美國房價和利率續漲 專家建議謹慎入市

【2023年08月28日訊】(記者馬尚恩綜合報導)隨著美聯儲放風可能繼續加息,房地美30年期固定抵押貸款利率上週達到2001年以來最高水平。現在的購屋負擔能力被認為是1980年以來最差,然而,市場上仍出現競價買房情形。買房還是一種理性投資嗎?

隨著央行持續加息,同樣的借貸額,每月要比去年同期多付出數百美元以上,導致一些實力不足的買家已被擠出地產市場。根據全美房地產經紀人協會的數據,7月份現房銷售比一年前下降17%。買家人數減少,但這並不意味著房價會下降。

根據NPR報導,7月售出的現房中位數價格接近40.7萬美元,比一年前增長1.9%;其中,超過1/3的售價高出要價。從美東的亞特蘭大到美西的洛杉磯,一些買家發現,他們在追蹤了市場幾個月之後,必須加價才能買到房屋。

房屋庫存少是導致競價買房的主要原因。由於現房持有人——絕大多數賣家,不願意賣掉過去以低利率貸款拿到的房屋,再以目前的高利率去貸款買房;這造成市場上現房庫存的不足。而過去一個月以來利率的不斷走高,更造成賣家惜售現象特別突出。

截至目前,美聯儲已在18個月內連續進行了11輪加息,通脹已從過去高達9.1%的高位顯著回落。但上週,美聯儲主席鮑威爾表示,仍然準備在適當的情況下加息,因為距離其設定的2%通脹政策目標仍然遙遠;勞動力市場仍然未如其所願有所軟化,雇主仍以更高的工資來吸引員工;房地產行業顯示出復甦跡象。他因此認為,可能需要進一步收緊貨幣政策,並在更長的時間內保持較高的利率水準。

期待買房後再融資 或釀悲慘結果

目前複雜的市場環境,給場上各方帶來不同的壓力。買家的心態往往是:先以目前的利率拿下房屋,將來可以做「再貸款」。一些個人理財專家認為,這種做法可能帶來較大風險。

據投資者網站(investors.com)報導,「Bankrate.com」高級經濟分析師馬克·哈姆里克(Mark Hamrick)認為,此種「先踩幾年水」、寄望將來再融資以減輕貸款壓力的做法是非常冒險的。他認為這可能產生「悲慘的結果」。

首先,壓注利率下降,不一定天從人願。因為利率可升可降,甚至在很長期間內保持高位,尤其美聯儲主席升息意見很明確。如果利率不降,一些房主將難以負擔借貸成本;如果再融資不成功,未能拿到低成本貸款來降低每月的家庭預算,就可能失去房屋。

即使利率下降,對房主來說也不一定是好事。因為利率下降通常意味著經濟正在失去動力,這可能意味著企業開始大批解僱員工。此時,以高利率貸款入市的買家如果失去工作,沒有了穩定的收入就很難獲批再融資。況且,再融資本身也需要貸款額2%~5%的費用。

最後,還有房屋本身帶來的成本。Robert W. Baird投資公司的財富規劃師扎克·張伯倫(Zack Chamberlain)提醒,房屋本身與抵押貸款無關的費用,比如更換屋頂和電器、房屋的供暖和降溫費用等開銷,可能侵蝕屋主的應急資金和退休儲蓄,讓其陷入相當大的財務困境。而且,屋主還須儲蓄以應付應急費用等。

據調查,只有43%的美國人表示他們可以儲蓄支付1,000美元的應急費用。

高利率下的買房策略

儘管利率持續走高,仍有一些剛性需求者或腰纏萬貫的投資者入市。對於剛需者來說,若能調整一下自己的願望級別,還是能以較低成本買下房屋。

根據全美房屋建築協會的數據,現在新房的平均面積已經從2021年年末的2,350平方英尺,降到現在的2,200平方英尺。買更小的房子,是在外部環境不變的情形下降低自己月供的辦法之一。

一些建商發現,現在公寓和聯排別墅正變得越來越受歡迎。這些房屋不僅價格低一些,維護成本也低,具有更好的可負擔性,因此在市場上變得越來越有吸引力。

易地而居也是人們常常採用的辦法。尤其是對於在洛杉磯有房、接近退休年齡的人,把洛杉磯的高價房屋賣掉,到拉斯維加斯等房價更低的地方去居住,不僅能住同樣大小的房子,還可置換出一筆誘人的退休金,讓晚年生活更舒適輕鬆。◇

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