【2022年10月14日訊】現在美國經濟瀰漫著一股濃濃的憂愁，許多經濟學家認為，失業率雖然帳面上看起來很好，但通脹並沒有很明顯的降低，美聯儲也表態會繼續加息，不會放緩財政緊縮的步伐，另外，股市仍在下挫之中，房貸利率更是來到7%以上，這一切的消息似乎讓房地產的投資人都很擔憂，導致去年到今年初的火熱炒房氣氛，到現在已經冷卻很多。那麼現在這個時間點真的沒辦法再投資炒房了嗎？
什麼是炒房（House Flipping）
英文中House Flipping就是我們中文說的「炒房」，那麼炒房者就是House flipper。flip是翻轉的意思，那為何房屋翻轉會被叫做炒房呢？其實flip說的是投資的一個簡要過程，投資人今天買一棟低價房，經過翻修整理之後，再迅速的以較高價賣出，這要就能賺取中間的利差。所以這樣一買一賣，就叫做House Flipping。
這種炒房的玩法，在房市火熱的時候——就像是疫情之後的這兩年，每個月房價都再創新高，那這時候炒房基本上是穩賺不賠，不管你是老手、新手，大家都樂此不疲！但是，在目前這種逐步往下走的市場中，儘管每個月大部分房價還是比去年還來得高，但是下調的趨勢隨著利率往上，會越來越嚴重。
乾淨世界視頻：房價下跌 美國炒房還有利潤嗎？五大建議｜什麼是House Flipping｜風險最高的市場｜炒房者的考驗鎮正開始｜炒房的基本公式解析【美國地產熱點】
哪些是危機市場
尤其我們看到，西部沿海、西部山區，面臨比較大的修正，比如西雅圖、舊金山、聖荷西，這幾個高科技中心，都有許多的高端房地產，這些地區的人都依靠股票、高薪資來購買房地產，但是現在股市不好，而且近一段時間，高科技業因為疫情期間擴張過快，現在經濟面臨緊縮，很多科技公司不是在凍結招聘，就是在裁員，所以這幾個地方的市場，出現房價下降比較快的現象。
另外，之前因為疫情被炒熱起來的幾個市場，比如奧斯汀、博伊西和鳳凰城，還是沙加緬度，這些地方被外來者炒高房價，現在熱度退溫，當地人很難買得起房產，也導致房價正在迅速降價。
我們可以看到CoreLogic的一份預測，從今年5月到10月，392個市場，進入房價下跌高風險或非常高風險的組別，每個月都在增加，5月時只有26個市場，屬於高風險以上，到了8月份已經有125個，10月份更有355個市場屬於這種百分之50以上的下跌高風險區域，有的甚至是百分之70以上。所以可以說大降價正在一步一步逼近，降價軌跡相當明顯。
現在市場跟2007年一樣嗎？
但是這種情況，跟2007年的次貸風暴不一樣，當時的信貸崩潰、失業衰退比現在要嚴重得多，之前我也和大家分享過，9月份的不良銷售只占市場百分之1，失業率是百分之3.5，現在的情況比較像是溫水煮青蛙，各種經濟數據在逐漸放緩、調降，包括房地產市場，不過也有許多專家在說，更大衰退的在後面。不管是不是真的會這樣發生，現在我們看的數據，確實是不斷的在一個階段、一個階段的下走。而且，隨著11月的美聯儲預期再次大幅加息，經濟恐怕會真的陷入一段陣痛期。
炒房者的考驗
當然現階段這種房市，對大部分投資人來說都不是好兆頭，首先從高利率來看，投資人的成本會大幅飆升，然後房價下走，買氣大減，一棟好不容易投下成本翻修的房子，能不能順利賣出較高房價？這些變數都變得有越來越高的風險，而且不好估算。所以這個階段的房市，對那些炒房新手會是一個更嚴峻的考驗時刻。
一位二十年經驗的投資人布魯斯・巴特利特（Bruce Bartlett）說，現在連最有經驗的投資人都非常的危險。還有，房源稀缺的問題，所以連許多經驗豐富的投資人都變得很保守，也會讓較小的投資人，變得不得不離開市場。
從今年3月份以來，鳳凰城的炒房數量已經下降了百分之60。因此，對多數的人來說，現在絕對不是一個炒房的時機點。
美國炒房的基本公式
那麼其實，在美國炒房有一個賺錢的基本公式，叫做「百分之70法則」，這個公式如何計算呢？就是炒房的人應該支付不超過房產修復後價值的百分之70，再減去翻新房屋所需的維修費用（維修後價值 (ARV) ✕ .70 – 估計維修成本 = 最高購買價格）。
公式計算出來的這個數字，就是炒房者一開始買房的最高購買金額。這個公式對大家來說，肯定很容易懂，目的就是要讓投資人知道，這個房子值不值得買，如果太過高的房價，或許會侵蝕最後的利潤。
如果時間回到去年，市場屬於賣方市場，房價不斷飆升，大家都在加高價錢搶房，這時候或許可以把那個百分之70調高到百分之80，不然一來你可能搶不到房子，因為你一直堅守百分之70，出價就可能太低；二來那時候房價一直在飆高，投資人也不用擔心會賣不好、賣不高。所以公式歸公式，投資人也要適時調整，而且要根據當地市場做好研究。
但是現在呢？翻修成本或許沒有之前那麼高了，但是有價值的房產可能很少，儘管是庫存在增加，但是新的上市房實際上在減少。而且，重點是翻修後的房價不容易估算，這時候房價在下跌，現在的房價，兩個月後搞不好低了百分之五、百分之十，那怎麼辦？只能是賺點薄利，不然更慘的是要認賠殺出了。
所以，現在還要炒房嗎？或許很不適合，但如果再過幾個月後呢？而且每個地區的房市都很不相同，所以這沒有固定的答案，但有些人就是特別愛危機入市。這裡我也給大家一些基本的炒房建議：
基本的炒房建議
第一、現在時間會是你最大的敵人。既然要炒房，就要抓緊時間翻修，盡快上市出售，因為每個月價格都在變得比之前更低（大部分地區）；
二、現金是王。現在利率高，借貸成本就越來越高，現金不僅買房快，還能避開房貸，還有房貸所附加的一些成本問題；
三、買房價格絕對要低，而且要更低。這部分是要下功夫做好市場調查，你想買的房子是否低於同等級的房價的三成以上，這部分當然是越低越好，否則幾個月後，房價很可能會繼續下調，也可能賣房時間會更長，時間一拉長就越不利；
第四、留心屋況。屋況差當然房價越低，炒房就是靠翻修這種房子來賺取價差，或者是抬升價格的。不過也要留心如果需要大幅翻修，這會導致維修費用過高，或翻修時間拉長，反而讓成本增加。
第五、地點永遠是王，這個時候尋找好的地點更為重要，通勤方便、上學方便、更好的治安、乾淨的街道等等，這都是保證房價的硬實力，能夠防止房價進一步受到傷害。好地點，房價永遠是更貴的，或許好地點不好找，但有些靠近好區的房產，就是投資人可以尋找的。以上是我的一些基本建議，說得容易，做起來很不容易，尤其是現在的這個時刻。
以上只是一些投資炒房的基本建議，無法保證對每個人都適用，最終還是需要靠投資人做出屬於自己的投資判斷。◇
責任編輯：李曜宇#
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