美國豪宅銷量下滑18% 疫情以來最大跌幅

【2022年06月15日訊】(記者李歐編譯報導)在美國股市暴跌、抵押貸款利率上升和經濟不確定性的情況下,去年經歷了迅猛增長的豪宅市場正在回歸現實。

在截至4月30日的三個月中,美國豪宅銷售量同比下降17.8%,這是自中共(新冠)病毒大流行以來的最大降幅,給房地產市場帶來了衝擊波。在過去十年中,只有兩次下降幅度更大:截至2020年6月30日的三個月(-23.6%)和截至2020年5月31日的三個月(-21.6%)。

相比之下,截至今年4月30日的三個月內,非豪宅的銷售量下降了5.4%。

這是根據Redfin對截至5月29日房屋市場價值的估計,將所有美國住宅物業劃分等級的分析得出的。該報告將豪宅定義為市場價值估值位於前5%的房屋,非豪宅定義在市場價值的百分之35-65的房產。

由於利率飆升、股市冷卻、通貨膨脹和經濟不確定性等,抑制了需求,致使奢侈品市場正在降溫。對於豪宅買家來說,更高的抵押貸款利率可能意味著每月的住房帳單要多數千美元。銷售同比下降也反映了高端住宅市場,在一年前的銷售額飆升近80%後的回歸現實。

佛羅里達州西棕櫚灘(West Palm)的房地產經紀人埃琳娜・弗萊克(Elena Fleck)表述,由於股市下跌和利率上升,有資格購買豪宅的人數正在減少。對買家來說,好消息是市場變得更加平衡,競爭正在緩和。不過,這依然無助於那些完全被擠出市場的美國人。

大多數豪宅借款人使用的巨額貸款的抵押貸款利率也一直在飆升。截至6月8日,30年期巨額貸款利率為5.06%,高於2021年底的3.23%。

弗萊克說:「我在德拉海灘(Delray Beach)有一個賣家,他在3月份以超過200萬美元的價格簽訂了房屋合同,當時正值加息期間」,因此「買家退出了,因為買家意識到他們的抵押貸款支付,每月會增加超過3,000美元,因為利率更高了。兩個月後,在賣方以較低的價格將房產重新投放市場後,同一位買家又砍價30萬美元的價格後,再次簽訂了同一棟房屋的合同。」

雖然許多高端買家以現金支付,但有些人則選擇抵押貸款——有時是作為一種投資策略。抵押貸款利率一直在上升,但仍接近歷史低點,這表示奢侈品的買家可以廉價借錢購買房屋,同時將現金用於其它可以獲得巨額收益的投資。

在截至4月30日的三個月中,豪宅的中位售價同比上漲19.8%至115萬美元,與非豪宅的增長率大致相同。雖然這仍高於疫情前不到10%的水平,但低於2021年春季27.5%的峰值。

此外,隨著買家對豪宅的興趣逐漸減弱,部分賣家對降低要價的想法越來越開放。弗萊克說:「最近有一個賣家打電話給我,告訴我他們願意從200萬美元的要價中降低10萬美元。」

弗萊克補充說,潛在買家應該注意的一件事是房產稅成本上升。雖然價格增長已經開始放緩,但過去兩年房價的增長,也意味著許多房主正面臨更大的帳單,因為他們的房產評估價值已經大幅增加。在疫情期間人氣飆升的州,如德州,也在努力應對類似的挑戰。

「前幾天我對一位買家進行了估算,他的房產稅將是當前業主支付的兩倍。」弗萊克說。

隨著今年奢侈品房源首次上升,高端庫存緊縮正在得到緩解。因為銷售額下降了17.8%,使得更多房屋可供購買。同時,豪宅新掛牌量同比增長 1.1%。這是自 2021年7月結束的三個月以來的首次增長,當時豪宅掛牌量增長5.1%。

待售豪宅供應量同比下降12.4%。相比之下,2021年夏季對高端住宅的需求仍然旺盛,供應量創紀錄的下降24.6%。在截至4月30日的三個月中,非豪宅的供應量下降了8.4%,新掛牌量下降了1.5%。

豪宅銷售,50大都會區之中,除了紐約市增長30%以外,其餘均出現下滑。跌幅最大的是紐約州納蘇縣(Nassau County)(同比-45.3%),其次是加州奧克蘭(-35.1%)、達拉斯(-33.8%)、德州奧斯汀(-33%)和佛羅里達州西棕櫚灘(- 32.8%)。

豪宅價格,在50大都會區之中,中位銷售價格均上漲。佛州坦帕的漲幅最大(同比增長33%),其次是聖地亞哥(31.4%)、佛州傑克遜維爾(31.2%)、納什維爾(30.3%)和德州沃思堡(29.4%)。另外,漲幅最低的是聖路易斯(5.5%)、費城(7.4%)、密蘇里州堪薩斯城(8.5%)、匹茲堡(10.2%)和弗吉尼亞海灘(10.9%)。

豪宅掛牌量,除了5個大都會區之外,所有的豪宅掛牌量均有所下降。跌幅最大的是阿納海姆(同比-38.7%)、洛杉磯(-36.1%)、邁阿密(-33.7%)、聖荷西(-32%)和奧克蘭(-31.3%)。增長的都會區是聖安東尼奧(22.4%)、沃倫(15.1%)、俄亥俄州哥倫布(7.3%)、底特律(4.7%)和納什維爾(0.1%)。◇

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