【2023年07月10日訊】一轉眼2023年已經過去一大半了，現在是時候來談談下半年的房市走向了。去年底，大部分的專家都預測，今年房價的跌幅可能不小，當然也有部分專家預測房價只會有些微跌幅，甚至有少部分人認為，房價還會漲。不管如何，時間證明了一切，目前為止，總體來說房價沒有降太多，但較多的西部城市受到更多的打擊，東北部、中西部卻逐漸受到買家的青睞。好像每個專家都有說對一部分。但是接下來房市可能會如何？請聽我往下分析。
美聯儲加息的步伐
在開始說明下半年的房地產市場之前，我們先來了解，今年美聯儲是否還可能會繼續加息？根據美聯儲的6月份議息會議，在場的18名與會官員，有9名也就是一半的人數，贊成今年下半年再加息兩次，一次是25個基點，加息兩次，也就是再加50個基點，就是0.5%；那麽有4名，預計再加息1次；有兩名，預計今年不會加息；那也有兩名，預計今年會加息3次，甚至有1名成員，預計將會加息4次。
6月份美聯儲已經跳過一次加息，因為美聯儲的官員認為，在經過去年3月份以來的連續10次加息，對經濟確實造成一定的打擊。所以，現在要放緩加息的步伐，讓他們有更多的時間來觀察，加息之後所造成的影響，產生什麼效應？
事實上，加息的動作並不會立馬造成經濟的衝擊，當然一定會有某種程度上的立即影響，但是影響的深度和廣度，是慢慢擴散的，大約有9到10個月的滯後期。從最早一次的加息是16個月前，最近一次的加息是在今年5月。所以，這個效應還在擴散當中，這也就是，美聯儲的官員為什麼需要多一些時間，來觀察加息的影響。
剛才我們說到，有一半的官員贊成今年再加息兩次。這對房地產影響最大的是什麼？就是抵押貸款利率是不是可能再次上升，會不會到達7%以上？或者甚至高達8%。這可能是很多人，很關心的一件事情。根據數據顯示，今年4月，30年期的抵押貸款平均利率為6.32%，到6月底已經上升到6.84%。
從目前觀察起來，利率大約維持在6.5到7%之間的震盪當中，會有一波的上揚，然後再一波的下走，這樣持續反覆的震蕩，大概是目前的形式。那在接下來的7、8、9三個月，是很值得我們密切關注的時間，因為依照傳統來說，這會是一年中，房地產的第二旺季，然後從十月份再逐漸冷卻。
儘管抵押貸款利率非常難以預測，但是近期有幾位專家都認為利率，將有可能會些微下滑。根據Bankrate首席財務分析師格雷格・麥克布賴德（Greg McBride）的說法，第三季度30年期的固定抵押貸款平均利率，可能會在6.4%至6.7%之間。如果，核心通脹可以進一步大幅下降的話，抵押貸款利率也可能會跟著下降。
另外。全美房地產經紀人協會的高級經濟學家納迪亞・伊凡傑盧（Nadia Evangelou）認為，未來幾個月的通脹可能比先前預期的更快得到緩解。根據最新的數據顯示，消費者價格指數的租金增長部分已經見頂，並開始降溫。因此，通貨膨脹應該會進一步的放緩，並在過程中，拉低抵押貸款利率。該專家也認為，30年期的平均利率將降到6.5%以下，徘徊在6.3%左右。
另外一位，德州的抵押貸款銀行業務主席，基思·貝克（J. Keith Baker）的看法，更為樂觀。他說，夏季需求旺盛的時候，利率會上漲0.25左右，然後隨著在第四季度，住房需求下降的時候，抵押貸款利率也會跟著下調。他認為，9月底利率會緩慢下降至6%，甚至略低一些。假如利率真的像這位專家的說法，出現6%以下的行情。那麽我想冬季的淡季，將可能不會是一場淡季。
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房源的庫存量會改善嗎？
除了觀察利率，我們還要看另外一個重點，那就是房源的庫存量。因為疫情以來，不管是二手房，或者是新房的房源數量，都極為缺乏。所以，即便銷售量非常低，但是也無法壓低價格，加上高利率，導致對買家的負擔能力，造成了極大的挑戰。
看到全美房地產經紀人協會的統計，現在全美中等收入買家，有能力購買的價位是不超過256,000美元的房產。換句話說，買家的家庭年收入不超過75,000美元的人，可以承受25萬左右的房價範圍。但是，這個價位的房產，現在在市場上只有23%，也就是不到1/4的房源。但是在5年前，這個收入群體，在市場上有一半的房源可以搜尋。據統計，現在市場上缺少32萬套，價值不超過256,000美元的上市房。
那麼從現在開始到今年底，房地產市場的房源庫存量，有可能會上升嗎？從目前來看，只能說機會渺小。因為抵押貸款利率，仍然在7%以下徘徊。造成了我們一直在說的「鎖定效應」，讓之前享受低利率的屋主，不願意放棄手中的利率。根據Redfin統計，仍有91%的借款人的利率低於6%，而大約82%的借款人的利率低於5%。所以，這些人將不太可能出售房產，去換一套比現在成本更高的房子。
但是，如果利率有可能像上面幾位專家所說的，在今年的第三季或年底出現下滑到6%附近徘徊，甚至以下的範圍。我想會有更多屋主把房子上市。不過，如果利率真的出現6%以下，相信也會造成買氣大幅提升。這樣對庫存量，勢必又造成一定的壓力。而且，如果房市再度火熱起來，這也是美聯儲所不樂見的。所以，我認為在今年年底，第四季之前的利率，普遍會維持在接近7%附近。
另一個有可能增加房源的因素，要看經濟衰退的程度。如果經濟出現進一步的衰退，造成失業率的上升，那麼現有屋主可能會被迫於把現有的房屋賣掉。但是這樣的機率可能有些渺小，因為目前就業和股市，仍然相對強勁，而且裁員的消息，在近幾週有出現放緩的跡象。
新房銷售市場
在新房方面，由於利率保持穩定在6%以上，而且需求仍然不少，二手房的供給量極低；加上建築商近期給出的讓利優惠。因此，新房市場在近2個月以來，出現銷量增長，4月至5月期間，新屋銷售量猛增12%，5月售出763,000套新單戶住宅，同比增長20%。而且，新房開工量、建築許可證核發和完工量等方面，均有顯著的增長。這在前兩週的文章中，有特別分析。從目前來看，利率保持相對較高的情況下，建築商的讓利措施，不管是減價，或者是買斷利率，都可能會持續擴大新房銷售的市場。
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新房建築商DR Horton的首席執行官大衛・奧爾德（David Auld）也向媒體證實，如果銷售持續火熱，購房的優惠措施，有可能減少，但具體要看各地區的市場情況而定。例如西南部的新房數量相對較多，因此建築商的優惠也會較多。但是，在東北部的新英格蘭地區，需求量較為龐大，因此，建築商給出的優惠也會相對較小。
根據約翰博恩斯（John Burns）諮詢公司的統計，現在全美範圍的建築商，平均優惠占銷售價格的4%，而且這個比例還在上升。換句話說，如果你購買一棟百萬美元的獨立房，你將可能獲得建築商4萬美元的讓利。但這個比例就如同剛剛所說的，因地區而異。平均在西南部地區，包括內華達州、亞利桑那州、猶他州、科羅拉多州和墨西哥州，有6.6%之多。在西南部，如果購買一套40萬美元的房屋，你將可能獲得價值26,400美元的優惠。
2023年房市崩盤會發生嗎？
如果你現在問我，2023年接下來的時間，房地產市場會出現崩盤嗎？我想這個答案很大程度上將是，否定的。因為總的來說，房市的庫存供給緊張，而且需求量仍然大過供給，導致房價不是出現直線式下跌，而是在緩慢中修正價格，並不是崩潰。根據凱斯席勒房價指數，今年4月份全美價格，環比上漲1.7%，是連續7個月下跌之後，出現連續第3個月的小幅增長。表現最好的是邁阿密，連續9個月房價上漲，而且環比上漲5.2%；而在西雅圖和舊金山，卻分別下跌12.4%和11.1%，在所有大都會區中位居最後。
止贖房大潮會出現嗎？
另外一個問題：止贖房的數量還會大幅上升嗎？根據ATTOM房地產數據提供商的統計，顯示5月份止贖申請，比4月份增加了7%，比去年增加了14%；止贖的完成量，環比增長38%，同比增長41%。雖然看起來，增長幅度頗大，但那是因為在疫情期間，政府暫停了止贖申請，造成如今會有比較大的增幅。但從歷史上來看，現在止贖房的數量，仍然在歷史低位。而且，因為現在美國房主，在房地產上擁有大量的資產，並且多數都是合格的借款人，所以2023年的下半年，預計也不會出現止贖房大潮。
下半年適合買自住房嗎？
最後一個問題：在下半年的時間裡面，應該買自住房嗎？其實這是一個非常高度個人化的決定，與個人自身的財務狀況至關重要。所以首先，潛在的買家應該使用抵押貸款計算器，來初步估算你的首付款和利率，來看你每個月能夠在住房上投入多少費用，是你可以負擔的。多數專家都認為不要去期待價格會下跌，往往我們無法掌握何時才是最好的購買時機。因此，關鍵不在價格上，而是何時能找到自己喜愛的房子，而且可以滿足家庭當前的需求，並且負擔得起。◇
責任編輯：李曜宇
