【2023年05月24日訊】EB-5投資移民，在2022年已經有了新法生效，和舊的EB-5除了有投資金額上的差異，還增加了資金監管機制等各種不同。這一次就請到北加州California Sunshine的開發商，也是區域中心負責人Lisa Li來給大家解疑一系列的EB-5疑問。（接續上集）
問：再請教Lisa，投資人要從什麼樣的角度來尋找項目，才比較容易避免掉坑？
Lisa：我可以從一個項目方的角度，向大家來分享，其實作為一個投資人，他真正需要看的點在什麼地方。
今天不管是周邊的色彩有多漂亮，或者說包裝的有多鮮豔，但其實一個投資人，他唯一要看的一個點，就是這個項目本身是不是一個好項目，而不是對方因為可以得到EB-5的資金，就可以把項目說得天花亂墜。
就是說項目本身的成功，一個好的項目，才是EB-5投資人，能夠拿到投資款回款和同時拿到綠卡的最基本保障。
那什麼才是真正好的項目呢？因為我本身是做地產開發的，所以就是圍繞著地產開發項目去談，當然EB-5還有很多其它類的項目，比如實業類、生產類⋯⋯因為這些不是我的專業，所以我就不涉及了。但是EB-5的大多數項目，還是以地產類為主。
1. 考慮房地產市場
首先做地產項目，最重要的其實就是地理位置，和它本身在那個市場的供需關係，是不是有買家？房子的需求有多少？當然了，這個產品的設計本身，也很有關係，大小、戶型，包括它周邊的公共區域是一個什麼樣的的生活環境，這對房地產本身，就是一個最大的因素。
所以，投資人在考慮一個地產項目的時候，一定要考慮到房地產最基本需要考量的一些要素，包括周邊的商業，或者是周邊的就業參數是多少，這個項目怎麼樣賣出去或者租賃出去，這個價格是不是有優勢等等。
2. 土地是否有問題
那第二點就是非常重要的一點，要知道土地是不是已經拿到了政府的審批。因為我們都知道在加州，包括紐約在土地審核、建造，去拿許可、土地轉性，這整個過程是美國最嚴格的地方，它也非常複雜，需要的時間非常長，要走的流程也很多。
所以，你去選擇一個項目，並不是說發展商手上有一塊地，你就要去做這個投資。不僅僅如此，你要去看它這塊地，是不是已經拿到了相關的政府的審批，包括土地Entitlements（權利），比如是一塊工業用地，那是不是已經把它轉為將來要建造的目的？比如是商業、住宅，是不是拿到這個轉性的許可？還有，土地上面的環境因素，會不會有任何有害物質沒有得到清除？是不是已經得到了批准？
我們叫Final Map Approval（最終地圖批准），你是不是拿到了？可以做這些基礎建設，甚至是你的Permit（許可），就是建築許可，是不是已經達到可以開工的程度？
這些都是需要考量的，如果今天什麼都沒有，你的錢投進去，結果各方面的政府批准沒有到達一定程度的話，那你這個項目也可能會爛尾，最後做到一半，做不下去了！所以，這是第二個非常重要的因素。
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3. 留意項目的資金鏈
第三個重要的因素，我還要看這個項目的資金鏈，是不是已經完整了。最害怕的是，發展商確實自己投了一部分錢，他還希望能夠找到多少多少EB-5的資金，但如果他沒有沒有EB-5的錢，那是不是這件事就做不下去了？資金鏈會斷裂？
所以，最好的項目是，他本身已經有了他的建築貸款，通過銀行已經拿到了貸款，在這種情況下，既使你的EB-5資金很少，甚至沒有，這個項目都幾乎都不影響。那就是資金鏈完整的項目，也是讓項目不會有爛尾、建不起來，這樣一個保障。
4. 資金監管與還款問題
最後，還是有兩點需要看。我剛剛提到了資金監管，移民局給了兩個方案，第一個方案，是找第三方監管，還有一種方案就是，開發商必須找到一個審計機構，在年底做審計。
所以，如果我是EB-5的投資人，我希望項目方和有限合夥人，要確保資金監管被有效處理，這對投資人是最大的保障，至少保證我的錢不會被亂用。
當然，還有一個問題是，項目方到底是怎麼樣還款的？很多對EB-5興趣的人，其實已經在市場上看到暴雷的項目，就是前5年，或者前7年做的項目暴雷了。那為什麼還不了款呢？是因為房地產運營金融上的支持出了問題。
如果項目本身是做一個酒店，或者做一個大型的公寓，最後是以出租收入，或者是你的酒店運營收入作為資金流。但是，對於如果已經拿了大量的銀行貸款的項目方，他們對銀行還款永遠是第一順位的，這是毫無置疑的。
在這種情況下，一般來說建築貸款是兩到三年，有時候根據項目（時間）長度，會稍微延長。那當現金流進來之後，第一件事，他必須要還銀行的貸款，這時項目方會按照出租率，來拿到一個再融資（Refinance），就能把建築貸款償還掉，那剩下EB-5投資人的錢什麼時候還？這都是要打問號的。
在這種情況下，我如果是EB-5的投資人，我非常希望建商和開發商能能夠跟我講得非常清楚，4年以後、5年以後建完，你是以什麼方式來還款？如果說你是通過再次貸款，你的再次貸款依據是什麼？不僅僅能還掉銀行貸款，是不是還有剩餘，可以還我的錢等等問題？
這些東西相對來說比較複雜，所以EB-5的投資人，可以去找律師或者相關的專業人員諮詢這方面的知識。但是要問到正確的問題，這樣你才能真正的了解這個項目。
問：最後我想問Lisa，你手上是不是有一個項目正在進行，可以跟跟我介紹一下你手上這個項目嗎？
Lisa：我們現在確實有一個EB-5的一個投資機會，這個項目的是位於北加州的大硅谷區域，比較靠近硅谷，差不多（往南）有四十分鐘的車程，它位於Santa Cruz縣的Watsonville市，項目叫Hillcrest Residence。我們是建造144套住房，當中包括了獨棟別墅、雙拼別墅、Town House也就是聯排別墅。
Santa Cruz本身對房屋的需求量非常的旺盛，我們的銷售價格是在85萬到120萬區間，如果說朋友住在硅谷附近，也知道這個價格是非常的親民。
第二，我們這個項目其實是2014年開始的，我們已經拿到地了，經過了基本上有6到7年這樣一個前期的土地轉性，Rezoning（變更地目），加上分割，這樣一個前期的過程，所以我們現在已經百分之一百，拿到了政府所有所需要的審批，並且我們現在已經開工了。
還有，我們這個項目已經拿到了銀行貸款4000萬，還是一個Revolver Line，就是一個信貸額度。
那這個項目也是一個銷售型項目，為什麼我想提出來這一點呢，主要是因為回款問題。因為所有的投資人，都不希望自己的錢放在開發商那裡5年、10年 對吧。那我們的項目是銷售型的，所以我們賣掉房子，我們的錢就回來了，不需要等待項目本身有租金，有了現金流，等到再次通過銀行來貸款才能回款，那這裡邊有很多的不確定性。我們賣掉就能回款，所以相對來說也比較安全。
最後，想和大家講的是，這個項目我們聘請的開發商和建商，在當地在我們大硅谷區域，Santa Cruz中海灣區，是非常有名的，信譽非常卓著的企業和個人，而且，開發商有足夠的追蹤紀錄，顯示它的過往項目，都是非常的成功。
因為我本身有開發商這一方面的合夥經驗，所以我有非常多的作為建商和開發商的內幕，可以跟投資人做分享。只有真正的了解項目開發的前後，包括它的歷史，包括它有可能出現的短板、風險等，去跟大家去分享，那這樣才能真正去了解一個項目，去做這樣一個慎重的投資。
因為我剛剛講了，EB-5移民其實是一個投資行為，所以你必須要了解這個投資的風險，可能的前景是在什麼地方，這樣才是真正一個足夠成熟、成功的投資。◇
Lisa Li
Founder and CEO
California Sunshine Development LLC
California Sunshine Regional Center LLC
責任編輯：李曜宇
