美國地產熱點

房價下跌 美國炒房還有利潤嗎?5大建議

文:李歐

【2022年10月14日訊】現在美國經濟瀰漫著一股濃濃的憂愁,許多經濟學家認為,失業率雖然帳面上看起來很好,但通脹並沒有很明顯的降低,美聯儲也表態會繼續加息,不會放緩財政緊縮的步伐,另外,股市仍在下挫之中,房貸利率更是來到7%以上,這一切的消息似乎讓房地產的投資人都很擔憂,導致去年到今年初的火熱炒房氣氛,到現在已經冷卻很多。那麼現在這個時間點真的沒辦法再投資炒房了嗎?

什麼是炒房(House Flipping)

英文中House Flipping就是我們中文說的「炒房」,那麼炒房者就是House flipper。flip是翻轉的意思,那為何房屋翻轉會被叫做炒房呢?其實flip說的是投資的一個簡要過程,投資人今天買一棟低價房,經過翻修整理之後,再迅速的以較高價賣出,這要就能賺取中間的利差。所以這樣一買一賣,就叫做House Flipping。

這種炒房的玩法,在房市火熱的時候——就像是疫情之後的這兩年,每個月房價都再創新高,那這時候炒房基本上是穩賺不賠,不管你是老手、新手,大家都樂此不疲!但是,在目前這種逐步往下走的市場中,儘管每個月大部分房價還是比去年還來得高,但是下調的趨勢隨著利率往上,會越來越嚴重。

乾淨世界視頻:房價下跌 美國炒房還有利潤嗎?五大建議|什麼是House Flipping|風險最高的市場|炒房者的考驗鎮正開始|炒房的基本公式解析【美國地產熱點】

哪些是危機市場

尤其我們看到,西部沿海、西部山區,面臨比較大的修正,比如西雅圖、舊金山、聖荷西,這幾個高科技中心,都有許多的高端房地產,這些地區的人都依靠股票、高薪資來購買房地產,但是現在股市不好,而且近一段時間,高科技業因為疫情期間擴張過快,現在經濟面臨緊縮,很多科技公司不是在凍結招聘,就是在裁員,所以這幾個地方的市場,出現房價下降比較快的現象。

另外,之前因為疫情被炒熱起來的幾個市場,比如奧斯汀、博伊西和鳳凰城,還是沙加緬度,這些地方被外來者炒高房價,現在熱度退溫,當地人很難買得起房產,也導致房價正在迅速降價。

我們可以看到CoreLogic的一份預測,從今年5月到10月,392個市場,進入房價下跌高風險或非常高風險的組別,每個月都在增加,5月時只有26個市場,屬於高風險以上,到了8月份已經有125個,10月份更有355個市場屬於這種百分之50以上的下跌高風險區域,有的甚至是百分之70以上。所以可以說大降價正在一步一步逼近,降價軌跡相當明顯。

現在市場跟2007年一樣嗎?

但是這種情況,跟2007年的次貸風暴不一樣,當時的信貸崩潰、失業衰退比現在要嚴重得多,之前我也和大家分享過,9月份的不良銷售只占市場百分之1,失業率是百分之3.5,現在的情況比較像是溫水煮青蛙,各種經濟數據在逐漸放緩、調降,包括房地產市場,不過也有許多專家在說,更大衰退的在後面。不管是不是真的會這樣發生,現在我們看的數據,確實是不斷的在一個階段、一個階段的下走。而且,隨著11月的美聯儲預期再次大幅加息,經濟恐怕會真的陷入一段陣痛期。

炒房者的考驗

當然現階段這種房市,對大部分投資人來說都不是好兆頭,首先從高利率來看,投資人的成本會大幅飆升,然後房價下走,買氣大減,一棟好不容易投下成本翻修的房子,能不能順利賣出較高房價?這些變數都變得有越來越高的風險,而且不好估算。所以這個階段的房市,對那些炒房新手會是一個更嚴峻的考驗時刻。

一位二十年經驗的投資人布魯斯・巴特利特(Bruce Bartlett)說,現在連最有經驗的投資人都非常的危險。還有,房源稀缺的問題,所以連許多經驗豐富的投資人都變得很保守,也會讓較小的投資人,變得不得不離開市場。

從今年3月份以來,鳳凰城的炒房數量已經下降了百分之60。因此,對多數的人來說,現在絕對不是一個炒房的時機點。

美國炒房的基本公式

那麼其實,在美國炒房有一個賺錢的基本公式,叫做「百分之70法則」,這個公式如何計算呢?就是炒房的人應該支付不超過房產修復後價值的百分之70,再減去翻新房屋所需的維修費用(維修後價值 (ARV) ✕ .70 – 估計維修成本 = 最高購買價格)。

公式計算出來的這個數字,就是炒房者一開始買房的最高購買金額。這個公式對大家來說,肯定很容易懂,目的就是要讓投資人知道,這個房子值不值得買,如果太過高的房價,或許會侵蝕最後的利潤。

如果時間回到去年,市場屬於賣方市場,房價不斷飆升,大家都在加高價錢搶房,這時候或許可以把那個百分之70調高到百分之80,不然一來你可能搶不到房子,因為你一直堅守百分之70,出價就可能太低;二來那時候房價一直在飆高,投資人也不用擔心會賣不好、賣不高。所以公式歸公式,投資人也要適時調整,而且要根據當地市場做好研究。

但是現在呢?翻修成本或許沒有之前那麼高了,但是有價值的房產可能很少,儘管是庫存在增加,但是新的上市房實際上在減少。而且,重點是翻修後的房價不容易估算,這時候房價在下跌,現在的房價,兩個月後搞不好低了百分之五、百分之十,那怎麼辦?只能是賺點薄利,不然更慘的是要認賠殺出了。

所以,現在還要炒房嗎?或許很不適合,但如果再過幾個月後呢?而且每個地區的房市都很不相同,所以這沒有固定的答案,但有些人就是特別愛危機入市。這裡我也給大家一些基本的炒房建議:

基本的炒房建議

第一、現在時間會是你最大的敵人。既然要炒房,就要抓緊時間翻修,盡快上市出售,因為每個月價格都在變得比之前更低(大部分地區);

二、現金是王。現在利率高,借貸成本就越來越高,現金不僅買房快,還能避開房貸,還有房貸所附加的一些成本問題;

三、買房價格絕對要低,而且要更低。這部分是要下功夫做好市場調查,你想買的房子是否低於同等級的房價的三成以上,這部分當然是越低越好,否則幾個月後,房價很可能會繼續下調,也可能賣房時間會更長,時間一拉長就越不利;

第四、留心屋況。屋況差當然房價越低,炒房就是靠翻修這種房子來賺取價差,或者是抬升價格的。不過也要留心如果需要大幅翻修,這會導致維修費用過高,或翻修時間拉長,反而讓成本增加。

第五、地點永遠是王,這個時候尋找好的地點更為重要,通勤方便、上學方便、更好的治安、乾淨的街道等等,這都是保證房價的硬實力,能夠防止房價進一步受到傷害。好地點,房價永遠是更貴的,或許好地點不好找,但有些靠近好區的房產,就是投資人可以尋找的。以上是我的一些基本建議,說得容易,做起來很不容易,尤其是現在的這個時刻。

以上只是一些投資炒房的基本建議,無法保證對每個人都適用,最終還是需要靠投資人做出屬於自己的投資判斷。◇

責任編輯:李曜宇#

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