【2022年06月15日訊】（記者李歐編譯報導）在美國股市暴跌、抵押貸款利率上升和經濟不確定性的情況下，去年經歷了迅猛增長的豪宅市場正在回歸現實。
在截至4月30日的三個月中，美國豪宅銷售量同比下降17.8%，這是自中共（新冠）病毒大流行以來的最大降幅，給房地產市場帶來了衝擊波。在過去十年中，只有兩次下降幅度更大：截至2020年6月30日的三個月（-23.6%）和截至2020年5月31日的三個月（-21.6%）。
相比之下，截至今年4月30日的三個月內，非豪宅的銷售量下降了5.4%。
這是根據Redfin對截至5月29日房屋市場價值的估計，將所有美國住宅物業劃分等級的分析得出的。該報告將豪宅定義為市場價值估值位於前5%的房屋，非豪宅定義在市場價值的百分之35－65的房產。
由於利率飆升、股市冷卻、通貨膨脹和經濟不確定性等，抑制了需求，致使奢侈品市場正在降溫。對於豪宅買家來說，更高的抵押貸款利率可能意味著每月的住房帳單要多數千美元。銷售同比下降也反映了高端住宅市場，在一年前的銷售額飆升近80%後的回歸現實。
佛羅里達州西棕櫚灘（West Palm）的房地產經紀人埃琳娜・弗萊克（Elena Fleck）表述，由於股市下跌和利率上升，有資格購買豪宅的人數正在減少。對買家來說，好消息是市場變得更加平衡，競爭正在緩和。不過，這依然無助於那些完全被擠出市場的美國人。
大多數豪宅借款人使用的巨額貸款的抵押貸款利率也一直在飆升。截至6月8日，30年期巨額貸款利率為5.06%，高於2021年底的3.23%。
弗萊克說：「我在德拉海灘（Delray Beach）有一個賣家，他在3月份以超過200萬美元的價格簽訂了房屋合同，當時正值加息期間」，因此「買家退出了，因為買家意識到他們的抵押貸款支付，每月會增加超過3,000美元，因為利率更高了。兩個月後，在賣方以較低的價格將房產重新投放市場後，同一位買家又砍價30萬美元的價格後，再次簽訂了同一棟房屋的合同。」
雖然許多高端買家以現金支付，但有些人則選擇抵押貸款——有時是作為一種投資策略。抵押貸款利率一直在上升，但仍接近歷史低點，這表示奢侈品的買家可以廉價借錢購買房屋，同時將現金用於其它可以獲得巨額收益的投資。
在截至4月30日的三個月中，豪宅的中位售價同比上漲19.8%至115萬美元，與非豪宅的增長率大致相同。雖然這仍高於疫情前不到10%的水平，但低於2021年春季27.5%的峰值。
此外，隨著買家對豪宅的興趣逐漸減弱，部分賣家對降低要價的想法越來越開放。弗萊克說：「最近有一個賣家打電話給我，告訴我他們願意從200萬美元的要價中降低10萬美元。」
弗萊克補充說，潛在買家應該注意的一件事是房產稅成本上升。雖然價格增長已經開始放緩，但過去兩年房價的增長，也意味著許多房主正面臨更大的帳單，因為他們的房產評估價值已經大幅增加。在疫情期間人氣飆升的州，如德州，也在努力應對類似的挑戰。
「前幾天我對一位買家進行了估算，他的房產稅將是當前業主支付的兩倍。」弗萊克說。
隨著今年奢侈品房源首次上升，高端庫存緊縮正在得到緩解。因為銷售額下降了17.8%，使得更多房屋可供購買。同時，豪宅新掛牌量同比增長 1.1%。這是自 2021年7月結束的三個月以來的首次增長，當時豪宅掛牌量增長5.1%。
待售豪宅供應量同比下降12.4%。相比之下，2021年夏季對高端住宅的需求仍然旺盛，供應量創紀錄的下降24.6%。在截至4月30日的三個月中，非豪宅的供應量下降了8.4%，新掛牌量下降了1.5%。
豪宅銷售，50大都會區之中，除了紐約市增長30%以外，其餘均出現下滑。跌幅最大的是紐約州納蘇縣（Nassau County）（同比-45.3%），其次是加州奧克蘭（-35.1%）、達拉斯（-33.8%）、德州奧斯汀（-33%）和佛羅里達州西棕櫚灘（- 32.8%）。
豪宅價格，在50大都會區之中，中位銷售價格均上漲。佛州坦帕的漲幅最大（同比增長33%），其次是聖地亞哥（31.4%）、佛州傑克遜維爾（31.2%）、納什維爾（30.3%）和德州沃思堡（29.4%）。另外，漲幅最低的是聖路易斯（5.5%）、費城（7.4%）、密蘇里州堪薩斯城（8.5%）、匹茲堡（10.2%）和弗吉尼亞海灘（10.9%）。
豪宅掛牌量，除了5個大都會區之外，所有的豪宅掛牌量均有所下降。跌幅最大的是阿納海姆（同比-38.7%）、洛杉磯（-36.1%）、邁阿密（-33.7%）、聖荷西（-32%）和奧克蘭（-31.3%）。增長的都會區是聖安東尼奧（22.4%）、沃倫（15.1%）、俄亥俄州哥倫布（7.3%）、底特律（4.7%）和納什維爾（0.1%）。◇
