止贖房申請大增 經紀人支招避免

【2022年12月14日訊】(記者馬尚恩洛杉磯報導)連續的加息效應可能已經提高了房地產市場上的止贖房申請數量。11月份,美國止贖房年度增長率上升64%。全美共有30,677套房屋進入了止贖申請,比一年前增長了57%。

這份報告由房地產數據分析公司ATTOM提出。報告顯示,目前全美房市的止贖活動接近2022年以來的最高水平。相對於去年,止贖開始和止贖完成率都高於去年,但比上個月稍有下降。專業人士分析,近期下降可能與貸款機構通常在節日期間停辦止贖有關。

從加州來看,止贖房數量上升較快。以灣區為例,7月份的止贖申請上升90%,超過1,700棟房屋進入止贖申請。當時媒體推測,一部分止贖房的出現可能與疫情相關的保護政策到期有關。

加州今年上半年止贖比例為1/881,有16,340個房產進入止贖程序,比上年同期的7,575上升了115.7%,止贖率在全美排名第14位。

但到了10月份,加州止贖房數量名列全美第10,總計有3,942個住宅單元進入止贖程序。止贖房屋最多的縣是三一縣(Trinity)、萊科縣(Lake)、柯恩縣( Kern)、沙斯塔縣( Shasta)和聖伯納迪諾縣(San Bernardino)。

全美情況

從全美來看,11月份,由貸方啟動止贖流程的房屋數量為20,686單元,這比上個月下降5%,但比一年前上升了98%。業內人士認為,雖然這一數字比比疫情前高出80%,但仍低於正常的止贖水平。這可能受益於目前的就業大環境較好,就業率仍然很高,貸款違約率也低於歷史平均水準。

11月,美國每4,580棟房屋有一所被申請進入止贖程序。止贖率最高的州是伊利諾伊州(1/2,401),其次分別是特拉華州(1/2,736)、新澤西州(1/2,916)、南達科他州(1/3,195)和懷俄明州(1/3,237)等。

在全美223個人口至少在20萬以上的都市統計區中,11月份止贖率最高的為俄亥俄州的克里夫蘭(Cleveland),為1/1,913;其次分別是南卡的哥倫比亞(Columbia),為1/1,938、愛荷華州的達文波特(Davenport ),為1/2,000;加州的貝克斯菲爾德(Bakersfield),為1/2,034和新澤西的亞特蘭大城,為1/2,063。

11月份提出止贖房申請最多的州是加州,這與加州的房屋總數有關。11月,加州共有2,244個房產進入止贖申請,其次是德州的2,114個、佛州的1,709個、紐約州的1,575個和伊利諾伊州的1,243個。

而在人口超過100萬的大都市區中,11月提出止贖數量最多的分別是紐約(1,593)、芝加哥(1,028)、休斯頓(685)、邁阿密(657)和洛杉磯(642)。

雖然止贖申請增加,但止贖房的比例仍然遠低於疫情前的水平。為什麼呢?分析認為,這可能與目前的利率過高有關。目前的利率接近7%,使很多人轉而租房,減少了購房數量;加上全美的平均房價比去年高出很多,讓很多人放棄了買房。

如何避免房屋成為止贖房

洛杉磯地產和貸款經紀人Andy分析,有的屋主可能是因為失業;也有的可能是因為這段時間貸款利率不斷上漲並選用了浮動利率,可能當初鎖定的低利率到期,變成了浮動利率,利率翻倍造成每月還款成本大增。這種情況,銀行一般會寬限幾個月,如果還是無法償還,就可能進入止贖申請階段。另外,還有的貸款人,當初貸款時可能是屬於不查收入的那一類申請者,利率可能更高;可能貸款時對他們還款能力的評估沒有那麼嚴格,導致無法還貸的問題。

因此,Andy建議,如果房主想避免止贖風險,在貸款時一定要切記:每月還款額不能超過家庭收入的50%,或者各種負債比例不能超過家庭收入的50%。但即使這樣仍然有風險,因為,夫妻一方可能會出現失業的情況。所以,最好的貸款收入比例是不要超過家庭收入的30~35%。

他還建議:房主買房前及早規劃,最好把各種風險因素都考慮進去,規劃好在最不好的情況出現時應對的方法。◇

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