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高利率之下 房屋賣家如何訂定價格?

【2023年07月31日訊】(記者李歐編譯報導)去年秋天抵押貸款利率突破7%,其維持較高水平的時間比許多專家預期的要長。對於購房者來說,這是一個艱難的突破,他們仍在與有限的選擇和高昂的價格作鬥爭。

雖然房屋賣家通常不像買家那樣擔心利率,但這並不意味著賣家可以忽視買家目前在市場上面臨的情況。

其一,如果賣家也需要買房,他們可能會面臨同樣高利率的抵押貸款。但即使他們不打算立即購買房產,他們在定價時仍應牢記這些高利率。

房地產經紀人斯蒂芬・弗羅伊登伯格(Stephen Freudenberg)最近代表亞特蘭大一位急於出售的房主,剛剛結束房屋上市的拍賣,成交價為32.5萬美元。

「大多數賣家希望起價為325,000美元,」弗羅伊登伯格說。但他建議客戶不要這樣做,原因很簡單:抵押貸款利率很高,30年期固定利率抵押貸款略低於7%。

雖然賣家並不總是太關注價格,但他堅信這是他的客戶應該考慮的事情。

「利率的變化會給買家的購買力帶來變化,」他解釋道,「每一塊錢都很重要。」

因此,弗羅伊登伯格沒有一味追求價格,而是說服他的客戶將報價定為315,000美元。他們收到了「一堆」報價,最終以325,000美元的價格接受了其中一個,從上市到交割只用了不到6週的時間。

「如果我們以340,000美元的價格掛牌,它會擱置數月,我們只會降低價格,最終可能得到325,000美元,但這對賣家來說壓力很大,」他解釋道,「作為賣家,你可以不用考慮(價格)。但如果你聰明的話,你應該對更高的利率敏感。他們縮小了你的買家群體。」

高利率對賣家意味著什麼

Realtor.com首席經濟學家丹尼爾・海爾(Danielle Hale)指出,2023年5月房屋抵押貸款中位數幾乎是兩年前的兩倍(2,216美元對1,262美元),之後利率開始飆升。

換句話說,從2016年中到2019年底,每月抵押貸款付款占收入的比例平均約為21.3%。但當利率上升時,每月付款額會激增至買家收入的36%以上(Realtor.com上的掛牌價格)。

那麼這一切對房屋賣家來說意味著什麼呢?

定價過高的風險

帕梅拉・格倫斯坦(Pamela Grunstein)是紐約威徹斯特縣的房產經紀人。她說,確定合適的房屋價格需要考慮很多因素,包括學區、房屋面積、房間數量,或者房產是否位於繁忙的街道上,或在洪水區。

她承認,在火熱的市場中,買家的融資成本似乎是房主最不應該考慮的事情。「關於抵押貸款的討論絕對會進入與賣家的對話中,」她說,「有時他們會傾聽,但有時他們只是真正關注他們想要的價格。」

然而,如今定價過高的房屋可能會吸引很少的報價(如果有的話)。一旦賣家錯過了這個機會,他們就會完全損害自己的銷售機會。

如何給房子定價?

就像建議買家在抵押貸款利率發生變化時「利率測試」他們的購買力一樣,房屋賣家也應該檢查利率波動,如何影響買家想要的房屋每月抵押貸款付款。(可以使用在線抵押計算器計算這些數字。)

舉例來說,你可能會了解到,在一定的利率和一定的要價下,你房屋的每月付款達到某個關鍵閾值,例如,可能從2,090美元上升到3,050美元,這可能足以令一些購房者轉頭離去。

「我們總是盡力確保賣家了解每月的費用是多少」,格倫斯坦警告說。

聖地亞哥太平洋蘇富比國際房地產公司的房地產經紀人朱莉・張(Julie Chang )建議賣家考慮對購房者的高利率保持警惕。從長遠來看,這將有助於他們出售房子。

「有大量數據表明,如果你按照市場定價,甚至低於市場定價,你就會推動需求,因為你看起來很合理,」她說,「這全都與定價有關,然後你讓市場把房子帶到它要去的地方。如果你的價格很高,並且讓人們望而卻步,那麼就不會有人來看你的房產,因為他們認為你很貪婪。」

在高利率環境下,朱莉還鼓勵賣家考慮提供降價等讓步,這可能會給業主帶來同樣的收益,這對買家來說很有吸引力。◇

責任編輯:李曜宇

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