【2023年02月11日訊】從去年美國房地產市場冷卻之後，我們看到許多的市場都被預測房價會下跌，或是已經看到房價下跌，但是在佛羅里達州，當地的許多市場，像是邁阿密、奧蘭多這些地方，還維持相對強勁的房市，房價一直沒有被看扁，這是為什麼呢？
這一次我就請到之前也接受我訪問的，奧蘭多地產經紀劉雲飛先生，帶我們了解佛州房地產市場到底出現哪些變化，還有哪些區域、房型值得我們投資的，儘管，最新的預測說佛州最熱門的地區的房價，在2023年也會開始下跌，但劉雲飛對佛州房市似乎一點都不擔心，而且他還推薦一種好的投資標的。他為什麼麼會這麼有信心呢？！一起來看以下的採訪。
問：地產熱點頻道，前年（2021）有請到佛羅里達奧蘭多地產經紀劉雲飛給大家介紹當地的市場，今年又請到他來給我們更新佛州奧蘭多的一些情況。首先請劉先生自我介紹。
乾淨世界：佛羅里達州新房打大折！抄底了！｜為什麼佛州房市又回暖了？｜還想要正現金流 奧蘭多找得到！｜房價跌 老居民不害怕【美國地產熱點】2/9/2023
劉雲飛：本人住在佛羅里達州差不多第25年了，我家一直這在這裡，所以對本地的各個行情比較了解。
問：去年利率上漲之後，房地產市場變化很大，現在的變化又如何呢？
劉：從去年，美聯儲開始大力度加息之後，佛羅里達州的地產可以說從熱火朝天的搶房狀態，忽然之間就到了嚴冷的冬天了，包括開發商、買家、經紀人、賣家，大家都不習慣（這樣的市場），從五月到七八月，幾乎是沒什麼成交量。就我們經紀人來說，四月份之前，大家天天就是忙著幫客戶搶房、下Offer，甚至有的客戶都不看房，直接就下Offer。然後忽然一下就沒有什麼成交了。開發商也是很不習慣，例如剛剛發出來幾個的房子，可能有幾十個人等著買，都是賣方市場，非常緊俏，忽然一下買家都沒有了。
一直到了（去年）十月底，（市場）才慢慢恢復，到了十二月，我感覺開始有人又開始問房子，開始找我們看房子，但都是相對少的剛需客戶，包括華人的投資人都是很少，都是在觀望。
去年十二月相比前（2021）年十二月，（交易量）下跌超過百分之四十，夏天的時候下滑更是超過百分之六十幾，甚至更多，很多地方都是這種情況。不過，去年十二月房價，相比前年十二月還漲了百分之二，這是根據Realtor.com的數據，而且好像只有佛羅里達州的十二月房價還略微上漲，包括德州、加州的房價都是下跌的。
問：新年開始當地房市又出現哪些變化？
劉：咱們這邊以中佛州為主，我主要觀注的是奧蘭多，包括西面的坦帕，一直到南面的薩拉索塔（Sarasota）這一帶，基本現在開始趨向於正常的市場狀態，就是從賣家市場，慢慢轉向到買家市場，剛需族都開始買房了，然後大家都習慣了這樣的高利率了，也習慣房價在高處又往下跌一點點，實際上房價從最高峰時，還是往下跌了一些，尤其是一些都市區的外圍。然後，開發商售房處人氣開始回升，尤其是週末帶客人看房，在售房處能感覺人潮在回來。
另外，一些年輕人購房、首次購房，我最近接到好幾波都是第一次買房的人，有些也是父母、老人幫著一起購房。就是說，房市的進展，開始恢復到正常的市場狀態。
問：這個回暖的跡象有哪些原因？是利率降低，還是季節性因素？
劉：這兩點都是，利率比最高峰時有跌了一些，另外開發商促銷的手段也比原來大了很多。比方說，在疫情之前，開發商蓋房的速度，從買家簽約到過戶，基本上是6個月至8個月，但是疫情期間2020-2022年，蓋房速度從18到20個月都不一定能完工。所以有一些房子是在疫情期間購買（簽約）的，那時候利息還在低點，但是因為材料、工人短缺，最近才要過戶，但是利率一下子跳到六點幾、七點幾，買家有可能就買不起房子了，這時候退回來的房子，實際上還是挺不錯的，有些投資人是專門等這種房子在買。
問：疫情期間很多外州人到佛州買房，現在這個情況還有嗎？
劉：奧蘭多地處在中佛州，氣候宜人，成群的主題公園、高爾夫球場，這些都是吸引人的一面。另外，在家裡能夠辦公的人群，還有一些退休的人群，像是北部的紐約、波士頓、費城和華盛頓特區，這一帶的人，有一點條件的，冬天時老年人會到佛州來買房、租房，因為這邊氣候好，而那邊冬天太冷了。加上這邊沒有州稅，地產稅也相對便宜，這些方方面面還是吸引很多人來佛州。
還有，佛州是地道的紅州，從州長到議員全紅（共和黨），但是像紐約、洛杉磯、舊金山，這些都是藍州地帶，那裡有一些不公平的房東和租客的法律，在那邊是非常離譜的。像在佛州這邊就是很客觀，這個法律很公平。我們公司在奧蘭多這邊，幫投資人管理將近六百套的獨棟別墅房，真正被驅趕的人群是很少的，就包括在疫情期間，雖然多一些，但都不是太多，畢竟疫情期間有很多人沒有工作，（驅趕）人數相對多一點。
因為我們在幫投資人把房子租出去之前，對潛在租客我們都要做一個全面的背景調查，包括犯罪記錄、銀行破產、有沒有被驅逐過、信用分數等，有驅逐紀錄的人是百分之百不要的。一般來說，只要有驅逐紀錄的，在美國買車、買房、租房或貸款，都是很難的，所以大多數的人很少會等到完完全全被驅逐。佛州正常的驅逐程序是，一個租客超過五天沒有繳房租，法律上就允許房東開始驅逐房客。
一般租客在前面的一兩個星期就把錢繳了，要是真的繳不起，自己就搬走了，很少會等到（房東）去請律師、上法庭，所以這樣租客也不會有驅逐紀錄，對房東來說也沒麼風險。所以說，在佛州做房東，和在加州、紐約做房東，感受完全不一樣。我最近確實接待幾個從這幾個州過來的投資人。
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問：現在有推薦的投資標的嗎？
劉：中佛州這邊，因為現在利率確實還是很高，再一個是房價並沒有便宜，尤其像是奧蘭多、坦帕，包括薩拉索塔，這幾個城市，尤其是都市區，這些熱門區域的房價並沒有跌多少，只是開發商打折的力度比原來還要多。比方說，買房因為利率太高，你貸款貸不起，他給你一定金額的折扣，一萬塊到三四萬都有，但要用開發商指定的貸款銀行、過戶公司；也有的開發商會給你一個固定的利率，比方現在是7%，他給你5.99%、5.8%。所以說這樣的機會還是很不錯的。
另外，我也有一些商業地產的項目，它主要是看資本化率（CAP Rate）。我去年幫一個客戶買一個6個單元的公寓樓，買的時候才五十多萬，但是有三個單位是沒有出租的，其它三個出租的才租九百塊、一千塊一個月。我們買下來之後，稍微做了一些裝修，然後很快三個空房就以一千五、一千六租出去了。另外三房，等租約到期之後，又是全面粉刷、簡單裝修之後，現在每間房都是一千五出租。這個房子現在如果拿去賣，閉著眼睛就能多賺四五十萬。這種類似的交易，靜下心去找，現在還是有的。另外，還有零售的店鋪、倉庫之類的。
如果說是獨棟的、聯排的居民房，在奧蘭多的UCF大學附近，或在坦帕、薩拉索塔，這幾個地區的新房，四五十萬，尤其碰上開發商打折更便宜，四房兩衛，兩千呎左右，一個月能租到$3,300－$3,400，這對長期投資的回報都是很好的。
對剛需的人，我建議，如果有碰到剛才說的，之前買家退出來的，或者有打折力度大的，其實是可以買的。
問：現在投資房還有正現金流嗎？
劉：這是一個特別要注意的問題。在佛州的薩拉索塔，整體的（人口）結構很簡單，百分之九十幾都是白人，是一個有錢人的小城市，收入水平相對高。這個城市有一個社區叫Lakewood Ranch，這裡邊有一個區在整個高檔社區之中屬於中等的區域，這裡面有兩款房子非常適合投資。我們有不少投資的客戶在這裡買了房子，非常好出租，$3,300－$3,400一個月，如果是20%的頭期款，還有稍許有一點點盈餘。但是現在大多數的居民房，有正回報率的不容易找。所以，我現在比較專注在商業地產、多戶型公寓房。
問：最後你還想對投資人說哪些話？
劉：作為一個當地人，看著地方的人口是越來越多，從去奧蘭多的4號公路，一直到坦帕往南的75號公路，我經常開著這兩條高速公路來來回回，親身體會到佛州人口，並不是說在疫情期間這兩年來才開始來的，他是一直的持續不斷地在往佛州跑，人口持續往這邊走，像剛才提到的北部這幾個州，包括加拿大的人、歐洲的人，佛州這種特殊的環境、稅收上的優勢，確實是吸引很多的人到這邊來退休、度假或是過冬，各個方面吧，人口增長的速度⋯⋯我們講話，就是湧進來的速度來形容的！
就算是我們現在擔心房價是不是2023年下半年會下跌，還是怎麼樣的情況？如果說是長期投資，作為一個不動產來投資，我們是一點都不擔心，只要你保持得住，不是來佛州炒房。今年買、明年賣，就不一定容易做，因為畢竟佛州不是那樣火爆的市場，這種時候並不多。所以作為長期投資理財，應該是不擔心的。◇
責任編輯：李曜宇
