【2023年07月31日訊】（記者李歐編譯報導）去年秋天抵押貸款利率突破7%，其維持較高水平的時間比許多專家預期的要長。對於購房者來說，這是一個艱難的突破，他們仍在與有限的選擇和高昂的價格作鬥爭。
雖然房屋賣家通常不像買家那樣擔心利率，但這並不意味著賣家可以忽視買家目前在市場上面臨的情況。
其一，如果賣家也需要買房，他們可能會面臨同樣高利率的抵押貸款。但即使他們不打算立即購買房產，他們在定價時仍應牢記這些高利率。
房地產經紀人斯蒂芬・弗羅伊登伯格（Stephen Freudenberg）最近代表亞特蘭大一位急於出售的房主，剛剛結束房屋上市的拍賣，成交價為32.5萬美元。
「大多數賣家希望起價為325,000美元，」弗羅伊登伯格說。但他建議客戶不要這樣做，原因很簡單：抵押貸款利率很高，30年期固定利率抵押貸款略低於7%。
雖然賣家並不總是太關注價格，但他堅信這是他的客戶應該考慮的事情。
「利率的變化會給買家的購買力帶來變化，」他解釋道，「每一塊錢都很重要。」
因此，弗羅伊登伯格沒有一味追求價格，而是說服他的客戶將報價定為315,000美元。他們收到了「一堆」報價，最終以325,000美元的價格接受了其中一個，從上市到交割只用了不到6週的時間。
「如果我們以340,000美元的價格掛牌，它會擱置數月，我們只會降低價格，最終可能得到325,000美元，但這對賣家來說壓力很大，」他解釋道，「作為賣家，你可以不用考慮（價格）。但如果你聰明的話，你應該對更高的利率敏感。他們縮小了你的買家群體。」
高利率對賣家意味著什麼
Realtor.com首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）指出，2023年5月房屋抵押貸款中位數幾乎是兩年前的兩倍（2,216美元對1,262美元），之後利率開始飆升。
換句話說，從2016年中到2019年底，每月抵押貸款付款占收入的比例平均約為21.3%。但當利率上升時，每月付款額會激增至買家收入的36%以上（Realtor.com上的掛牌價格）。
那麼這一切對房屋賣家來說意味著什麼呢？
定價過高的風險
帕梅拉・格倫斯坦（Pamela Grunstein）是紐約威徹斯特縣的房產經紀人。她說，確定合適的房屋價格需要考慮很多因素，包括學區、房屋面積、房間數量，或者房產是否位於繁忙的街道上，或在洪水區。
她承認，在火熱的市場中，買家的融資成本似乎是房主最不應該考慮的事情。「關於抵押貸款的討論絕對會進入與賣家的對話中，」她說，「有時他們會傾聽，但有時他們只是真正關注他們想要的價格。」
然而，如今定價過高的房屋可能會吸引很少的報價（如果有的話）。一旦賣家錯過了這個機會，他們就會完全損害自己的銷售機會。
如何給房子定價？
就像建議買家在抵押貸款利率發生變化時「利率測試」他們的購買力一樣，房屋賣家也應該檢查利率波動，如何影響買家想要的房屋每月抵押貸款付款。（可以使用在線抵押計算器計算這些數字。）
舉例來說，你可能會了解到，在一定的利率和一定的要價下，你房屋的每月付款達到某個關鍵閾值，例如，可能從2,090美元上升到3,050美元，這可能足以令一些購房者轉頭離去。
「我們總是盡力確保賣家了解每月的費用是多少」，格倫斯坦警告說。
聖地亞哥太平洋蘇富比國際房地產公司的房地產經紀人朱莉・張（Julie Chang ）建議賣家考慮對購房者的高利率保持警惕。從長遠來看，這將有助於他們出售房子。
「有大量數據表明，如果你按照市場定價，甚至低於市場定價，你就會推動需求，因為你看起來很合理，」她說，「這全都與定價有關，然後你讓市場把房子帶到它要去的地方。如果你的價格很高，並且讓人們望而卻步，那麼就不會有人來看你的房產，因為他們認為你很貪婪。」
在高利率環境下，朱莉還鼓勵賣家考慮提供降價等讓步，這可能會給業主帶來同樣的收益，這對買家來說很有吸引力。◇
責任編輯：李曜宇
