【2024年02月06日訊】據統計，超過2/3的嬰兒潮一代居住的房子，已經有30年以上的歷史了。這代表著，在美國買到的房屋，很可能都需要要大翻修一番才能入住。如果你不想要勞心勞力的大翻修，除了買新房以外，你可能還要避開以下一些城市，除非你想投資翻修房。本期我們就從買房和翻修的角度來談一談，美國房地產的世代鴻溝。
房屋變成時間膠囊
大家應該知道時間膠囊這個東西吧，時間膠囊就是把你自己珍藏或值得紀念的東西放在一個盒子裡，然後埋到土裡，或者是藏在一個不為人知的地方。然後等數十年後，再把它拿出來細細品味，或者是回味一番。
但是如果一整棟房屋，變成了時間膠囊呢？這不一定是一件很酷的事。因為現在很多的美國嬰兒潮世代的屋主，已經在現有的房子裡，居住了非常長的時間。而且很多人，都沒有翻修過，或者是更新屋內的設備，使得這些房產，可能還保留很多上個世紀的寶貝和樣貌。
在美國，所謂的嬰兒潮世代，指的是1946到1964年間出生的人口，因為這時候人口大量出生，所以就被稱為嬰兒潮世代。他們現在的年齡在60到78歲之間，因為時間跨度比較大，要細分的話，還可以分成兩部分，一個是60歲到69歲，和70歲到78歲的兩大族群。
居家網站Leaf home做了一項調查，發現有七成三的嬰兒潮世代屋主，已經在現在的房屋居住了十多年。而且，甚至有六成八的人，他們的住家已經有30年以上的歷史。也有五成五的人，沒有計劃搬家。即便住了這麼久，據調查，多數人並沒有想為家增添新設備，或加裝一些改善生活、維持生活起居安全的裝置，簡單的說，多數老人家們只想維持原樣，繼續生活。
為何嬰兒潮一代不想搬家？
那為什麼嬰兒潮一代的人，多數都不想搬家呢？調查顯示，理由是無需搬家、離家人近或搬家費用太高等這三個原因，是他們就地養老的主因。其它比較次要的原因是，犯罪率低、天氣因素，還有利率問題。
再細分來說，因為西部和南部的天氣比較暖和，使得住在這兩區的人不太願意搬家。另外，現在還在工作的嬰兒潮一代，會比退休的人更在意利率問題，這也導致他們更不敢隨意搬家。
老年人想搬家的原因
不過，也有四成五的人想要搬家，最大原因是家庭因素的變化，可能是人口的減少或者是增加，應該多數會是減少，畢竟孩子長大了都可能會搬出去獨立生活；另一個大因素是退休想搬家。比較次要的原因是氣候、財務或者是想搬到更靠近家人的地點。
至於他們會想搬到哪些類型的住家，沒有意外，最大部分人會搬到比現在更小面積的房產中，另一個是選擇搬到退休社區生活，不過這個選項比第一個少了一半以上。
千禧世代對房市的怨言
反觀在千禧世代中，有八成四的人想要搬家，其中的六成表示家庭需求的改變是搬家的主要原因之一，而且近一半的人表示，他們計劃在下一次搬到更大的房子中去。
想買房的千禧世代很多，但是近二分之一的千禧世代（47%）強烈認為薪資沒有跟上房價的成長。還有近三分之一的人認為，今天的年輕人，比前幾代人面臨更大的買房困難，也有兩成六的人認為，房地產市場是被有錢人操控的。
被年輕人同意的觀點還有，投資者應該被禁止購買獨立房用來盈利，而且世代的鴻溝達到歷史新高，還有擁有住房的美國夢已經破滅。在這些觀點中，有高達兩成至兩成二的人認同。而且，那些還不是屋主的更年輕的千禧世代，對房地產市場的前景，更加顯得悲觀。
美國嬰兒潮VS千禧世代 房地產的世代鴻溝｜老年人為何不搬家 不裝修？｜擁有房產的美國夢破滅？｜房市被有錢人操控？【美國地產熱點】第146集
所謂年輕的千禧世代，是指27-34歲的人，較年長的千禧世代是指35-42歲。他們對一些問題的看法也有不同。更年輕的人認為，買房的可能性不利於年輕人，但是較年長的人，在這個問題上，同意的比較少；比較多的年輕人也認為，老年人應該換到更小的房屋，把一些大的房屋讓出來，但較年長的千禧世代，在這個問題是持較少的認同。
在這個調查中，我們可以看到，美國的年輕世代對現今的房地產市場也充滿了怨言，認為房價漲太快太高了，薪資不僅跟不上，老年人還不肯賣房，投資者也是他們買房的最大對手，而且就算租房子，租金還不斷上漲。使得這些年輕人認為，在房地產上的世代差距達到了前所未有的程度。
老年人的遺產
儘管，部分年輕人怪罪老一輩太長時間持有房地產，害他們無房可買。但是，有調查顯示，有八成一的嬰兒潮世代計劃在去世時留下遺產，並且超過一半的人，計劃留下50萬美元以內的遺產給下一代。
不過，有趣的是，竟然有五成一的千禧世代，並不期望獲得任何遺產。這可能是民族性的差異，在華人圈子裡，上一代把財產留給下一代，似乎是理所當然的，但是在美國人的文化裡，獨立生活才是重點，況且老一輩的錢，可能連養老都不夠花用。
我就曾經看過一則報導，說一位美國老奶奶，將幾十萬的遺產留給孫子和孫媳婦，但是孫子為了把奶奶帶在身邊照顧，把錢用在醫療費、照護費用，結果到奶奶去世後，遺產只剩幾百美元。這其實算是不錯的結局，至少這位年輕人盡了自己的責任，而且用的是奶奶自己的錢，到最後也沒有負債。
美國哪裡有最多的老房子？
回到我們正題上，因為有這麼多的嬰兒潮世代屋主，不願意搬家，也沒有意願更新房屋，所以當哪天買到這些房屋時，你很可能需要做大量的翻修工作。根據Realtor.com的調查，在全美範圍內，大約二十分之一的房源需要某種程度的維修或翻新。
不過，這些需要翻修的老房子，雖然舊，卻是房地產投資的好標地，只要它的位置不差，做好部分的翻修，多數都能獲得不錯的回報，除非你是要自住用。投資客就是專找這種老舊房屋來升級，然後賺取價差的，但是要找到信任的裝修團隊、足夠便宜的材料、在足夠快的時間內翻修，不然投資翻修房也不是太輕易的工作。
如果我們從美國四大地區來看，中西部有6.4%的待售房源需要翻修，是最高的比例，第二是東北部，有6.3%，再來是南部和西部，分別為4.4%和4.0%。
深入到州一級，伊利諾伊州是一個熱點，幾乎每10個房源中就有1個屬於待修的房屋類別。賓州、西維吉尼亞州和馬里蘭州緊隨其後，每12或13個清單中，約有1個需要翻新。
十個有最多翻修房的城市
進一步放大看，康乃狄克州的紐黑文（New Haven），待裝修的待售房屋比例很接近三成（29.7%），這裡就是耶魯大學的所在地，聚集了高知識份子與投資翻修房者的獨特組合，而且這些待裝修的房產，其中位數掛牌價只有26萬2,500美元，是投資的不錯選項。
第二名是印第安納州的加里（Gary）有21.4%的待售房比例需要翻修，而且這些房產的中位數房價只有驚人的六萬美元！1900年代初，Gary是美國鋼鐵生產的領導者，但在上世紀後半葉，它遭受了工業和人口的下降。如今，很多房屋正在老化，超過五分之一的待售房屋，需要一些細心呵護。
第三名是阿肯色州的派恩布拉夫（Pine Bluff），19.1%的待售房需要翻修。可以肯定的是，派恩布拉夫是一個小城市，居民一直在流失。但對於那些渴望搬入並安家的人來說，這座城市距離阿肯色州的首府小石城相對較近，向西北行駛約45分鐘車程就可以抵達。而且，這些待修房屋的中位價，只要45,000美元！
其它前10名的還有：紐約州的錫拉丘茲（Syracuse）、密西根州的弗林特（Flint）、喬志亞州的梅肯（Macon）、新澤西州的紐瓦克（Newark）、密蘇里州的聖路易斯（Saint Louis）、賓州的費城（Philadelphia），和科羅拉多州的奧羅拉（Aurora）。
比較被我們華人朋友所熟悉的，應該是新澤西州的紐瓦克。它是緊挨著紐約市的衛星城市。很多在紐約市工作的民眾，都會把紐瓦克當成家。所以紐瓦克也被稱為紐約的臥室城市，白天到紐約是上班，晚上就回到紐瓦克睡覺。
而紐瓦克也有14.9%的待售房屋需要翻修，中位數房價31萬美元。與其它名單上的小城市相比，有鮮明的對比。紐瓦克有繁華的城市環境，和較高的裝修價格，但也代表著更多的投資機會，和更高的報酬。
不過名單上房價最貴的，其實是科羅拉多州的奧羅拉，中位數房價達到51萬9,000美元，需要翻修的比例有12.3%。Aurora佔據了丹佛都會區東半部的很大一部分。它位於郊區，但可以快速到達市中心。此外，距離落基山脈僅30分鐘車程。Aurora近年來房價大幅增長，儘管如此，與當地其它房源相比，這些待修房屋，有大約5%的折扣。
如果年輕人想找便宜的房產，不妨可以考慮一些需要翻修的老房子，享有折扣之外，也能趁年輕時儘早建立房地產資產，不管是自住、投資，或兩者兼具，應該都是不錯的選擇。◇
責任編輯：李曜宇
