美國地產熱點

糟糕了!美國房價又要飆起來?

文:李歐

【2024年01月08日訊】由於全美待售房屋的持續缺乏,2023年10月份,標普-凱斯席勒房價指數又出現新高點,全美指數年漲幅達到4.8%。11月份,銷售量也因為利率走低,出現回暖跡象。怎麼辦!難道美國房價又要飆起來嗎?!新年一開始,我們馬上來看一下,去年底的美國房地產市場表現,觀察新年,看看市場到底會不會又砸下一個震撼彈!(本文是上週地產文章「10月全美房價再次新高 11月銷售終止五連跌」的視頻更新版本)

房價指數創新高

另外,在10個最大城市和20個最大城市的綜合指數表現,分別也上漲5.7%和4.9%。但是,3個指數的環比增幅有些放緩,不過同比漲幅均高於9月份。

10月份的數據同時也追蹤了8月和9月,在這個期間的抵押貸款利率,從8月的6.9%,大幅攀升至10月底的7.8%。因為利率飆升,阻擋了許多買家的動力,直接導致10月份的成屋銷售量,跌至13年來的新低點。

我們看到房價成長最快的地區,通常出現在東北部和中西部的市場,其中底特律已經連續兩個月位居榜首,10月份年漲幅達到8.1%。另外,聖地亞哥達到7.2%、紐約是7%,分別位居房價漲幅的第二、第三名。

標普-凱斯席勒還指出,10月份10大城市、20大城市和全美房價指數,都保持在歷史高位,而且20大城市中有8個城市,也創下歷史新高,分別是:邁阿密、亞特蘭大、芝加哥、波士頓、底特律、夏洛特、紐約和克利夫蘭。

就連在西南部地區的鳳凰城和拉斯維加斯,這兩個城市在2022年利率狂漲之後,就一直面臨房價下降的風險,但是如今它們的漲幅已經實現同比增長的情況,鳳凰城上漲.0.9%,拉斯維加斯上漲0.1%。

10月份唯一一個房價指數下跌的城市,是俄勒岡州的波特蘭,房價指數小幅下降0.6%。

以上這些城市漲幅,與房地產市場的最新趨勢,例如Realtor.com的11月最熱門市場報告,以及租賃市場的觀察結果是一致的。

OMG!!! 2024年美國房市起手式 這麽猛!今年「多次降息」?先別高興太早|5個原因 專家呼籲快進場【美國地產熱點】第142集

負擔能力改善的主要原因

Realtor.com的11月份租金趨勢報告顯示,更強勁的當地經濟,還有更有利的負擔能力,都在推動這些地區的價格上漲。推動負擔能力改善的主要原因,其實就是最近連續好幾週以來的利率下降。

最近幾週抵押貸款利率發生了重大轉變, 30年固定利率從10月底開始顯著下滑,至7%以下。這個下降幅度跟2022年11月到2023年2月的降幅有點相似,期間利率相差一個百分點,今年也有相同的情況,而且陡降幅度更大。

聯準會要降息了嗎?

不過,兩者下降的時空背景並不相同,今年的下調主要跟美國通貨膨脹的顯著下降很有關係,市場正在預期聯準會開始降息,根據1月3日,聯準會發布的議息會議紀錄顯示,聯邦基金利率可能處於或接近峰值,將在一段時期內繼續保持限制性,但預期今年年底前將會有多次減息。

不過先別太早高興,聯準會的官員也討論了何時給出調整資產負債表政策的訊號,但是,紀錄同時也指出政策路徑的「高度不確定性」,一些官員認為,如果通脹不符預期,可能有必要將利率維持在較高水平,根據經濟情況的發展,仍然有可能會進一步加息。

在1月3日截稿前,公布的美國12月ISM製造業指數由46.7升至47.4,超預期的47.1,其中ISM銷售價格指數由49.9大跌至45.2,新訂單由48.3跌至47.1,低於預期的49.1。就業指數由45.8升至48.1;美國12月職位空缺由885.2萬縮至879萬,低於預期的882.1萬。簡單說,這幾項經濟數據是好壞參半,美國經濟軟著陸的可能性還是頗大。

換句話說,聯準會降息的機率就會再往前一步。所以,目前看芝商所(CME)的利率預測,今年三月降息一碼的機率一度高達66.5%,到五月再降息一碼的機率是58%。

但是,今年的經濟還是受到地緣政治、股債市等因素的影響,存在很高的不確定性,有待觀察後續的發展,才能確定升降息的可能性。

買氣上漲 供給改善

話說回來,這波抵押貸款利率的下降,尚未轉化為房市銷售的大幅復甦,但11月成房銷售,已經出現5個月來的首次增長。這表明如果利率能夠保持近期的下降,買家需求可能足以推動房屋銷售,出現年末到年初房市淡季的強勁表現。

根據全美房地產經紀人協會11月的銷售報告顯示,成屋銷售較上個月微升0.8%,經季節性調整後的年率達到382萬套,結束了連續5個月的下降。但是,銷售量仍然較一年前下降7.3%。

至於,成屋銷售價格中位數比2022年11月上漲4.0%,至387,600美元,也出現連續第5個月的價格同比上漲。

11月底,成房庫存較上個月下降1.7%,有113萬套可售房產,相當於3.5個月的供應量,還是一個偏向賣方市場的格局。

再來,我們可以觀察11月份的前瞻房市數據,待過戶交易數量(Pending home sales)的表現,11月待過戶房屋銷售量與10月相同,比去年同期下降5.2%,東北部、中西部和西部地區的交易量出現月增長,而南部地區則出現虧損。不過,所有四個地區的交易量均較去年同期下降。

這樣的數據代表什麼訊號呢?其實我認為是市場相對強勁的表現,因為我們要知道越接近年底,市場通常會逐漸衰弱,但是今年並沒有走弱,而是出現11月的房屋成交成長,而且待過戶持平發展。

房市旺季提前開始了嗎?

全美房地產經紀人協會的首席經濟學家勞倫斯・雲(Lawrence Yun)認為,雖然抵押貸款利率下降,並沒有促使更多購房者在11月份提交正式合同,但它引發了購房者的興趣,導致待過戶交易沒有出現減少的局面。

另外,CoreLogic的首席經濟學家塞爾瑪・赫普(Selma Hepp)也認為,隨著抵押貸款利率的下降,2024年初的房屋需求可能會出現強勁表現,而且會再次對價格構成壓力,類似於2023年初觀察到的趨勢。

而且,她認為,2023年底的房價,到今年初會有一段加速升幅,然後才會放緩,大多數市場將在2024年繼續創下房價新高。

是不是真如赫普所講的這樣呢?我們先來看一個早期數據,根據Redfin統計,截止至12月24日的四週以來,銷售價中位數來到364,250 美元,同比上漲4.5%,是2022年10月以來的最大增幅。

另外,房市增溫的表現,還出現在供應量的增加,兩週內交易的房屋數量比上一年同期還多,平均上市天數也更少,還有售價高於要價的比例也有上升。

價格上漲的關鍵還是供應量的缺乏,雖然利率在下滑,但是仍然處在高位,很少有房主有興趣出售房屋,放棄自己持有的3%或4%的抵押貸款利率,這樣導致二手房庫存的持續短缺。結果在利率下滑的同時,購房者已經開始蠢蠢欲動。在這樣的背景之下,今年還沒有開春,全美房市的旺季很有可能會提早報到,或者應該說,已經開始進行中了!◇

責任編輯:李曜宇

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