EB-5投資移民新法 有哪些誤區 如何避坑?(下)

【2023年05月24日訊】EB-5投資移民,在2022年已經有了新法生效,和舊的EB-5除了有投資金額上的差異,還增加了資金監管機制等各種不同。這一次就請到北加州California Sunshine的開發商,也是區域中心負責人Lisa Li來給大家解疑一系列的EB-5疑問。(接續上集

問:再請教Lisa,投資人要從什麼樣的角度來尋找項目,才比較容易避免掉坑?

Lisa:我可以從一個項目方的角度,向大家來分享,其實作為一個投資人,他真正需要看的點在什麼地方。

今天不管是周邊的色彩有多漂亮,或者說包裝的有多鮮豔,但其實一個投資人,他唯一要看的一個點,就是這個項目本身是不是一個好項目,而不是對方因為可以得到EB-5的資金,就可以把項目說得天花亂墜。

就是說項目本身的成功,一個好的項目,才是EB-5投資人,能夠拿到投資款回款和同時拿到綠卡的最基本保障。

那什麼才是真正好的項目呢?因為我本身是做地產開發的,所以就是圍繞著地產開發項目去談,當然EB-5還有很多其它類的項目,比如實業類、生產類⋯⋯因為這些不是我的專業,所以我就不涉及了。但是EB-5的大多數項目,還是以地產類為主。

1. 考慮房地產市場

首先做地產項目,最重要的其實就是地理位置,和它本身在那個市場的供需關係,是不是有買家?房子的需求有多少?當然了,這個產品的設計本身,也很有關係,大小、戶型,包括它周邊的公共區域是一個什麼樣的的生活環境,這對房地產本身,就是一個最大的因素。

所以,投資人在考慮一個地產項目的時候,一定要考慮到房地產最基本需要考量的一些要素,包括周邊的商業,或者是周邊的就業參數是多少,這個項目怎麼樣賣出去或者租賃出去,這個價格是不是有優勢等等。

2. 土地是否有問題

那第二點就是非常重要的一點,要知道土地是不是已經拿到了政府的審批。因為我們都知道在加州,包括紐約在土地審核、建造,去拿許可、土地轉性,這整個過程是美國最嚴格的地方,它也非常複雜,需要的時間非常長,要走的流程也很多。

所以,你去選擇一個項目,並不是說發展商手上有一塊地,你就要去做這個投資。不僅僅如此,你要去看它這塊地,是不是已經拿到了相關的政府的審批,包括土地Entitlements(權利),比如是一塊工業用地,那是不是已經把它轉為將來要建造的目的?比如是商業、住宅,是不是拿到這個轉性的許可?還有,土地上面的環境因素,會不會有任何有害物質沒有得到清除?是不是已經得到了批准?

我們叫Final Map Approval(最終地圖批准),你是不是拿到了?可以做這些基礎建設,甚至是你的Permit(許可),就是建築許可,是不是已經達到可以開工的程度?

這些都是需要考量的,如果今天什麼都沒有,你的錢投進去,結果各方面的政府批准沒有到達一定程度的話,那你這個項目也可能會爛尾,最後做到一半,做不下去了!所以,這是第二個非常重要的因素。

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3. 留意項目的資金鏈

第三個重要的因素,我還要看這個項目的資金鏈,是不是已經完整了。最害怕的是,發展商確實自己投了一部分錢,他還希望能夠找到多少多少EB-5的資金,但如果他沒有沒有EB-5的錢,那是不是這件事就做不下去了?資金鏈會斷裂?

投資E5-5區域中心的開發項目,要留意項目方的資金鏈。(Shutterstock)

所以,最好的項目是,他本身已經有了他的建築貸款,通過銀行已經拿到了貸款,在這種情況下,既使你的EB-5資金很少,甚至沒有,這個項目都幾乎都不影響。那就是資金鏈完整的項目,也是讓項目不會有爛尾、建不起來,這樣一個保障。

4. 資金監管與還款問題

最後,還是有兩點需要看。我剛剛提到了資金監管,移民局給了兩個方案,第一個方案,是找第三方監管,還有一種方案就是,開發商必須找到一個審計機構,在年底做審計。

所以,如果我是EB-5的投資人,我希望項目方和有限合夥人,要確保資金監管被有效處理,這對投資人是最大的保障,至少保證我的錢不會被亂用。

當然,還有一個問題是,項目方到底是怎麼樣還款的?很多對EB-5興趣的人,其實已經在市場上看到暴雷的項目,就是前5年,或者前7年做的項目暴雷了。那為什麼還不了款呢?是因為房地產運營金融上的支持出了問題。

如果項目本身是做一個酒店,或者做一個大型的公寓,最後是以出租收入,或者是你的酒店運營收入作為資金流。但是,對於如果已經拿了大量的銀行貸款的項目方,他們對銀行還款永遠是第一順位的,這是毫無置疑的。

在這種情況下,一般來說建築貸款是兩到三年,有時候根據項目(時間)長度,會稍微延長。那當現金流進來之後,第一件事,他必須要還銀行的貸款,這時項目方會按照出租率,來拿到一個再融資(Refinance),就能把建築貸款償還掉,那剩下EB-5投資人的錢什麼時候還?這都是要打問號的。

在這種情況下,我如果是EB-5的投資人,我非常希望建商和開發商能能夠跟我講得非常清楚,4年以後、5年以後建完,你是以什麼方式來還款?如果說你是通過再次貸款,你的再次貸款依據是什麼?不僅僅能還掉銀行貸款,是不是還有剩餘,可以還我的錢等等問題?

這些東西相對來說比較複雜,所以EB-5的投資人,可以去找律師或者相關的專業人員諮詢這方面的知識。但是要問到正確的問題,這樣你才能真正的了解這個項目。

問:最後我想問Lisa,你手上是不是有一個項目正在進行,可以跟跟我介紹一下你手上這個項目嗎?

Lisa:我們現在確實有一個EB-5的一個投資機會,這個項目的是位於北加州的大硅谷區域,比較靠近硅谷,差不多(往南)有四十分鐘的車程,它位於Santa Cruz縣的Watsonville市,項目叫Hillcrest Residence。我們是建造144套住房,當中包括了獨棟別墅、雙拼別墅、Town House也就是聯排別墅。

Hillcrest Residence開發項目的聯排別墅。(Lisa Li提供)

Santa Cruz本身對房屋的需求量非常的旺盛,我們的銷售價格是在85萬到120萬區間,如果說朋友住在硅谷附近,也知道這個價格是非常的親民。

第二,我們這個項目其實是2014年開始的,我們已經拿到地了,經過了基本上有6到7年這樣一個前期的土地轉性,Rezoning(變更地目),加上分割,這樣一個前期的過程,所以我們現在已經百分之一百,拿到了政府所有所需要的審批,並且我們現在已經開工了。

Hillcrest Residence開發項目模擬圖。(Lisa Li提供)

還有,我們這個項目已經拿到了銀行貸款4000萬,還是一個Revolver Line,就是一個信貸額度。

那這個項目也是一個銷售型項目,為什麼我想提出來這一點呢,主要是因為回款問題。因為所有的投資人,都不希望自己的錢放在開發商那裡5年、10年 對吧。那我們的項目是銷售型的,所以我們賣掉房子,我們的錢就回來了,不需要等待項目本身有租金,有了現金流,等到再次通過銀行來貸款才能回款,那這裡邊有很多的不確定性。我們賣掉就能回款,所以相對來說也比較安全。

最後,想和大家講的是,這個項目我們聘請的開發商和建商,在當地在我們大硅谷區域,Santa Cruz中海灣區,是非常有名的,信譽非常卓著的企業和個人,而且,開發商有足夠的追蹤紀錄,顯示它的過往項目,都是非常的成功。

位在北加州聖塔克魯茲(Santa Cruz)的Hillcrest Residence開發項目平面圖。(Lisa Li提供)

因為我本身有開發商這一方面的合夥經驗,所以我有非常多的作為建商和開發商的內幕,可以跟投資人做分享。只有真正的了解項目開發的前後,包括它的歷史,包括它有可能出現的短板、風險等,去跟大家去分享,那這樣才能真正去了解一個項目,去做這樣一個慎重的投資。

因為我剛剛講了,EB-5移民其實是一個投資行為,所以你必須要了解這個投資的風險,可能的前景是在什麼地方,這樣才是真正一個足夠成熟、成功的投資。◇

Lisa Li
Founder and CEO
California Sunshine Development LLC
California Sunshine Regional Center LLC

責任編輯:李曜宇

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