美國房租飛漲的背後原因(I)

【2022年08月30日訊】(Anne Johnson撰文/記者孟曉聞編譯)搬到新城市,尋找住處不是件容易事。房價攀高,利率爬升,許多人轉向租房等待機會。

房租成為了高利率和高房價的犧牲品,但這些還不是造成高房租的唯一因素。

有效處理事情的關鍵在於了解根本原因。此篇文章中,我們將看一看租金上漲原因,然後,在本系列的第二部分中將探討避免及如何處理高租金的辦法。

獨立屋的租金急劇上升
房租一直在穩步上升。房產分析機構CoreLogic的全國獨立屋(單家庭房)租金指數顯示,2020年到2021年之間,低端和中端住房的租金漲幅已經放緩到3%左右,高中端和高端房租金漲幅則為5%左右。但過去一年裡,情況發生了變化。

低端房屋的租金增長了12%以上,高端房屋的租金增長了13%左右。對於中低端和中端房屋,租金漲幅在14%左右。

邁阿密的單戶住宅的同比增幅最高,為40.7%。奧蘭多位居第二,為24.6%。

對通常租公寓的千禧一代來說,一居室公寓年增幅最高的是德州奧斯汀,達到108.2%。

當地產業激增 推高租金
公司大規模遷往南方陽光地帶,這也是租金上漲的原因。人們由於科技工作湧入奧斯汀這樣的城市,導致這樣的後果,買房需要付高價。隨著房屋需求高漲,人們必須排隊等待,直到有房可買,這味著等待時需要租房住。

其他買不起房的人則是被迫尋找租房,卻發現要付的房租和買房貸款一樣多。

獨立屋短缺
美國半數以上的都市區都存在住房短缺問題。甚至在大流行之前的2018年,全美住房短缺250萬套,2020年,住房短缺380萬套。Think Realty雜誌近期的一篇文章估計目前住房短缺為524萬套。

2006年後建築業的放緩已經開始影響美國買家和租房者,儘管2021和2022年新房建設有所增加,但仍需要多年才能填補需求。

不僅買賣住房存在短缺,租賃住房也是如此。房屋供應並不充足,即使有現房,房價也偏高。

建築材料短缺
新建住房的許可授權已達歷史最高水平。商務部報告說,批准但尚未建造的房屋數量達到了15年來最高,可是勞動力和建築材料的短缺使房屋建商難以開始建造。

大流行導致世界各地工廠關閉,打亂了供應鏈生產。新房建造和舊房改造的需求增加,給現有供應商帶來壓力,結果導致各種短缺和價格上漲。

建材成本直接影響房屋成本,促使新房價格上升,超出許多人的承擔能力。於是租房成為唯一選擇,因此,租房競爭加劇,租金隨之上漲。

建築業勞動力成本上漲
建築承包商的勞動力多年來一直在老齡化,年輕人不再像過去那樣追隨父母的行業。建築行業中25至54歲的建築工人數量下降了8%。而且,由於建築業勞動力年齡偏大,這些工人恐怕有五分之一會在六年內離開。

許多在大流行期間遭解僱的年輕工人再也沒有回來,還有些人則趁機退休。

2021年運輸和倉儲工作的工資增長了12.6%,相比之下,建築業薪水增長7.9%,這給建築勞動力市場增加了更大壓力。

因此,建築承包商為吸引勞動力被迫提高工資,使得住房成本加劇膨脹。

承包商缺乏貸款
2008年的房貸危機後,金融機構和承包商變得小心謹慎,銀行和信用社對投機性建築項目的貸款審查嚴格,建築公司在借貸方面也傾向保守,兩種情況均限制了住房和出租房上市。

土地規劃導致集合住宅短缺
許多城市不允許為租戶和業主提供集合住宅(Multi-Family House,或多住戶住房)。大多數美國城市中,四分之三的地區對此類住宅的土地規劃設有障礙。

房屋高度上限和面積在信貸和財務上也限制了多住戶住房的建造,影響到這些複式樓、公寓樓和聯排別墅等集合住宅。

受影響最大的為城市區的租房者,他們通常在工作地點附近尋找可負擔的住房。

租金限制打消建房積極性
一些城市如舊金山和紐約設有租金管制,房東可漲租金的比率設有上限。但租金管制弊大於利,租金管制阻礙了新房建設,如果建商無法獲得所需利潤,他們就不願意建造新房。

租金管制也打擊了業主對房產再投資的積極性。此外,房東收得的租金不能抵消房屋維修費用時,房屋質量會開始惡化。

總結
隨著通貨膨脹,租金價格可能會繼續增加。高利率,房市缺乏可供購買的住房,想買房的人會改為租房。勞動力和建材的高成本促使整體住房價格上漲,加大租房者的經濟壓力。最後,城市地區對集合住宅的限制給住房市場帶來更多壓力,也促使租金上漲。

下一篇文章中,我們會就高房租討論一些創造性解決方案。

原文:What’s Behind Skyrocketing US Rents?刊登於英文《大紀元時報》。

本文僅代表作者的觀點和主張,內容僅作一般資訊參考用,沒有任何推薦或招攬之用意。大紀元不提供投資、稅務、法律、財務規劃、房地產規劃或其它個人理財的建議。大紀元不擔保文章內容的準確性或時效性。

責任編輯:高靜#

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