美國房主持有中數13.2年 加州人最久

【大紀元2022年03月12日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)2021年,典型的美國房主在家中度過了13.2年。這比2020年13.5年的峰值略有下降,但比2012年的10.1年顯著上升。

以上數據是房地產網站Redfin根據縣(County)的歷史記錄,對美國房主持有房屋中位數的分析。2021年的房屋使用權定義為房屋最近的銷售日期與2021年11月1日之間的年數。

去年房主持有年數稍有下滑,部分原因是新冠疫情期間有如此多的美國人搬家,創紀錄的低抵押貸款利率鼓勵購房者進入市場。此外,疫情引發的遠程工作導致美國人搬遷到更負擔得起的地區。

十年來年美國屋主對房屋的持有時間。(Redfin提供)

但總體而言,由於老年房主老化、待售房屋短缺以及月供相對較低,美國人在家中的居住時間仍然比以前更長。在過去十年中,許多美國人為他們的房屋再融資以獲得優惠的抵押貸款利率。

一些再融資的房主會鎖定去年的歷史低利率,從而抑制他們搬家的行動,這可能導致未來幾年的持有時間增加。租金上漲可能是另一個因素,因為一些房主可能選擇出租房屋而不是出售房屋。

待售房屋數量比疫情前減少了近50%。供應短缺是房主留在原地所造成的原因之一,反之將有可能增加房源。但相對來說,住房供應的短缺和市場競爭激烈也所造成屋主長期持有,不敢換房。

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示:「房主的任期可能已經達到頂峰,或者2021年的下降可能只是暫時的,之後才會回升。」「有競爭的力量在起作用。遠程工作正在鼓勵房主在昂貴的城市出售他們的房屋,並搬到更負擔得起的地區,這可能會拉低持有時間。但另一方面,不斷上升的抵押貸款利率可能會阻止人們出售房產,而年長的美國人會待得更久,這可能會推高時間。」

「搬家趨勢對供應來說是令人鼓舞的,因為更多的人搬家通常意味著更多的人出售他們的房屋」,菲爾韋瑟繼續說道:「增加供應將有助於房地產市場跟上需求,並開始讓買家擺脫激烈的競爭和快速上漲的價格。」

美國人正在原地老齡化

Redfin的數據顯示,與十年前相比,美國老年人現在占人口的比例更大。

2019年,三分之一(33%)的美國戶主至少65歲,高於2012年的 28%。預計未來幾十年,65歲及以上美國人的比例將大幅增加。美國人老齡化的事實,加上年長的房主留在原地,是房主持有率上升的一個因素。

根據房地美(Freddie Mac)2019年的一份報告,年長的美國人在家裡待的時間比前幾代人長,當時估計有160萬戶家庭被房地產市場拒之門外。

此外,隨著新冠病毒在養老院和老年人居住社區激增,養老院的入住率從疫情前的約85%下降到2021年2月的69%的低點。選擇搬進養老院的美國人越來越少,而據推測,留在家中——可能是房主持有時間在2020年創下歷史新高的原因之一,儘管入住率的下降也可能部分歸因於與新冠病毒相關的死亡。2022年1月,養老院的入住率回升至約74%。

加州房主持有時間最長

截至2021年,典型的洛杉磯房主已經在他們的家中度過了18年,這是本次分析中居住時間最長的都會區。緊隨其後的是檀香山和加州奧克斯納德(Oxnard),兩者的平均任期均為17年。在過去十年中,在這些大都市中,房主保留房屋的典型時間增加了大約4年。

美國部分大城市的房屋持有時間比較。(Redfin提供)

由於加州獨特的房產稅法,加州房主往往會持有房屋很長時間——在阿納海姆(Anaheim)、灣區、貝克斯菲爾德(Bakersfield)、弗雷斯諾(Fresno)、河濱市和聖地亞哥,中位持有年限也比全國平均水平要長。加州的第13號提案鼓勵房主保留自己的房子,因為它限制了房產稅的增加。

「即使你擁有自己的房屋10年、20年或30年,你仍需支付接近原始財產稅的費用」,南加州房產經紀人卡倫・烏略亞(Karen Ulloa)說,「如果你要出售和購買不同的房屋,你將支付更高的稅款。對於某些人來說,這意味著他們根本負擔不起搬家費用。即使人們搬到不同的地區或不同的房子,他們也可能會保留原來的房子並將其出租,因為低稅基使這些房子成為很好的投資物業。」

烏略亞解釋:「第13號提案的最初原因之一是保護退休人員免於大幅增稅」,「現在有新的法律允許55歲及以上的人,將他們原來的財產稅成本轉移到一個新的主要住所,以期鼓勵年長的加州人出售他們的房屋。」但烏略亞表示,人們經常不知道如何從新法案中受益,如果大家能了解,她相信會有更多人搬家。

加州通過第19號提案(Proposition 19),此提案修改加州物業稅規則,除對老屋主延長物業稅減稅外,主要是修改規則,房產物業稅按購入時的價格計算,增加的稅收,將用於各單位、縣野火防範。圖為舊金山灣區。(曹景哲/大紀元)

在中西部的三個大都市——聖路易斯、底特律和芝加哥(St. Louis, Detroit and Chicago)——在本次分析中是所有大都市中屋主持有時間增幅最大的。在過去十年中,包含74個美國大都市,有59個城市的人們擁有房屋的典型時間增加了。

供應短缺是大多數美國大都市購房者面臨的問題,但是當房屋持有時間越長,越是加劇短缺情況。例如,去年12月份洛杉磯和奧克斯納德的待售房屋數量同比下降約30%,而全國下降約19%。

過去十年,有15個大都市的房主持有時間下降,其中有幾個是受歡迎的搬家目的地。亞特蘭大、拉斯維加斯、鳳凰城和佛羅里達州的坦帕市的平均任期下降了大約一年,因為這些地方都吸引了大量新居民。#




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本文刊載於舊金山3月5日地產版

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責任編輯:李曜宇

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