【2024年01月08日訊】由於全美待售房屋的持續缺乏，2023年10月份，標普-凱斯席勒房價指數又出現新高點，全美指數年漲幅達到4.8%。11月份，銷售量也因為利率走低，出現回暖跡象。怎麼辦！難道美國房價又要飆起來嗎？！新年一開始，我們馬上來看一下，去年底的美國房地產市場表現，觀察新年，看看市場到底會不會又砸下一個震撼彈！（本文是上週地產文章「10月全美房價再次新高 11月銷售終止五連跌」的視頻更新版本）
房價指數創新高
另外，在10個最大城市和20個最大城市的綜合指數表現，分別也上漲5.7%和4.9%。但是，3個指數的環比增幅有些放緩，不過同比漲幅均高於9月份。
10月份的數據同時也追蹤了8月和9月，在這個期間的抵押貸款利率，從8月的6.9%，大幅攀升至10月底的7.8%。因為利率飆升，阻擋了許多買家的動力，直接導致10月份的成屋銷售量，跌至13年來的新低點。
我們看到房價成長最快的地區，通常出現在東北部和中西部的市場，其中底特律已經連續兩個月位居榜首，10月份年漲幅達到8.1%。另外，聖地亞哥達到7.2%、紐約是7%，分別位居房價漲幅的第二、第三名。
標普-凱斯席勒還指出，10月份10大城市、20大城市和全美房價指數，都保持在歷史高位，而且20大城市中有8個城市，也創下歷史新高，分別是：邁阿密、亞特蘭大、芝加哥、波士頓、底特律、夏洛特、紐約和克利夫蘭。
就連在西南部地區的鳳凰城和拉斯維加斯，這兩個城市在2022年利率狂漲之後，就一直面臨房價下降的風險，但是如今它們的漲幅已經實現同比增長的情況，鳳凰城上漲.0.9%，拉斯維加斯上漲0.1%。
10月份唯一一個房價指數下跌的城市，是俄勒岡州的波特蘭，房價指數小幅下降0.6%。
以上這些城市漲幅，與房地產市場的最新趨勢，例如Realtor.com的11月最熱門市場報告，以及租賃市場的觀察結果是一致的。
OMG!!! 2024年美國房市起手式 這麽猛！今年「多次降息」？先別高興太早｜5個原因 專家呼籲快進場【美國地產熱點】第142集
負擔能力改善的主要原因
Realtor.com的11月份租金趨勢報告顯示，更強勁的當地經濟，還有更有利的負擔能力，都在推動這些地區的價格上漲。推動負擔能力改善的主要原因，其實就是最近連續好幾週以來的利率下降。
最近幾週抵押貸款利率發生了重大轉變， 30年固定利率從10月底開始顯著下滑，至7%以下。這個下降幅度跟2022年11月到2023年2月的降幅有點相似，期間利率相差一個百分點，今年也有相同的情況，而且陡降幅度更大。
聯準會要降息了嗎？
不過，兩者下降的時空背景並不相同，今年的下調主要跟美國通貨膨脹的顯著下降很有關係，市場正在預期聯準會開始降息，根據1月3日，聯準會發布的議息會議紀錄顯示，聯邦基金利率可能處於或接近峰值，將在一段時期內繼續保持限制性，但預期今年年底前將會有多次減息。
不過先別太早高興，聯準會的官員也討論了何時給出調整資產負債表政策的訊號，但是，紀錄同時也指出政策路徑的「高度不確定性」，一些官員認為，如果通脹不符預期，可能有必要將利率維持在較高水平，根據經濟情況的發展，仍然有可能會進一步加息。
在1月3日截稿前，公布的美國12月ISM製造業指數由46.7升至47.4，超預期的47.1，其中ISM銷售價格指數由49.9大跌至45.2，新訂單由48.3跌至47.1，低於預期的49.1。就業指數由45.8升至48.1；美國12月職位空缺由885.2萬縮至879萬，低於預期的882.1萬。簡單說，這幾項經濟數據是好壞參半，美國經濟軟著陸的可能性還是頗大。
換句話說，聯準會降息的機率就會再往前一步。所以，目前看芝商所（CME）的利率預測，今年三月降息一碼的機率一度高達66.5%，到五月再降息一碼的機率是58%。
但是，今年的經濟還是受到地緣政治、股債市等因素的影響，存在很高的不確定性，有待觀察後續的發展，才能確定升降息的可能性。
買氣上漲 供給改善
話說回來，這波抵押貸款利率的下降，尚未轉化為房市銷售的大幅復甦，但11月成房銷售，已經出現5個月來的首次增長。這表明如果利率能夠保持近期的下降，買家需求可能足以推動房屋銷售，出現年末到年初房市淡季的強勁表現。
根據全美房地產經紀人協會11月的銷售報告顯示，成屋銷售較上個月微升0.8%，經季節性調整後的年率達到382萬套，結束了連續5個月的下降。但是，銷售量仍然較一年前下降7.3%。
至於，成屋銷售價格中位數比2022年11月上漲4.0%，至387,600美元，也出現連續第5個月的價格同比上漲。
11月底，成房庫存較上個月下降1.7%，有113萬套可售房產，相當於3.5個月的供應量，還是一個偏向賣方市場的格局。
再來，我們可以觀察11月份的前瞻房市數據，待過戶交易數量（Pending home sales）的表現，11月待過戶房屋銷售量與10月相同，比去年同期下降5.2%，東北部、中西部和西部地區的交易量出現月增長，而南部地區則出現虧損。不過，所有四個地區的交易量均較去年同期下降。
這樣的數據代表什麼訊號呢？其實我認為是市場相對強勁的表現，因為我們要知道越接近年底，市場通常會逐漸衰弱，但是今年並沒有走弱，而是出現11月的房屋成交成長，而且待過戶持平發展。
房市旺季提前開始了嗎？
全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）認為，雖然抵押貸款利率下降，並沒有促使更多購房者在11月份提交正式合同，但它引發了購房者的興趣，導致待過戶交易沒有出現減少的局面。
另外，CoreLogic的首席經濟學家塞爾瑪・赫普（Selma Hepp）也認為，隨著抵押貸款利率的下降，2024年初的房屋需求可能會出現強勁表現，而且會再次對價格構成壓力，類似於2023年初觀察到的趨勢。
而且，她認為，2023年底的房價，到今年初會有一段加速升幅，然後才會放緩，大多數市場將在2024年繼續創下房價新高。
是不是真如赫普所講的這樣呢？我們先來看一個早期數據，根據Redfin統計，截止至12月24日的四週以來，銷售價中位數來到364,250 美元，同比上漲4.5%，是2022年10月以來的最大增幅。
另外，房市增溫的表現，還出現在供應量的增加，兩週內交易的房屋數量比上一年同期還多，平均上市天數也更少，還有售價高於要價的比例也有上升。
價格上漲的關鍵還是供應量的缺乏，雖然利率在下滑，但是仍然處在高位，很少有房主有興趣出售房屋，放棄自己持有的3%或4%的抵押貸款利率，這樣導致二手房庫存的持續短缺。結果在利率下滑的同時，購房者已經開始蠢蠢欲動。在這樣的背景之下，今年還沒有開春，全美房市的旺季很有可能會提早報到，或者應該說，已經開始進行中了！◇
責任編輯：李曜宇
