【2022年09月26日訊】（記者馬尚恩綜合報導）舊金山灣區東灣一處學區房，因售前裝修錯過了今年初賣房的黃金時間，5月份掛牌上市後很快經歷了美聯儲的兩次加息。這所要價395萬美元的豪宅上市4個多月，價格降到349萬美元，至今未能售出。
據「豪宅全球網」（Mansion Global）報導，房主2014年購買這棟房屋僅花了167萬美元，若以349萬美元售出，售價上漲了一倍多。
6至8月豪宅銷量驟降
按線上房地產經紀公司Redfin的定義，高端住宅定義為市場價值估值位於前5%的房屋。該公司一份報告顯示，6月至8月底，美國的豪宅銷售比去年同期驟降28.1%。這是Redfin自2012年記錄開始以來的最大降幅。
即使在2020年大流行開始時，降幅也只有23.2%。同期，非豪宅銷售量降幅為19.5%。因此，有些媒體甚至以自由落體來形容這種銷售量的下降幅度。
Redfin數據顯示，加州高端住宅銷量降幅最大的城市為奧克蘭，同比降幅達64%。另外兩個大城市聖荷西、聖地亞哥豪宅銷售量下降55%，洛杉磯下降44.3%。而佛州邁阿密豪宅銷售量下降55.5%，紐約為11.8%。
多輪轟炸式利率增長
自今年3月份至今，美聯儲已連續5次上調利率，30年抵押貸款利率已從年初的約3.22%上漲到9月下旬的約6.35%左右。
200萬美元高端住宅以Bankrate網站的計算方法，首付100萬美元，即使以6.0%適中的利率計算，每月還款額約7,378美元；按年初大約3%的利率計算，月付為5,599美元，每月多付1,779美元。
雖然高端住宅買家更傾向於現金購買，但多數買家可能將抵押貸款作為一種投資策略，仍會採取抵押貸款買房的方式。
更高的利率意味著更貴的帳單，符合購買資格的買家數量更少。Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）評論說：「當不確定的時代迫使人們重新審視他們的財務狀況時，奢侈品往往是最先被削減的東西。」因此，豪宅銷量必然減少。
與全美其它地產市場相比，加州的幾個都市區，如奧克蘭、聖荷西和聖地亞哥還有一個與眾不同的特點，即每當豪宅需求減少時，這幾個都市區房價降幅往往高於全美其它城市；尤其是奧克蘭，每次地產市場下跌時，總是「一馬當先」。
不過，儘管銷量下跌，與去年同期相比，豪宅價格仍處於增長區段，只是比去年同期增幅溫和很多。截至8月底的前三個月，豪宅銷售價中位數同比增長10.5%，而去年同期增長了27.8%。
目前，豪宅市場總體供應短缺的狀況正在緩解，全美豪宅上市數量同比增長1.2%。加州沿海城市上市數量同比雖下降，但較今年初仍有增長。
美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，房地產行業對美聯儲利率政策變化最敏感，受到的影響也最直接。他說，過去一年平均每月的抵押貸款還款額增長了28%，這會在房地產經濟中引起反響。他預計，隨著需求降溫和房屋供應量的改善，房產價格升值的步伐將繼續放緩。
洛豪宅市場面臨額外壓力
與全美其它城市不同的是，以豪宅數量多著稱的洛杉磯，豪宅市場交易正面臨新的壓力。
11月份，洛杉磯選民將投票決定是否徵收豪宅銷售稅。6月中旬，洛市議會全票通過一項提案，將500萬～1,000萬美元的豪宅和商業物業的轉讓稅率由目前的0.45%提高到4%，稅率幾乎提高了10倍；而對售價高於1,000萬美元的豪宅將徵收5.5%的稅。
徵收的稅款將用於幫助解決遊民的住房問題。儘管加稅引起了眾多人士的反對，但外界分析，洛杉磯的豪宅交易或難以躲過這一輪加稅。◇＃
