【2023年11月20日訊】上一期的視頻中我們談到美國新房的最新建築需求，很受到大家的關注，看來市場上注意新房的人確實是越來越多。而且，根據最新的房地產報告，買家比以往更有錢！這倒底是怎麼一回事？這一次的文章中我會再和大家分享美國新房的消息、最新的房地產報告，也會介紹大家到哪找新房更方便。
現在美國缺房的情況，在不同的調查數據中都顯示，全美需要再興建數百萬套房產。為了解決住房危機，美國聯邦政府和多個州政府也正在推出不同的方案，滿足龐大的住房需求。
白宮住房供應行動
10月27日，白宮發出新聞稿，支持將高空置率的商業建築改建為住宅用途，包括透過新的融資、技術援助和出售聯邦政府所屬的建築，用這不同的方式來創造美國急需的經濟適用房，而且推動具有節能、靠近交通地點和良好就業的住房建設。
美國總統拜登的這個住房行動，稱之為「白宮住房供應行動計劃（White House Housing Supply Action Plan）」，計畫的重點是為開發商提供資金援助，其中一個是美國交通部（DOT）提供350億美元的貸款總額，讓開發商獲得比市場低的利率。那為何是交通部來提供資金呢？
拜登撒錢 開發商快來申請
因為這個項目是希望開發商在交通據點周邊提供新的住房，或是把商業建築改建為住宅使用，在增加住宅的同時，為公共交通提高使用率，是一個一石二鳥的計畫。不過該項目，目前使用率還很低，所以交通部的項目主管丹・斯克尼德（Dan Schned）還特別向開發商們喊話，快來申請：補貼貸款的利率，大約只有5%，貸款期為35年，建設後可延期5年還款。
另外，美國住房與城市發展部（HUD）也提供100億美元，幫助社區增加住房供應，或者是改建商業建築，把它變成住宅單位或是混合用途。還有，美國總務管理局（GSA）也擴大「好鄰居計畫（Good Neighbor Program）」，計畫把一些聯邦政府的房產，重新開發為住宅用途。
總之，拜登總統的住房供應計畫有很多細項，而且關於商業建築轉換成住宅單位，還有一個大好處是，不管是低利率貸款、貸款擔保、資金援助或是稅收優惠，根據每個計劃的要求，這些計劃可以合併使用，並不是只能申請一項。因此，開發商可以把多項優惠一起使用，提高改造專案的可行性。例如，建設節能住宅，就能同時享有節能住宅稅收的抵免。
拜登再撒錢助建商蓋房 數百億援助快來拿！建築商信心低落 買家好機會！現在買房的人都很有錢嗎？這裡找新房超方便【美國地產熱點】第138集
建築商信心下降 買家獲利
其實，在今年10月份的建築商信心（Housing Market Index）報告中，建築商對市場的信心已經跌至今年一月以來的最低水平，對新建單戶住宅市場的信心較9月份下調了4個百分點，至40%的水平，不過這比去年同期提高了兩個百分點。事實上，今年的建築商信心是逐月上升，只不過9月底到11月中旬，抵押貸款利率實在上漲得太過驚人，導致買家數量出現銳減，使得開發商頭頂一片愁雲慘霧！
不過，反過來說，建築商、開發商的擔憂，反而對買房者是一件好事。怎麼說呢？根據全美住宅建築商協會（NAHB）的說法，許多建築商已採取降價，進行買房促銷。10月份，有三成二的建築商報告價格下降。這是去年12月以來的最高水平，平均價格折扣約為6%。
同時，10月份有六成二的建商，提供了各種形式的銷售獎勵措施，高於前一個月的五成九。這些措施都是想要為買家提高他們的負擔能力，讓他們不要被高得嚇死人的利率踢出市場！
而且，全美住宅建築商協會認為，現在美國需要加速建設新房，才能緩解住房危機，也才能幫助通貨膨脹率下降，否則缺房狀態下，房價很難得到緩解，這樣就會讓通脹維持在一定的高位，無法達到聯準會希望的2%通脹率。
買家年收入達到歷史新高
根據全美房地產經紀人協會（NAR）最新的「2023年房屋買家和賣家概況報告」指出，隨著房價和抵押貸款利率的上漲，典型的購買全美中位數房價的購屋者的家庭年收入，攀升至107,000美元的歷史新高！房地產經紀人協會追蹤了2022年7月，到2023年6月的交易，發現這個期間的購房者的年收入出奇的高，前一年的家庭年收入是88,000美元，相差一年竟然躍升了百分之21.6！
房地產經紀人協會的經濟學家分析，這是因為利率和房價，把較低收入的人群擠出市場，才使得購屋者的家庭收入增加了近兩萬美元，是記錄中第二次突破六位數。殘酷的事實是：只有更有錢的買家，才能在激烈的房地產市場中存活下來。
當前買家的背景
報告中還指出，首次購屋者占所有購屋者的三成二，高於去年26%的歷史低點。從1981年以來，首次購屋者平均有三成八的比例。
現在的首購族正在非常努力的進到市場去買房。據調查首購族的年收，比去年的首購族高出近兩萬五千美元，而且更多人是利用各種金融資產去買房。
買房者的家庭組成也有很大的變化，今年的購房者有七成是家中都沒有18歲以下的孩子。這個比例創下歷史新高。有孩子需要扶養的家庭，很可能更不容易在目前的市場中生存，所以紛紛放棄買房。買家中也只有五成九的人是夫妻，是自2010年以來的最低比例。
還有，近期買家的搬家中位數距離為20英里。這比去年的50英里下降不少，接近之前15英里的標準，顯見疫情以來的大搬遷模式已經逐漸過去。同樣，雖然郊區買房有所回升，2023年報告中為四成七，高於2022年的三成九，但是仍低於2017年至2021年的水平，當時超過一半的比例是購買郊區房。
同時，小城鎮和農村地區，仍然比去年同期更受歡迎。這個原因我想還是跟房價有關，今年以來中西部的城鎮，都特別受到歡迎，漲價最大的都是這些小城鎮，反而不是典型的大城市，也不是疫情以來受到追捧的高發展型城市。
至於說買家的財務部份，八成的買家為融資買房，略高於去年的七成八，但仍低於兩年前的八成七。首次購屋者的典型首付為8%，算是歷年來較高的水平。再次購買的典型首付款為19%，也是歷年來的高水平。
買家們為了高房價的首付款，今年增加了對金融資產的依賴，包括出售股票或債券（11%），或使用401k（9%）、IRA（2%）和出售加密貨幣（2%）等等，否則難以單靠存款或薪資支付頭期款。
反過來看房屋賣家，報告中說，典型的房屋賣家年齡為60歲，這與去年的報告相同。而且，賣家通常已經居住了10年以上。他們通常會搬遷到離家人和朋友更近的地方，或者由於新婚、離婚或孩子的出生，而想要換一間房子。總之，沒有必要的話，多數屋主們不想以更高的利率購買房子。這樣導致待售房屋的數量一直非常低迷。
找新房的新方法
最後，我們再回來談談新房。開頭說要給大家介紹一個查找新房的方式，這個方式是房地產網站Redfin推出的。他們發覺現在市場上有三分之一的待售房屋是屬於新房，比以往任何時候都要高。所以，Redfin現在與另一家房地產網站Zillow合作，目前在線的新房清單，遍佈全美共有二十萬個左右，可以幫助買家查看新房、新社區的詳細資訊，可以發現附近有沒有公園、零售店和餐館，而且還能查看，哪些房屋目前可供出售、哪些房屋已接近完工、哪些是可建造的計劃。
假如看到有興趣的新房，買家可以直接和建築商提出問題或安排參觀。每個新房頁面，都提供建築商的網站、聯絡方式，以及銷售中心位置和營業時間的直接連結。
具體的操作方式，你只要在Redfin的搜索位置上鍵入你要的地區，就可以發現該地區的地圖上可能有部分藍色標籤，點擊後會變成紅色，便可查看其中的新房信息，喜歡的買家就可以聯繫參觀，或是直接聯絡開發商詢問，操作非常簡單。
建築商能提供你的優惠有哪些？
住宅建築商泰勒・莫里森（Taylor Morrison）的首席營運長埃里克・霍瑟（Erik Heuser）說，越來越多的買家正在考慮購買新建房屋。霍瑟表示，通常情況下，新房子約佔全美房屋銷售總量的12%至13%，但如今這個比例已超過兩成五。
住宅建築商所能提供的，實際上是4種優惠工具：第1種是過戶成本援助；第2種是臨時利率下調；第3是永久性的利率購買，不過這有較高的前期成本，但在貸款期間，買家能享受較低的利率；第4種，對正在建設的房屋延長鎖定利率，也就是說，如果在利率比較低的時候，買家可以在較長的時間內鎖住利率，以防利率再次飆升。當然也有建築商提供價降優惠，或這是其它種類的優惠。
買新房需不需要經紀人？
還有一個買新房可能獲得更大優惠的方式。雖然買新房不需要買方經紀人，不過有時買新房找經紀人會更具優勢，而且建築商並不會因為你沒有找經紀人，就把經紀人佣金折讓給買家。經常和建築商打交道的經紀人，會更清楚建築商的底線，懂得如何跟建築商拿到更多優惠。有興趣買家，不妨可以試試看。◇
責任編輯：李曜宇
