美國地產熱點

美國嬰兒潮VS千禧世代 房地產的世代鴻溝

文:李歐

【2024年02月06日訊】據統計,超過2/3的嬰兒潮一代居住的房子,已經有30年以上的歷史了。這代表著,在美國買到的房屋,很可能都需要要大翻修一番才能入住。如果你不想要勞心勞力的大翻修,除了買新房以外,你可能還要避開以下一些城市,除非你想投資翻修房。本期我們就從買房和翻修的角度來談一談,美國房地產的世代鴻溝。

房屋變成時間膠囊

大家應該知道時間膠囊這個東西吧,時間膠囊就是把你自己珍藏或值得紀念的東西放在一個盒子裡,然後埋到土裡,或者是藏在一個不為人知的地方。然後等數十年後,再把它拿出來細細品味,或者是回味一番。

但是如果一整棟房屋,變成了時間膠囊呢?這不一定是一件很酷的事。因為現在很多的美國嬰兒潮世代的屋主,已經在現有的房子裡,居住了非常長的時間。而且很多人,都沒有翻修過,或者是更新屋內的設備,使得這些房產,可能還保留很多上個世紀的寶貝和樣貌。

在美國,所謂的嬰兒潮世代,指的是1946到1964年間出生的人口,因為這時候人口大量出生,所以就被稱為嬰兒潮世代。他們現在的年齡在60到78歲之間,因為時間跨度比較大,要細分的話,還可以分成兩部分,一個是60歲到69歲,和70歲到78歲的兩大族群。

居家網站Leaf home做了一項調查,發現有七成三的嬰兒潮世代屋主,已經在現在的房屋居住了十多年。而且,甚至有六成八的人,他們的住家已經有30年以上的歷史。也有五成五的人,沒有計劃搬家。即便住了這麼久,據調查,多數人並沒有想為家增添新設備,或加裝一些改善生活、維持生活起居安全的裝置,簡單的說,多數老人家們只想維持原樣,繼續生活。

為何嬰兒潮一代不想搬家?

那為什麼嬰兒潮一代的人,多數都不想搬家呢?調查顯示,理由是無需搬家、離家人近或搬家費用太高等這三個原因,是他們就地養老的主因。其它比較次要的原因是,犯罪率低、天氣因素,還有利率問題。

再細分來說,因為西部和南部的天氣比較暖和,使得住在這兩區的人不太願意搬家。另外,現在還在工作的嬰兒潮一代,會比退休的人更在意利率問題,這也導致他們更不敢隨意搬家。

老年人想搬家的原因

不過,也有四成五的人想要搬家,最大原因是家庭因素的變化,可能是人口的減少或者是增加,應該多數會是減少,畢竟孩子長大了都可能會搬出去獨立生活;另一個大因素是退休想搬家。比較次要的原因是氣候、財務或者是想搬到更靠近家人的地點。

至於他們會想搬到哪些類型的住家,沒有意外,最大部分人會搬到比現在更小面積的房產中,另一個是選擇搬到退休社區生活,不過這個選項比第一個少了一半以上。

想搬家的老年人多數會選擇縮小住宅面積。(Shutterstock)

千禧世代對房市的怨言

反觀在千禧世代中,有八成四的人想要搬家,其中的六成表示家庭需求的改變是搬家的主要原因之一,而且近一半的人表示,他們計劃在下一次搬到更大的房子中去。

買房的千禧世代很多,但是近二分之一的千禧世代(47%)強烈認為薪資沒有跟上房價的成長。還有近三分之一的人認為,今天的年輕人,比前幾代人面臨更大的買房困難,也有兩成六的人認為,房地產市場是被有錢人操控的。

被年輕人同意的觀點還有,投資者應該被禁止購買獨立房用來盈利,而且世代的鴻溝達到歷史新高,還有擁有住房的美國夢已經破滅。在這些觀點中,有高達兩成至兩成二的人認同。而且,那些還不是屋主的更年輕的千禧世代,對房地產市場的前景,更加顯得悲觀。

美國嬰兒潮VS千禧世代 房地產的世代鴻溝|老年人為何不搬家 不裝修?|擁有房產的美國夢破滅?|房市被有錢人操控?【美國地產熱點】第146集

所謂年輕的千禧世代,是指27-34歲的人,較年長的千禧世代是指35-42歲。他們對一些問題的看法也有不同。更年輕的人認為,買房的可能性不利於年輕人,但是較年長的人,在這個問題上,同意的比較少;比較多的年輕人也認為,老年人應該換到更小的房屋,把一些大的房屋讓出來,但較年長的千禧世代,在這個問題是持較少的認同。

在這個調查中,我們可以看到,美國的年輕世代對現今的房地產市場也充滿了怨言,認為房價漲太快太高了,薪資不僅跟不上,老年人還不肯賣房,投資者也是他們買房的最大對手,而且就算租房子,租金還不斷上漲。使得這些年輕人認為,在房地產上的世代差距達到了前所未有的程度。

老年人的遺產

儘管,部分年輕人怪罪老一輩太長時間持有房地產,害他們無房可買。但是,有調查顯示,有八成一的嬰兒潮世代計劃在去世時留下遺產,並且超過一半的人,計劃留下50萬美元以內的遺產給下一代。

不過,有趣的是,竟然有五成一的千禧世代,並不期望獲得任何遺產。這可能是民族性的差異,在華人圈子裡,上一代把財產留給下一代,似乎是理所當然的,但是在美國人的文化裡,獨立生活才是重點,況且老一輩的錢,可能連養老都不夠花用。

我就曾經看過一則報導,說一位美國老奶奶,將幾十萬的遺產留給孫子和孫媳婦,但是孫子為了把奶奶帶在身邊照顧,把錢用在醫療費、照護費用,結果到奶奶去世後,遺產只剩幾百美元。這其實算是不錯的結局,至少這位年輕人盡了自己的責任,而且用的是奶奶自己的錢,到最後也沒有負債。

美國哪裡有最多的老房子?

回到我們正題上,因為有這麼多的嬰兒潮世代屋主,不願意搬家,也沒有意願更新房屋,所以當哪天買到這些房屋時,你很可能需要做大量的翻修工作。根據Realtor.com的調查,在全美範圍內,大約二十分之一的房源需要某種程度的維修或翻新。

不過,這些需要翻修的老房子,雖然舊,卻是房地產投資的好標地,只要它的位置不差,做好部分的翻修,多數都能獲得不錯的回報,除非你是要自住用。投資客就是專找這種老舊房屋來升級,然後賺取價差的,但是要找到信任的裝修團隊、足夠便宜的材料、在足夠快的時間內翻修,不然投資翻修房也不是太輕易的工作。

如果我們從美國四大地區來看,中西部有6.4%的待售房源需要翻修,是最高的比例,第二是東北部,有6.3%,再來是南部和西部,分別為4.4%和4.0%。

深入到州一級,伊利諾伊州是一個熱點,幾乎每10個房源中就有1個屬於待修的房屋類別。賓州、西維吉尼亞州和馬里蘭州緊隨其後,每12或13個清單中,約有1個需要翻新。

十個有最多翻修房的城市

進一步放大看,康乃狄克州的紐黑文(New Haven),待裝修的待售房屋比例很接近三成(29.7%),這裡就是耶魯大學的所在地,聚集了高知識份子與投資翻修房者的獨特組合,而且這些待裝修的房產,其中位數掛牌價只有26萬2,500美元,是投資的不錯選項。

第二名是印第安納州的加里(Gary)有21.4%的待售房比例需要翻修,而且這些房產的中位數房價只有驚人的六萬美元!1900年代初,Gary是美國鋼鐵生產的領導者,但在上世紀後半葉,它遭受了工業和人口的下降。如今,很多房屋正在老化,超過五分之一的待售房屋,需要一些細心呵護。

第三名是阿肯色州的派恩布拉夫(Pine Bluff),19.1%的待售房需要翻修。可以肯定的是,派恩布拉夫是一個小城市,居民一直在流失。但對於那些渴望搬入並安家的人來說,這座城市距離阿肯色州的首府小石城相對較近,向西北行駛約45分鐘車程就可以抵達。而且,這些待修房屋的中位價,只要45,000美元!

其它前10名的還有:紐約州的錫拉丘茲(Syracuse)、密西根州的弗林特(Flint)、喬志亞州的梅肯(Macon)、新澤西州的紐瓦克(Newark)、密蘇里州的聖路易斯(Saint Louis)、賓州的費城(Philadelphia),和科羅拉多州的奧羅拉(Aurora)。

比較被我們華人朋友所熟悉的,應該是新澤西州的紐瓦克。它是緊挨著紐約市的衛星城市。很多在紐約市工作的民眾,都會把紐瓦克當成家。所以紐瓦克也被稱為紐約的臥室城市,白天到紐約是上班,晚上就回到紐瓦克睡覺。

而紐瓦克也有14.9%的待售房屋需要翻修,中位數房價31萬美元。與其它名單上的小城市相比,有鮮明的對比。紐瓦克有繁華的城市環境,和較高的裝修價格,但也代表著更多的投資機會,和更高的報酬。

不過名單上房價最貴的,其實是科羅拉多州的奧羅拉,中位數房價達到51萬9,000美元,需要翻修的比例有12.3%。Aurora佔據了丹佛都會區東半部的很大一部分。它位於郊區,但可以快速到達市中心。此外,距離落基山脈僅30分鐘車程。Aurora近年來房價大幅增長,儘管如此,與當地其它房源相比,這些待修房屋,有大約5%的折扣。

如果年輕人想找便宜的房產,不妨可以考慮一些需要翻修的老房子,享有折扣之外,也能趁年輕時儘早建立房地產資產,不管是自住、投資,或兩者兼具,應該都是不錯的選擇。◇

責任編輯:李曜宇

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