【2025年02月24日訊】最近美國出現一起離奇的土地詐騙案，一位女屋主在毫不知情的情況下，被人出售家傳土地，詐欺手法宛如日劇《地面師》的情節！但是手法更進化，不僅讓買家受害，連屋主的產權也直接消失！到底發生了什麼事？今天這一集，我們就來談談越來越張狂的美國房地產詐欺事件。
什麼是《地面師》？
去年在Netflix上架一部日劇，劇名叫《地面師》，所謂「地面」指的是土地、房地產，而「師」在日文裡面指的是專業人員的意思，所以從字面上理解，「地面師」就是房地產的專業人員、房地產專家，但實際上卻是一群房地產詐欺犯，可不是真正的房地產從業者。
簡單地說，這群地面師有一位首腦，專門策劃整起案件，還會有一位「情報員」，用來專門調查可以下手行騙的房地產，然後有一位「交涉人」出面和行騙的對象交易，另外還有「法律顧問」，用法律術語、法律漏洞欺騙被害者，最後還有一位「選角人」，任務是物色適合的人選，假扮房地產所有人，用來欺騙上當的目標。
這部日劇播出時，一度引起熱議，不僅僅是因為劇情匪夷所思、引人入勝，更是因為整個劇情其實是建築在真實事件之上。1980~1990年代，正值日本經濟泡沫時期，東京的房地產價格高速飛漲，這時候有一些人就開始從房地產下手行騙，假冒業主，把房地產銷售給不知情的受害者，當發現產權過戶失敗的時候，詐騙集團已經消聲匿跡了。
不過，其實這齣日劇的原型故事是設定在2017年，東京正在大興土木，準備2020年的奧運會，這時候「地面師」又悄悄地出現了。這次被相中的目標是東京一處年久失修的百年旅館，屋主是一名因病入院的老年人，犯罪集團就趁這個時候，假冒屋主和土地仲介，吸引對這個土地相當感興趣的，日本大建築商「積水房屋」。
後來在一連串的精密騙局之下，「積水房屋」也因為擔心到手的肥羊飛走，急於成交，所以忽略了許多原本應該注意的細節和程序，導致最終被騙55億日圓！而其實該房地產在女屋主過世時，就由屋主弟弟繼承了。後來行騙集團多數被捕，但是據說真正的首腦卻一直沒有落網。
美國房地產詐欺越來越多
故事說到這裡，回來看看美國的情況。雖然在美國沒有追蹤房屋所有權被盜竊的全國統計數據，但聯邦調查局2023年網路犯罪報告，追蹤了去年9,521起與網路相關的房地產和租賃詐欺投訴，損失總額超過1.45億美元。
其實，房地產所有權的詐欺有多種形式，有產權竊盜、棄權契約詐欺，或任何類型的契約詐欺，甚至有一種詐欺會攔截交易雙方的電子郵件，讓買家將錢匯入到錯誤的帳戶之中。而且，當美國的房地產交易在疫情之後，更頻繁地使用遠程交易、電子簽名之後，這種虛假交易就更有漏洞可以鑽。
宛如「地面師」美國房主要小心！美國婦女驚覺 家傳土地不見了！｜房地產詐欺進化｜如何預防 #美國地產熱點 第185集
美國版《地面師》
近日，根據Realtor.com的報導，現在有一名路易斯安那州的一名婦女，正在爭取奪回家族傳承數百年的房地產所有權。這個故事就像是美國版的地面師事件。幾個月前，詐騙犯使用虛假身分證冒充受害業主——達尼塔・巴蒂斯特（DaNita Batiste），將土地以現金賣給毫無戒心的投資者。調查人員認為，路易斯安那州的這起案件，可能與國際犯罪集團有關。
業主巴蒂斯特是一位五十多歲的醫療保健管理員，居住在德州，她在2020年時從母親去世前不久，繼承了位於路易斯安那州查爾斯湖的一塊住宅用地。
據她自己說：「這片土地已經屬於我們家族一代又一代了，有200年甚至更久的歷史了。」不過，該地產上的房屋在2020年的勞拉颶風中被摧毀，她本來計劃重建一棟房子，用來出租作為未來的額外收入，但是一直沒有付諸行動。
在這期間，巴蒂斯特對這塊土地幾乎沒有什麼關心，除了每月僱人修剪兩次草坪，以及每年繳納房產稅之外，有時候她還會收到想購買土地的報價，但是她發誓永不出售，希望這處房地產能在他們家代代承傳下去。
事情就發生在，當她在去年12月上網繳納地產稅時，她震驚地發現這處房產上個月已經以45,000美元現金出售，並有了新的所有者，資料顯示新地主是路易斯安那州的Live Oak保險公司。
巴蒂斯特簡直驚呆了，她打電話給簽署了房產轉讓契約的Live Oak首席執行官安德魯・戴維・漢金斯（Andrew David Hankins）。經過一番交談後，她得知漢金斯根本不知道被騙，賣給他這塊地的人不是真正的巴蒂斯特。
她跟漢金斯說：「我才是真正的達尼塔・巴蒂斯特。」「我擁有那處房產，我沒有賣給你，我不知道是誰幹的，但我沒有。」電話那一端的漢金斯只是驚訝的說：「什麼！」
巴蒂斯特和漢金斯向警方舉報了此事。當地的警長辦公室的一名官員證實，該案件正在調查中，但以調查仍在進行中為由，拒絕進一步置評。
幸運的是，據知情人士透露，由於業主迅速舉報了這一欺詐行為，所以Live Oak為該地塊支付的45,000美元，很快就被凍結，費用也撤銷了。
儘管巴蒂斯特多次向當地律師尋求幫助，並提交了一份記錄這起欺詐性銷售行為的文件，但該房產的所有權，仍然還沒有回到巴蒂斯特的名下。
令人很驚訝的是，除了冒充巴蒂斯特的犯罪分子之外，對方的身分尚未確定，其它沒有跡象表明，在這起欺詐性銷售中，其它方有任何不當行為。也就是說，整起交易都是合規的，只有業主本人被偷天換日了！
雖然這麼說，這起交易還是有幾個瑕疵，首先，交易中的公證印章被證實是偷來的，而且有兩個虛假的公證人簽名，另一個最令業主氣憤的是，詐騙者甚至沒有用她的正確名字簽署合約。相反，他們把簽名寫成「Danita Leday」，這是她幾十年來一直沒有使用過的娘家姓氏。而這些瑕疵，都通過了交易中的審查程序。
不幸中的大幸，巴蒂斯特自從風災之後，就沒有重新建造房子，讓她的損失目前只是這塊土地，她說：「如果我在那塊土地上建造房子怎麼辦？」「我會被困住，因為看起來它不再是我的了。」至少現在來說，土地還沒回到她的名下。
這起美國案件，大家發現和日本案件有什麼區別嗎？最大的差異就是，日本的受害者是買方，損失金錢，實質上也沒有買到房地產，而房地產的所有者除了被假冒名義之外，實際上沒有損失。
但在美國的案件中，受害者不只有買方，連同房地產的所有者也損失了，產權被真正地過戶到買方名下。可以說詐騙手法更勝一籌。
與國際犯罪集團有關
調查人員表示，這起土地欺詐模式，與全美範圍內發生的詐騙模式很類似，並且可能與國際犯罪團夥有關係。但很幸運的是，業主有及早發現問題，並及時通報，否則資金就會來不及被追回，甚至可能連土地都拿不回來。
至於說，這筆銷售資金被追蹤到，與紐約州布朗克斯區的一個地址關聯的銀行帳戶。該帳戶是使用非洲國家獅子山簽發的護照所開設的，但調查人員認為該護照是用假身分偽造的。目前，涉案的銀行帳戶已經被凍結，調查人員正在確定該帳戶，是否同樣被用於全美範圍內發生的其它類似的詐騙案件上。
但是現在有人擔心，這種房地產詐欺將在全美範圍內擴散。因為，有心人士可以查看法院的線上書記官系統，尋找擁有房產，但不住在房產內，或不在同一城市的業主。巴蒂斯特就是這樣成為下手目標，她住在德州，但是土地卻在路易斯安那州，而且沒有抵押貸款的問題，非常符合詐騙集團所青睞的條件。
業主如何防範類似騙局
一位紐奧爾良州的房地產詐欺律師，馬克思・戴維・史特布考（Marx David Sterbcow），看到近年來類似的詐欺案件激增。他說：「當我們開始轉向遠程結案和數字簽名時，對全美人民來說，這絕對會讓問題急速惡化。」
這名房地產詐欺律師還說，業主想要保護自己免受欺詐性銷售的侵害，首要就是購買房屋所有權保險，保險會涵蓋維護產權的法律費用。
面臨較高風險的業主，包括老年人和居住在不同州的業主，甚至還可以考慮使用商用的「產權鎖（title lock）」產品，該產品可以在有人試圖對房產所有權，進行未經授權的更改時幫助提醒業主。
南加州的房地產詐欺律師戴維・弗萊克（David Fleck）表示，「二十五年前，偽造文件並不容易。現在，幾乎每台電腦都擁有創建偽造的技術，你可以在線上購買假公證印章。因此，這項技術很快就超越了我們現有的預防系統。」
弗萊克稱，真正防止產權盜竊的唯一方法是透過大型保險公司提供的房屋所有權保險單。這可以提供，對房屋產權盜竊的保護。
另外，有不少縣會提供免費的產權監控，房主可以註冊縣書記官的自動提醒服務，以查看其房產記錄是否有任何更新。
在許多情況下，產權詐欺行為，可能在很多年都不會被真正的房主發現，所以，如果你有一些房地產，或是繼承房地產之後，千萬不要擱置數年，這很可能會成為地面師眼中的大肥羊。
所謂「害人之心不可有，防人之心不可無」，在這個詐騙橫行的時代，還是得多留一份心眼，以免瞬間就掉入財務陷阱。◇
責任編輯：李曜宇#
