【2023年07月31日訊】（記者李歐編譯報導）2020年的夏天，房地產市場發生了一些違反直覺的事情，儘管當時的失業率仍保持在兩位數，但市場發生了重大轉變，轉向繁榮。這種激增是遠程工作趨勢的直接結果，導致人們增加了對住房空間的需求。
根據《財富》雜誌報導，2020年夏季至2022年期間，家庭組建數量超出預期220萬，達到390萬個。因為人們試圖擺脫擁擠的室友環境，而受到經濟刺激的千禧一代開始獨立生活。
疫情期間住房需求激增如此之大，以至於美聯儲研究人員估計，住房供應量需要增加300%，才能滿足日益增長的住房需求。
顯然，住房供應始終無法跟上需求的激增，導緻美國房價過熱。從2020年3月到2022年6月，Case -Shiller全國房價指數記錄了美國房價驚人的上漲43.3%。舊金山聯邦儲備銀行的研究人員表示，其中超過60% 的收益，可直接歸因於在家工作政策引發的需求增加。
快進到2023年，抵押貸款利率衝擊顯然已經阻止了市場過熱——Case -Shiller追蹤的4月份全國房價仍比2022年6月峰值低2.4%——然而，我們還沒有看到巨大的放棄。絕大多數疫情期間的房價漲幅仍然存在，即使在受到去年房地產調整嚴重打擊的西部市場也是如此。
最近的房價穩定是否表明，房價已經恢復到正常的增長水平？為了了解接下來的發展方向，《財富》研究了高盛近期發布的最新經濟預測。
展望未來，高盛的預測模型預測，按照Case-Shiller衡量，美國房價將出現非常微弱的增長：2023年增長1.3%，其次是2024年增長1.7%，2025年增長 2.4%，2026年增長3.8%。以此來看，自1976年以來，美國房價年均增長率為5.5%，其中2021年史無前例地飆升了19%。
雖然高盛的預測從技術上講是緩慢上升的，但人們可能會說這也是一個「橫盤」（sideways）房地產市場——至少相對於我們過去十年看到的增長率來說是「橫盤」（波動弧度很小）。
畢竟，如果這一預測成為現實，到2026年年底，美國房價將僅比2022年6月的疫情高峰高出4.5%，比2023年1月的谷底僅上漲10.1%。
儘管轉售庫存緊張繼續對房價構成上行壓力，但高盛表示，疫情期間的房價上漲，和抵押貸款利率從3%飆升至6%以上，導致的負擔能力緊張，正在給房價帶來下行壓力。
然而，當綜合考慮這些對立力量時，高盛預測，房地產市場將陷入僵局，到2026年時，房價增長水平非常低。
此外，該預測預計抵押貸款利率將出現最小程度的緩解，預計2024年至2026年間，10年期國債收益率平均為3.75%。如果這種情況發生，抵押貸款利率可能會保持在6%左右。
值得注意的是，截至4月份，美國房價今年已上漲2.3%。因此，要實現高盛關於2023年全國房價上漲1.3%的預測，房價需要從現在到年底略有下降。
聽起來，高盛確實預計今年秋天，市場會出現一些軟化。
高盛研究人員在最新的住房報告中寫道：「目前抵押貸款利率比春季高約75個基點，我們預計一些與負擔能力相關的壓力，將在未來幾個月推動房價增長疲軟。」
展望未來，高盛的預測模型還預測通脹不會再次爆發，2023年消費者價格指數上漲3.0%，2024年上漲2.8%，2025年上漲2.4%，2026年上漲2.4%。高盛預計就業市場將持續緊張，失業率到2026年將保持在4%以下。
簡而言之，高盛預計經濟將軟著陸，房地產市場將因負擔能力和供應問題而收縮，從而導致全國房價在一段時期內相對停滯。◇
責任編輯：李曜宇
