美國地產熱點

佛州房市仍火熱?當地經紀推薦一種好投資

文:李歐

【2023年02月11日訊】從去年美國房地產市場冷卻之後,我們看到許多的市場都被預測房價會下跌,或是已經看到房價下跌,但是在佛羅里達州,當地的許多市場,像是邁阿密、奧蘭多這些地方,還維持相對強勁的房市,房價一直沒有被看扁,這是為什麼呢?

這一次我就請到之前也接受我訪問的,奧蘭多地產經紀劉雲飛先生,帶我們了解佛州房地產市場到底出現哪些變化,還有哪些區域、房型值得我們投資的,儘管,最新的預測說佛州最熱門的地區的房價,在2023年也會開始下跌,但劉雲飛對佛州房市似乎一點都不擔心,而且他還推薦一種好的投資標的。他為什麼麼會這麼有信心呢?!一起來看以下的採訪。

問:地產熱點頻道,前年(2021)有請到佛羅里達奧蘭多地產經紀劉雲飛給大家介紹當地的市場,今年又請到他來給我們更新佛州奧蘭多的一些情況。首先請劉先生自我介紹。

乾淨世界:佛羅里達州新房打大折!抄底了!|為什麼佛州房市又回暖了?|還想要正現金流 奧蘭多找得到!|房價跌 老居民不害怕【美國地產熱點】2/9/2023

劉雲飛:本人住在佛羅里達州差不多第25年了,我家一直這在這裡,所以對本地的各個行情比較了解。

問:去年利率上漲之後,房地產市場變化很大,現在的變化又如何呢?

劉:從去年,美聯儲開始大力度加息之後,佛羅里達州的地產可以說從熱火朝天的搶房狀態,忽然之間就到了嚴冷的冬天了,包括開發商、買家、經紀人、賣家,大家都不習慣(這樣的市場),從五月到七八月,幾乎是沒什麼成交量。就我們經紀人來說,四月份之前,大家天天就是忙著幫客戶搶房、下Offer,甚至有的客戶都不看房,直接就下Offer。然後忽然一下就沒有什麼成交了。開發商也是很不習慣,例如剛剛發出來幾個的房子,可能有幾十個人等著買,都是賣方市場,非常緊俏,忽然一下買家都沒有了。

一直到了(去年)十月底,(市場)才慢慢恢復,到了十二月,我感覺開始有人又開始問房子,開始找我們看房子,但都是相對少的剛需客戶,包括華人的投資人都是很少,都是在觀望。

去年十二月相比前(2021)年十二月,(交易量)下跌超過百分之四十,夏天的時候下滑更是超過百分之六十幾,甚至更多,很多地方都是這種情況。不過,去年十二月房價,相比前年十二月還漲了百分之二,這是根據Realtor.com的數據,而且好像只有佛羅里達州的十二月房價還略微上漲,包括德州、加州的房價都是下跌的。

問:新年開始當地房市又出現哪些變化?

劉:咱們這邊以中佛州為主,我主要觀注的是奧蘭多,包括西面的坦帕,一直到南面的薩拉索塔(Sarasota)這一帶,基本現在開始趨向於正常的市場狀態,就是從賣家市場,慢慢轉向到買家市場,剛需族都開始買房了,然後大家都習慣了這樣的高利率了,也習慣房價在高處又往下跌一點點,實際上房價從最高峰時,還是往下跌了一些,尤其是一些都市區的外圍。然後,開發商售房處人氣開始回升,尤其是週末帶客人看房,在售房處能感覺人潮在回來。

奧蘭多Lake Eola Park。(Shutterstock)

另外,一些年輕人購房、首次購房,我最近接到好幾波都是第一次買房的人,有些也是父母、老人幫著一起購房。就是說,房市的進展,開始恢復到正常的市場狀態。

問:這個回暖的跡象有哪些原因?是利率降低,還是季節性因素?

劉:這兩點都是,利率比最高峰時有跌了一些,另外開發商促銷的手段也比原來大了很多。比方說,在疫情之前,開發商蓋房的速度,從買家簽約到過戶,基本上是6個月至8個月,但是疫情期間2020-2022年,蓋房速度從18到20個月都不一定能完工。所以有一些房子是在疫情期間購買(簽約)的,那時候利息還在低點,但是因為材料、工人短缺,最近才要過戶,但是利率一下子跳到六點幾、七點幾,買家有可能就買不起房子了,這時候退回來的房子,實際上還是挺不錯的,有些投資人是專門等這種房子在買。

問:疫情期間很多外州人到佛州買房,現在這個情況還有嗎?

劉:奧蘭多地處在中佛州,氣候宜人,成群的主題公園、高爾夫球場,這些都是吸引人的一面。另外,在家裡能夠辦公的人群,還有一些退休的人群,像是北部的紐約、波士頓、費城和華盛頓特區,這一帶的人,有一點條件的,冬天時老年人會到佛州來買房、租房,因為這邊氣候好,而那邊冬天太冷了。加上這邊沒有州稅,地產稅也相對便宜,這些方方面面還是吸引很多人來佛州。

還有,佛州是地道的紅州,從州長到議員全紅(共和黨),但是像紐約、洛杉磯、舊金山,這些都是藍州地帶,那裡有一些不公平的房東和租客的法律,在那邊是非常離譜的。像在佛州這邊就是很客觀,這個法律很公平。我們公司在奧蘭多這邊,幫投資人管理將近六百套的獨棟別墅房,真正被驅趕的人群是很少的,就包括在疫情期間,雖然多一些,但都不是太多,畢竟疫情期間有很多人沒有工作,(驅趕)人數相對多一點。

因為我們在幫投資人把房子租出去之前,對潛在租客我們都要做一個全面的背景調查,包括犯罪記錄、銀行破產、有沒有被驅逐過、信用分數等,有驅逐紀錄的人是百分之百不要的。一般來說,只要有驅逐紀錄的,在美國買車、買房、租房或貸款,都是很難的,所以大多數的人很少會等到完完全全被驅逐。佛州正常的驅逐程序是,一個租客超過五天沒有繳房租,法律上就允許房東開始驅逐房客。

一般租客在前面的一兩個星期就把錢繳了,要是真的繳不起,自己就搬走了,很少會等到(房東)去請律師、上法庭,所以這樣租客也不會有驅逐紀錄,對房東來說也沒麼風險。所以說,在佛州做房東,和在加州、紐約做房東,感受完全不一樣。我最近確實接待幾個從這幾個州過來的投資人。

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問:現在有推薦的投資標的嗎?

劉:中佛州這邊,因為現在利率確實還是很高,再一個是房價並沒有便宜,尤其像是奧蘭多、坦帕,包括薩拉索塔,這幾個城市,尤其是都市區,這些熱門區域的房價並沒有跌多少,只是開發商打折的力度比原來還要多。比方說,買房因為利率太高,你貸款貸不起,他給你一定金額的折扣,一萬塊到三四萬都有,但要用開發商指定的貸款銀行、過戶公司;也有的開發商會給你一個固定的利率,比方現在是7%,他給你5.99%、5.8%。所以說這樣的機會還是很不錯的。

中佛州的小城薩拉索塔(Sarasota)。(Shutterstock)

另外,我也有一些商業地產的項目,它主要是看資本化率(CAP Rate)。我去年幫一個客戶買一個6個單元的公寓樓,買的時候才五十多萬,但是有三個單位是沒有出租的,其它三個出租的才租九百塊、一千塊一個月。我們買下來之後,稍微做了一些裝修,然後很快三個空房就以一千五、一千六租出去了。另外三房,等租約到期之後,又是全面粉刷、簡單裝修之後,現在每間房都是一千五出租。這個房子現在如果拿去賣,閉著眼睛就能多賺四五十萬。這種類似的交易,靜下心去找,現在還是有的。另外,還有零售的店鋪、倉庫之類的。

如果說是獨棟的、聯排的居民房,在奧蘭多的UCF大學附近,或在坦帕、薩拉索塔,這幾個地區的新房,四五十萬,尤其碰上開發商打折更便宜,四房兩衛,兩千呎左右,一個月能租到$3,300-$3,400,這對長期投資的回報都是很好的。

對剛需的人,我建議,如果有碰到剛才說的,之前買家退出來的,或者有打折力度大的,其實是可以買的。

問:現在投資房還有正現金流嗎?

劉:這是一個特別要注意的問題。在佛州的薩拉索塔,整體的(人口)結構很簡單,百分之九十幾都是白人,是一個有錢人的小城市,收入水平相對高。這個城市有一個社區叫Lakewood Ranch,這裡邊有一個區在整個高檔社區之中屬於中等的區域,這裡面有兩款房子非常適合投資。我們有不少投資的客戶在這裡買了房子,非常好出租,$3,300-$3,400一個月,如果是20%的頭期款,還有稍許有一點點盈餘。但是現在大多數的居民房,有正回報率的不容易找。所以,我現在比較專注在商業地產、多戶型公寓房。

問:最後你還想對投資人說哪些話?

劉:作為一個當地人,看著地方的人口是越來越多,從去奧蘭多的4號公路,一直到坦帕往南的75號公路,我經常開著這兩條高速公路來來回回,親身體會到佛州人口,並不是說在疫情期間這兩年來才開始來的,他是一直的持續不斷地在往佛州跑,人口持續往這邊走,像剛才提到的北部這幾個州,包括加拿大的人、歐洲的人,佛州這種特殊的環境、稅收上的優勢,確實是吸引很多的人到這邊來退休、度假或是過冬,各個方面吧,人口增長的速度⋯⋯我們講話,就是湧進來的速度來形容的!

就算是我們現在擔心房價是不是2023年下半年會下跌,還是怎麼樣的情況?如果說是長期投資,作為一個不動產來投資,我們是一點都不擔心,只要你保持得住,不是來佛州炒房。今年買、明年賣,就不一定容易做,因為畢竟佛州不是那樣火爆的市場,這種時候並不多。所以作為長期投資理財,應該是不擔心的。◇

責任編輯:李曜宇

作者:李歐

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我是大紀元美國房地產記者,「美國地產熱點」是我的專欄,至今在這個領域已經有10年經驗,在YouTube和「乾淨世界」都有我的頻道,歡迎來看看,希望給您投資地產帶來有用的訊息。我也是副刊版資深編輯,涉略生活大小事,歡迎關注我!

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