【2023年12月09日訊】（記者李歐綜合報導）上一集的文章中，分析了美國經濟、抵押貸款利率的走勢、房價的預測，還有市場供給面的趨勢。今天下集，我還是得來說說利率，經過一個星期之後，又出現一些有利於買家的變化，所以這段期間有想要買房的朋友都要特別留意了！
抵押貸款利率最新表現
上一集我用了很長的一部分來分析通脹和利率的一些關係，還有未來一年可能的走向。大家如果沒有忘記，上一次我們談到抵押貸款利率總體來說會往下走，但是它可能會維持在一定的高度，或許30年固定利率會在5%到6%之間徘徊。
本週我們可以看到最新的30年固定利率表現，又下降了，如果看「抵押貸款每日新聞」的數據，12月6日的表現是7.04%，比一天前、一週前或一個月前都是下降的。11月30日，房地美的數據是7.22%，12月7日已經降到7.03%。2023年結束之前，我們很有希望再次看到六開頭的利率。
不過，如果想要回到百分之三的利率，短時間大家可能不能抱有太大的期望。根據凱投宏觀（Capital Economics）的預測，到2025年底，利率不會跌至6%以下。上一集中，我也提到兩個機構的預測，儘管各方預測的利率區間不相同，但確實都維持在六以上，最低可能會下探到五。話雖然這麼說，不過，這幾年局勢難料，誰都說不準會發生什麼事，只能是提供給大家作為一個參考吧！
2024美國房市解析（下集）：利率再次下跌！2024有可能5%嗎？！｜房租漲幅｜舊金山豪宅遭砍半價｜2024熱門房市【美國地產熱點】12/07/2023 乾淨世界獨家內容
2024美國房租表現
接著，我們來談談2024年的租房租金趨勢。在過去幾年，不僅房價很高，租金價格也一直上漲，因為房價太貴，很多年輕人只好選擇繼續租房，但是在有限的租房供給之下，2022年的房租經歷了兩位數的漲幅，甚至還要搶租！到了2023年，在建築商提供更多的多戶型住宅之後，全美租金只溫和上漲了一些。
2023年第三季，多戶型單位的年率估計是38.5萬套，租房空置率是6.6%，已經非常接近疫情之前的平均值7.2%。這代表租房市場上的供給量在超過需求量。不過，要注意的是，但在絕大多數的市場上，預計租房還是會比買房更加便宜，更加經濟，所以年輕人趨向租房的意願會更大。
據目前幾個統計都指出，許多千禧世代已經過了首次購屋的年齡，而越來越多的Z世代會在租房市場上待更久的時間，Redfin的統計，有近五分之一的千禧世代認為他們永遠不會擁有自己的房子；近半數的受訪者都認為房價太貴，無法拿出首付款。對某些人來說，租房不是一種選擇，而是一種無奈，買不起房那怎麼辦呢，當然只能繼續租房子了！
總體來說，Realtor.com預期2023年，全美租金價格會小幅上漲0.2%，但是2024年他們預測會下跌0.2%，等於差不多維持在2022年的水平。不過Redfin預計，供應還是無法滿足需求，明年大空間的租賃單位的價格將會攀升，小型的單位租金的價格將面臨下行壓力，因為小單位的出租數量較多。由於，自2019年以來，建築商一直專注於建造較小的公寓單元，所以供需之間的關係，確實是非常重要。
2024賣房好時機？
再來，我們談談明年是不是賣房的好時機？大家可能都知道，現在絕大多數的屋主所擁有的抵押貸款利率，都低於現在市場上的利率，所以就產生所謂的鎖定效應，導致大量屋主們不願意上市房屋，他們要鎖住他們持有的低利率，直到利率下降。
另外一方面來看，到2024年，二手房賣家可能會面臨更多來自建築商的競爭。由於建築商在繼續維持建造新房，並且提供優惠的買房條件或者進行價格的調整。所以，我們發現現在上市的房屋中，也有越來越多的賣家願意降低價格。現在不管在哪個房地產在線平台，都可以發現新上市房增加了！其實這是一個挺奇妙的現象，畢竟現在是年末的節日季節，傳統上市房地產市場的淡季，但是怎麼會突然增加上市房呢？
一方面，賣家對高利率可能會下降更多的期望，感到很渺小了，再低可能也不過就是6%，也只好接受這樣的事實；另外，2023年的房市交易量幾乎被凍結了，少數賣家只好被迫降價，看到這樣的情況，其他的賣家就希望趕在價格進一步下跌之前，趕快上市房產。
我們可以看到Redfin在12月3日四週以來的統計，新上市房同比增加7.1%，增加六萬一千多套房產上市，增加最多的是佛羅里達的奧蘭多、加州的聖荷西、亞利桑那的鳳凰城、佛州的西棕櫚灘，還有休士頓等地。
12月3日四週以來的降價比例有5.5%，比去年多出0.3%，不過比例隨著越來越接近年底，會一直減少，直到來年的一月才會漸漸增加。這對買家是一個好消息，利率在每週減少，加上房價的讓步，會減輕沈重的負擔能力。
筆者會建議有意願購買的買家，可以和近期的高點進行比較，而不是與很久以前的低點進行比較。因為想要住房成本很快大幅下降，是不太現實的事情，這樣只會讓自己越來越痛苦，而且可能會再次錯過買房的時機點。
舊金山豪宅售價攔腰砍！
對於，潛在的賣家而言，在掛牌出售房屋之前，需要考慮當地市場上新建房屋的情況，看看它們的定價區間、優惠方案，然後擬訂一個適當的上市價格。不過，不同的價位的房產，調整的幅度也差異很大。
我們來舉一個非常極端的例子，在舊金山的豪宅區——俄羅斯山，一棟六層樓的房屋，地址是2626 Larkin Street，這個豪宅有4間臥室，8間衛浴、可以停放5輛車子和一間專屬客房。
這樣的房產簡直是豪華得不得了，可以是你知道嗎，在2020年的一月，它以兩千萬美元的價格賣出之後，去年2022年十月再次上市，只開出略低於兩千萬的價格，更讓人料想不到的是，在接下來的一年裡，賣方連降三次價格，終於在今年十一月以999萬的價格賣出去了！人家說「生不逢時」，我說這個豪宅是「賣不逢時」，在舊金山名聲最不好的時候出售房產，尤其在舊金山富豪紛紛逃離之際。
2024十大熱門美國房市
最後，我們來瞧瞧Realtor.com預測的，2024年可能最熱門的房地產市場。這些熱門市場的房價會比全美多數地區的房價，更加堅實穩固。讓人有點意外的是，很多加州的城市回歸了，這些高昂的房價導致金州房地產市場，經歷了艱難的一年，如今前十名最熱門市場中，有5個位於加州，其餘的位於東岸和中西部地區。
首先第一個最熱門的就是俄亥俄州的托萊多（Toledo），十一月的房價上市中位數只有20萬美元，預測未來一年房價將上漲8%左右，銷售量將增加14%。主要還是因為它的房價仍然非常低，這對過去兩三年來一直在尋求低房價的購房者，有非常大的吸引力。
第二熱門的是加州的奧克斯納德（Oxnard），十一月的房價上市中位數是一百萬美元左右，但未來一年還有3.3%的漲幅，房屋銷售也可能大幅增加。原因是這裡僅距離洛杉磯僅一小時車程，但房價低了十幾萬美元，而且這裡有夢幻的海景、海灘，雖然房價不便宜，但市面上有不少牧場式的房產，或是有可以鄰近水域享受生活的住宅。
第三名是紐約州的羅徹斯特（Rochester）十一月的房價上市中位數是239,000美元，2024年預計還有10%的漲幅，銷量也可能有6%的增加。由於該地區房價低廉，且位於紐約州北部，可以享受加拿大邊境的安大略湖的風光，所以羅徹斯特一直是熱門房市的名單之一。當地市場以獨立房為主，但買家也可以找到聯排別墅和新房建設。
接下來的城市，因為篇幅有限，我就不一一介紹，名單還有加州的聖地牙哥、河濱市（Riverside）、貝克斯菲爾德（Bakersfield），還有麻州的斯普林菲爾德（Springfield）和伍斯特（Worcester），第九是密西根州的大急流城（Grand Rapids），最後是洛杉磯。洛杉磯因為供應量十分有限，當地的房地產經紀預估，一但利率繼續下降，更多買家會湧入市場，又會演變成競購戰的局面。◇
責任編輯：李曜宇
