升息不夠阻擋房價飆升 還需增加供給

【大紀元2022年05月28日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)今天美國住房價格會如此飆漲,房源的不足是一大主因,就如同通貨膨脹率高達40年來的最高,但要降低通脹率,單靠升息似乎已經不夠,因為全球整個食物、能源等各種原料的供應鏈都面臨困難。如今利率高漲,但房價下降緩慢,依然反映出房源的供給相當緊缺。

根據全美房地產經紀人協會(NAR)的首席經濟學家勞倫斯・雲(Lawrence Yun)表示,住房短缺最嚴重的時期正在結束,但供需之間的市場平衡仍有一段距離。4月份新屋開工總量為172萬套,同比增長14.6%。

市場供需難以平衡

NAR的勞倫斯表示,這一增長是由多戶住宅建設的強勁活動推動的,主要是公寓樓,其年化單位產量達到了62.4萬套,是近40年來的最高水平。單戶住宅開工量連續第二個月下降,為110萬套。

5月18日更新的美國新房建造數量。(美國人口普查局提供)

建築商正在應對更高的抵押貸款利率,並追逐租金上漲,購房者減少,更多租房者被迫續租。甚至在利率上升之前,公寓空置率就處於歷史低位,因此,租金也在加速上漲。另外,在一定程度上重返辦公室也推動了高樓集中的城市生活。

3月份的待售房屋庫存基本上仍處於歷史最低水平,市場上的房屋不足100萬套。在疫情之前,市場上有大約150萬套房屋。勞倫斯認為,即使在過去兩年的大幅飆升之後,房屋銷售有望恢復到疫情前的水平,但庫存也不會回到疫情前的狀態。這意味著鑑於供需失衡,未來幾個月房價還將進一步推高,儘管幅度不大。

上市房源在四月增加21%

NAR的高級經濟學家兼預測總監,納迪亞・伊凡潔洛(Nadia Evangelou)觀察表示,由於投資者對經濟感到擔憂,抵押貸款利率從最近的反彈中稍作喘息。跟隨10年期國債收益率走勢,30年期固定抵押貸款利率從前一週的5.3%降至5.25%。

同時,她認為,房屋庫存顯示出可喜的跡象。在春季和夏季,待售房屋的庫存通常會增加。具體而言,與二月份相比,四月份的庫存通常平均增加9%。然而,今年四月份的庫存進一步增加了21%。據NAR稱,待售房屋數量已增至100萬套以上。

二手房源的新上市量在5月15日的4週期間,比一個月前增長了15%,而去年同期增長了 7.8%。(Redfin提供)

雖然5月和7月通常是最繁忙的兩個上市月份,但預計未來幾個月市場上將有更多房屋可供出售。因此,這些額外的房源可能會幫助潛在買家在利率仍處於歷史(相對)低位時找到房屋。

房地美首席經濟學家山姆・哈特(Sam Khater)表示:「經濟的不確定性正在導致抵押貸款利率波動。因此,購買需求正在減弱,房屋建築商的情緒已降至近兩年來的最低水平。建築商也在應對成本上升的問題。意味著這種(趨弱)勢態很可能會持續下去。」

遠遠落後的新建房數量

根據房地美的數據,美國短缺大約400萬戶家庭。房地產網站Redfin的首席經濟學家,戴若・菲爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示,在2010年代建造的房屋比追溯到1960年代的任何其它十年都少。她說,由於限制性的土地區分法,我們沒有在一些最理想的居住地充分利用土地。

菲爾韋瑟說:「因為我們沒有足夠的房子,房子的價格或多或少反映了有錢人願意支付多少。」簡而言之:如果一個城市有1萬套待售房屋,但有3萬戶家庭正在尋求購買房屋,那麼只有最富有的三分之一的家庭能夠購買。其他三分之二的人在嘗試競爭時會輸掉比賽,因為他們沒有足夠多的資源(例如,現金或信貸)來贏得房屋。

由於財富不平等正在加劇,菲爾韋瑟認為,人口中最富有的三分之一正在變得更加富有,底層三分之二的家庭越來越難以趕上。做第二份工作或削減其它開支還是不夠的,標準不斷移動提高。

菲爾韋瑟認為,解決方案就是建造更多的房屋,可以通過適當的城市規劃來實現這一目標,包括密集的住房和高效的交通。菲爾韋瑟說:「理想情況下,我們不僅要為我們今天的需求而建,還要為下一代購房者的需求而建。」

一些房主會反對建造更多房子。他們中的許多人不希望附近有密集的住房,因為缺乏住房會增加他們房屋的價值。但菲爾韋瑟說:「這是錯誤的。」更高的住房成本使城市中的一切都變得更加昂貴。

「當中低收入家庭無法在城市生活時,僱用教師、警察和兒童保育員等使城市宜居的勞工者會變得更加困難和昂貴。」◇

責任編輯:李曜宇

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