化。當然這個部分沒有全美的數據，因為比較的是美國國內的人口遷移，看的是各地方人口的移動。所以能獲得越來越多的人口移入，也代表對房市越有利。
第七個是疫情之後帶動的變化——遠程工作的人數比例。如果一個地區有更多的可負擔房，同時又有眾多的遠程工作可以就業，那勢必會吸引很多人。但是，如果很多房價昂貴地區的人，因為遠程工作搬遷到比較便宜的地方，這對當地房市卻是一個傷害，所以這個數據有好的一面，也有壞的一面，需要細部去看。在全美範圍，遠程工作的員工比例是17.9%。
第八是看2020年到2021年的人口增長率。不用多說，這過數據當然也是越高越好，這一年的全美人口增長率是0.1%。
第九是看可供銷售的房源數量，從2021年十月到2022年十月增加多少，增加越多代表買家可以選擇的房產越多，也越能吸引買家。全美這個變化是增加了33.5%。
第十個看的是房屋短缺程度是否低於全美。這個數據衡量的是多少個新的就業數量能獲得一個新建房的建築許可。全國需要5個新的就業崗位才能獲得一個，所以這個數字是越低越好，代表市場上會有更多的新建房源，解決市場上房源短缺的問題。
第十名在田納西州諾克斯維爾
以上這十個數據就是用來評估哪些都會區，足夠被選為2023年十大最有房市潛力的名單。所以根據這些數據的評比，第十名是田納西州的諾克斯維爾（Knoxville）。主要它有不錯的住房負擔指數，和快速增長的就業市場，是諾克斯維爾都會區吸引許多來自加州的搬家者的主要原因。該地區的房價比全美水平低約10%，而且，近四分之一的租房者有能力購買中位數房價。不過比較不同的是，諾克斯維爾並沒有發展高科技產業，所以它幾乎是靠更平價的房產和更好的就業市場取勝的。另外，它的人口增長1.3%也高於全美。
第九名在德州聖安東尼奧
第九名是德州的聖安東尼奧-新布朗費爾斯（San Antonio-New Braunfels）都會區。德州以稅收優惠著稱，但是聖安東尼奧比德州其它地區更實惠，購買中位數房價的合格收入約為85,000美元，有27%的租房者可以購買典型房產；如果是在德州奧斯汀，收入卻要達到13萬美元。並且，隨著越來越多的科技工作者湧入聖安東尼奧，使得這裡有望在2023年表現更加亮眼。
第八名在佛州傑克遜維爾
第八名是佛羅里達州的傑克遜維爾（Jacksonville），佛州經常是搬家者的首選，但是傑克遜維爾是佛州更實惠的地方，購買傑克遜維爾中位數房價的合格收入約為98,000美元，但是在邁阿密卻要高達14萬。另外，這裡的人口增加有1.6%，在前十名中的增幅排名第三。還有，只要2.4個新就業崗位，就能獲得一個獨立房建築許可，提供市場更多的新房源。
第七名在阿拉巴馬州亨茨維爾
第七名是阿拉巴馬州的亨茨維爾（Huntsville），這是前10名都會區中，最能負擔得起的地方，負擔指數高達120，全美是91.2。在這裡購買中位數房價的合格收入只要80,300美元，而且典型家庭的收入比合格收入還要高出20%。這裡的人口移入和增加都名列前茅；可售房產的增幅和獨立房建築許可，甚至排名第一。
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第六名在南卡羅來納州查爾斯頓
第六名是南卡羅來納州的查爾斯頓和北查爾斯頓（Charleston-North Charleston）都會區，雖然這裡的典型家庭的收入，比中位數房價的合格收入低約10%，但就業市場的增速排名第一，而人口移入排名第二。另外，高科技就業數量有6.8%的增長，為當地房市帶來紅利。
第五名在南卡羅來納州格林維爾
第五名是格林維爾-安德森-莫爾丁（Greenville-Anderson-Mauldin）都會區，同樣是位在南卡羅來納州，這裡和查爾斯頓有些類似，得益於就業增長和高科技就業的快速增加，此外在可負擔性、人口增加、住房供給也有不錯的表現。
第四名在阿肯色州費耶特維爾
第四名是位在阿肯色州和密蘇里州交界的費耶特維爾-斯普林代爾-羅傑斯（Fayetteville-Springdale-Rogers）都會區，它的住房可負擔性相當好，高達34%的租房者能購買典型房產，而且高科技就業年增長10%，排名第二；人口年增長高達2%，排名第一。還有，只要2.3個新就業崗位，就能獲得一個獨立房建築許可。
第三名在德州達拉斯
第三名是德州的達拉斯-沃思堡-阿靈頓（Dallas-Fort Worth-Arlington）都會區，這裡有越來越多的科技員工湧入，已經成為美國另一個新技術中心，所以有許多的初創企業都選擇在這裡開展業務，而且這裡的遠端工作者有20.7%。同時，市場上比2021年增加了111%的可售房源，為購房者帶來更多選擇。
第二名在北卡羅來納州羅利
第二名是北卡羅來納州的羅利（Raleigh），這不會太意外，因為這是房市火熱時期經常聽到的新興城市，它有多項數據都很吸引人，其中人口增長、人口移入和遠端工作都是排名第一，另外，高科技產業的比重高達7.9%、可售房源增加167%也是名列前茅。比較可惜的是高科技就業增長2.9%，低於全美的5.4%。
第一名是喬治亞州亞特蘭大
最後的第一名是喬治亞州的亞特蘭大-桑迪斯普林斯-瑪麗埃塔（Atlanta-Sandy Springs-Marietta）都會區，它會獲得冠軍是有理由的，最重要的就是就業情況高於其它都會區，並且重點是這裡的高科技蓬勃發展，占當地GDP的11%，科技就業增長11.2%，都是最好的數據。還有，它的可負擔指數也排名第三，人口移入排名第二，遠端工作也排名第二。唯獨新住房建設許可，需要5.6個就業崗位，多於全美數據。
以上就是2023年的十大房市潛力都會區，從都會區的位置上，我們可以發現這些地方全都位在南部地區的太陽地帶或太陽帶的邊上，最重要的衡量數據是就業和住房可負擔性。因為需求被利率抑制，而住房供給被供應鏈箝制，同時需求降低也令新房開工率低於150萬套的歷史平均水平，表明庫存將保持緊張，給房價帶來上行壓力。
雖然我們現在已經看到通脹率下降，但美聯儲下一步可能是放緩升息的步伐，而不是停止升息，所以儘管近幾週的房貸利率出現下走，但還不能肯定會進一步下跌，而且隨著越來越多經濟衰退與裁員的信號出現，使我們不得不對2023年的美國房地產市場保持更謹慎的觀察態度。◇
責任編輯：李曜宇
