利率7.14% 房價連降 續降風險更大

【2022年10月13日訊】(記者馬尚恩綜合報導)繼上週30年抵押貸款利率破7%之後,據《抵押貸款新聞日報》(Mortgage News Daily)報導,美國利率指數本週繼續攀升,至週二(10月11日)已上調至7.14%。利率攀升對房屋銷售及房價產生雙重影響。有專家警告:如果發生經濟衰退,房價可能下降20%。

據美國抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association),9月份的抵押信貸可用性指數(Mortgage Credit Availability Index,簡稱MCAI)為2013年以來最低,比8月份又降了5.4%至102.5,這已是連續第7個月下降。 MCAI下降表明貸款標準正在收緊,將導致更多的買家被迫出局。

全美房價下調風險更大

與此同時,全美更多地產面臨更高的降價風險。據CoreLogic本月發布的全美房地產評估報告,與今年8月相比,一年後全美可能有335個地產市場處於降價高風險區(50%—70%機率會跌價)。而7月份的預測中,只有98個市場處於高風險區;在6月份時僅45個,5月份為26個。這項連續更新的評估所考慮的因素包括:收入增長預測、失業預測、消費者信心、債務收入比、負擔能力、抵押貸款利率和庫存水平。

從全美來看,房價下調的高風險區主要分布在美國東西兩岸和南部佛羅里達州。而從5月至8月,價格下降較大的地區主要分布在西海岸、西南和西部山區市場。其中,以加州、俄勒岡州、華盛頓州、愛達荷州、科羅拉多州、內華達州和亞利桑那州等重要都市區價格下降最為明顯。

近期房價下調最劇烈的是西雅圖和矽谷聖荷西等高科技企業分布的都會區。業內人士分析認為,這些高端地產市場對利率更敏感,高科技行業本身對利率也非常敏感。另外,在奧斯汀、博伊西和鳳凰城等地,因其房價遠遠超過當地收入的支撐,房價也出現大幅下跌。

房價下降 帶動房屋可動用淨值大幅下調

根據數據軟件分析公司黑騎士(Black Knight)的報告,6至7月份,美國房價下跌0.77%,這是2011年以來單月最大跌幅。

今年1月份時,全美房價以正常單月漲幅的28倍上升,2月份放緩至平均水平的5倍,5月份漲幅為正常水平的2倍,到了6月份增長陡降到長期平均漲幅的70%。7月份,美國50個最大房地產市場中超過85%的成交價從高點回落,1/3的價格跌幅超過1%,1/10下跌超過4%。

從4月份到7月份的連續三個月中,加州灣區聖荷西損失了房屋價值中20%的可動用淨值,西雅圖失去了18%,聖地亞哥損失了14%,舊金山損失14%,洛杉磯損失10%。

根據美國人口普查局的數字,房屋銷售量從2022年1月份以來下降18%。

穆迪分析師:經濟衰退若現 房價可跌20%

一些經濟學家預測房價增長將持續放緩,但也有人預測將繼續下跌。房價與去年同期比,確有上升;但環比看卻在逐月下降。

房市研究平台Zonda Research的首席經濟學艾莉‧伍福(Ali Wolf) 對MarketWatch網站表示,建商和地產經紀人起初認為,需求先放緩,然後會恢復,但隨著利率持續攀升和消費者退縮,大多數消費者認為接下來可能是地產市場的長期放緩。

地產市場放緩,導致銷售難度加大。伍福在推特上透露,剛與一位建築商聯繫,該建築商希望將15~30%的住房存量轉化為出租房屋。新房購買取消率,也從2019年9月份的9%上升到現在的17%。有11%的建商表示在購房合同被取消後可輕鬆轉售,53%的人說大部分可輕鬆轉售,36%的人表示不能輕鬆轉售。

穆迪分析的馬克‧贊迪(Mark Zandi)認為,利率如果保持在6.5%附近,全美房價從最高往下可降達10%;如果經濟衰退,房價會下降20%。

目前來看,利率已經突破7%,而通脹尚未控制住,這可能意味著美聯儲將不惜代價繼續下一輪加息,從而加大經濟衰退的風險,給房市下行帶來更大的壓力。◇

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