全美租房市場降溫 可能帶動核心CPI下降

【2022年11月03日訊】(記者馬尚恩綜合報導)最新的租房市場報告顯示,美國租房市場連續兩個月降溫。隨著租房市場進入淡季,預計租金可能進一步下調,並在年底及2023年保持下降趨勢。租房壓力將因此減輕。

Apartment List最新報告顯示,10月份全美100個大城市中,有89個城市的租金下降,2個城市保持穩定,只有9個城市的租金價格仍在上漲。全美租金在第三季度下降0.4%。其中一居室和兩居室的租金分別下降了0.7%和0.8%。

全美租金價格跌幅前5名的城市為博伊西、匹茲堡、西雅圖、底特律和紐約市。下降幅度最大的是愛荷華州的博伊西市,跌幅3.5%。紐約市房租跌幅為2%。

從全美來看,房租下降表現為以下幾個原因:

人口遷出多 租金起點過高 需求市場後勁無力

在全美52個核心統計區域中,過去6個月全美房租增長最慢的都市區中,加州占了4個,分別是河濱市(第2)、沙加緬度(第5)、舊金山(第8)和洛杉磯(第9)。如果從大流行病開始的2020年3月份開始計算,房租增長最慢的是舊金山(第1)、聖荷西(第2),洛杉磯(第10)。

舊金山一直名列美國房租最高的城市之一。疫情後受居家辦公以及租金等生活成本過高的影響,大量人口搬出舊金山。加州人口統計部門的數據顯示,從2020年7月到2021年7月,從舊金山搬到其它城市的淨移出人數超過1.75萬人,幾乎是上一年的三倍。

另一大城市洛杉磯在2020年7月1日~2021年7月1日期間,人口流失數量位居全美第二,淨移出人口超出20萬人,幾乎是上一年度淨移出人口12.8萬人的兩倍。

人口遷出,尤其是那些房租過高的城市,租金增長後勁必然乏力。

出租公寓建設罕見地現供過於求

全美公寓建設速度開始發力。連續兩年,全美公寓建設超過42萬套,達到了50年來多戶住宅建設的最高水平。上一次公寓完工量超過40萬套的是1972年。

其中,紐約的公寓建設有望超過達拉斯-沃斯堡都會區,位居全美榜首,有望完成2.8萬套。在排名全美前20位的都會區中,有一半的地區公寓交付量達到5年來的峰值。

在全美人口最多的加州,公寓建設和ADU的建設也開始發力。其中,洛杉磯市計劃到2029年再建造50萬套住房,每年需要建設5.7萬套,其中可負擔房達20萬套。這意味著每年將建設2萬套可負擔房,其中絕大多數是公寓。雖然洛杉磯市仍然處於房屋危機之中,但日漸增加的市場供給,將逐漸稀釋租金市場上漲的壓力。

美國公寓租賃平臺Zumper預計,因為增加的供應降低了房東的議價能力,租金可能會進一步下降。

10月份房屋空置率為5.5%,去年秋天為4.1%。Apartment List報告認為,房租增長下降,反應了市場供給端的持續寬鬆。

租房進入淡季 季節性調整發力

10月份是租房淡季的開始。在正常年份,冬季租房需求一般會下降。12月份和1月份通常是租房需求最低迷的月份,到3月份後逐漸增加,直到8月份達到租房需求的最高峰。

但今年全美租金從9月份即開始下降,到10月份再次下降0.7%,是連續第二個月下降,也是2017年以來出現的最大單月降幅。租房市場降溫時間,早於典型的季節性下降趨勢。

第三季度一般是最繁忙的公寓租賃季節,但房地產數據庫RealPage於30年來第一次追蹤到租賃需求下降。因此,目前的租賃需求下降, 可能整合了季節性調整等多個因素的作用。

對經濟衰退的擔憂 壓縮了租房需求

因美聯儲持續加息,引發了人們對經濟衰退的擔憂,也可能會抑制人們搬家租房的需求。

在線租賃數據庫Zumper首席執行官安泰莫斯‧喬吉艾德斯(Anthemos Georgiadesy)認為,動盪而不可預測的經濟趨勢,引發人們對衰退的恐懼,使移民放緩,導致入住率和租金下降。

這些預測在市場上已有體現。據RentCafe網站報導,雖然多戶住宅達到50年來最高水平,公寓需求卻正在蒸發。RealPage的數據顯示,今年第三季度(通常是租賃旺季)隨著租金流量的大幅下降,租賃需求正在轉向負面。

Aparment List的報告認為:由於通脹造成住房成本和非住房成本同時增加的壓力,一些人正在搬回與家人或室友同住,放緩了獨立家庭的形成,也推動了市場降溫。

從全年看,至10月份為止,租金增長仍比年初增長了5.9%,落後去年同期18%的增長幅度,但仍然超過大流行之前的水平。

房租價格對核心CPI影響巨大,比重約占30%。如果這一趨勢保持下去,可能有助於減少租房者的壓力,降低CPI數據,減小美聯儲加息步伐,並降低人們對經濟陷入衰退的擔憂。◇

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