美國地產熱點

2023年房價會見底嗎?投資機構蠢蠢欲動

文:李歐

【2023年01月07日訊】嗨大家好!歡迎回來「美國地產熱點:李歐筆記」今天是新年的最新一集,內容會談到最新的房市漲跌情況、最新的房價指數數據分析、建築商新動態,還有最新的地產研究模型。

本次開始先更新房市的數據,因為12月剛剛過去,所以根據全美房地產經紀人協會最新的統計,11月成屋銷售年化總數為409萬套,這是經季節性調整的數據,比10月下降7.7%,比2021年11月下降35.4%。這樣的交易數據,代表11月的成屋銷售量已經創下12年來的最低水平。

不過,這還是落後數據,因為11月的交易紀錄,其實是在一兩個月前就已經簽訂的合同,在真正過戶之後才計算到11月的數據庫裡頭。但是後來的房貸利率已經又上升更多,所以現在市場的低迷程度很可能是更低的水平。這個是大家要留意的部分。

另外,11月底的房屋總庫存量為114萬套,比10月份下降6.6%,比一年前上升2.7%。價格方面,全美成房價格中位數為370,700美元,仍比一年前上漲3.5%。我們可以看到,房市的供給量還是非常有限,賣家不願意把房子拿出來賣,一方面他們不願意降低之前高峰時期的價格,另一方面,他們不願意面對現在更高的房貸利率。

近期利率下調 刺激效果恐有限

再從利率來看,30年固定利率已經從11月初最高的7%,下降到6.5%以下,還是很高的水平,只是說從11月到12月的下降,對買家來說應該會有一個刺激購買的助力,這個在之後的數據公佈或許能表現出來,不過有鑒於冬季節日是房市淡季,所以可能利率的刺激效果也不是很大。

當然,我想大家還是最關心個別市場的跌幅情況,這裡我也給各位提供幾個報告,第一個是Realtor.com的調查,他們估算過去一年,也就是2021年12月到2022年12月,全美100個最大的都會區中,平方英尺價格的同比變化。然後他們得出五個2022年漲幅最大的都區,和五個跌幅最大的都會區。

但是要注意的是,Realtor.com往往遷就於多樣性,所以報告中會限制在一個州裡面只有一個都會區會出現。例如,舊金山和洛杉磯的跌幅都很大,但可能舊金山跌得更多,那麼報告中只會列出舊金山來代表加州跌幅最大的都會區。
乾淨世界:美國房價準備觸底?投資機構要搶進了嗎?|12年來最低銷售量|二戰以來最大房價調整|新房賣不掉 建商急了|在家工作竟然有助降房價?【美國地產熱點】1/5/2023

房價漲幅最大與跌幅最大

我把他們報告做成一個簡單的表格(表一),首先來看每平方英尺漲幅最大的前五名,依序是內布拉斯加州的奧馬哈、密西西比州的傑克森、堪薩斯州的威奇托、威斯康星州的密爾沃基和阿肯色州的小岩城。它們的共通特色就是,漲幅都有兩成,都是房價可負擔的地區,地理上都比較偏向美國中部地帶,房價中位數基本都低於全美價格,只有密爾沃基大約相當於全美中位數。所以現在對買家來說,可負擔的房價會是一個選擇的大重點。

1表:2022年每平方英尺漲幅最大的都會區。資料來源:Realtor.com。(大紀元製表)

再來,我們來看每平方英尺價格跌幅最大的前五名(表二),依序是愛達荷州的博伊西、科羅拉多州的丹佛、加州的沙加緬度、路易斯安那州的新奧爾良和伊利諾州的芝加哥。看起來這些跌幅都不大,這也是因為之前一直說的供應量的問題,加上還是有很大的需求,所以價格還在緩緩下降當中。

2表:2022年每平方英尺跌幅最大的都會區。資料來源:Realtor.com。(大紀元製表)

那這前五名之中,前三名都是因為疫情之後的搬家潮退燒之後降溫的,新奧爾良主要還是因為容易受到颶風的影響,然後芝加哥其實降得很少,而且房價還是很低,所以應該是因為多樣性的限制讓芝加哥進入了這份名單,否則加州會有更多城市加入名單中。

不過根據凱斯-席勒房價指數(Case–Shiller Home Price Indices)顯示,美國房價已經連續4個月下跌。最新的數據是在10月份下跌了0.3%。總的來說,美國房價自去年6月見頂以來,下跌了2.4%。雖然感覺下跌很小,但實際上已經算是二戰以來第二大的房價調整,第一大當然就是2007年的次貸危機,那次跌幅最深。事實上房市的降溫,往往都比漲幅來得短而且幅度較小,這也就是為何總是有這麼多人想投資房地產的原因。

在截至10月的時間點,美國房價下跌2.4%,那是回到2022年3月的房價水平。如果下降幅度擴大到10%,我們將回到2021年10月的水平。假如下降兩成,將使我們回到2021年2月的水平。

房價可能下跌多少?

那市場到底會下降多少呢?根據穆迪分析的說法,如果經濟衰退沒有到來,美國房價將下跌10%。如果經濟衰退確實出現,預計從高峰到低谷的跌幅,將在15%到20%之間。上一次的次貸危機中是下跌了26%。

雖然美國房價正在下跌,但它們仍然是大幅上漲。因為,2022年10月的房價,比2020年3月的水平高出38.1%。所以,就算跌兩成,還是會比疫情之前高出十幾個百分比。這也就是為何,美聯儲要一直堅持鷹派升息的原因,因為房價的下跌幅度,還是不夠有效的控制通脹率。

如果從都會區來看,凱斯-席勒房價指數已經顯示舊金山有11.2%的跌幅、西雅圖有10.1%、聖地亞哥7.2%、鳳凰城5.4%、拉斯維加斯4.8%。這些城市全都集中在西部或西南部地區,東北部下跌最大的是波士頓,約有3%的跌幅,其餘部分都會區都是1或2之間的下跌。

房價可能何時會觸底?

所以,我們現在看到房屋銷售降溫很快,或許很快就要觸底,這需要觀察利率進一步的變化,但是價格還在調整當中,從不同數據看起來都是相同趨勢。另外,降價可以分兩種類型:一種是新興城市的降溫,另一種是西部高房價城市的降溫。最高的降溫已經從峰值下降約11%或10%的範圍。在新的一年當中,多數專家還是預測房價會繼續下降,只有少數人預測會持平或以較低的個位數增長。
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至於說房價何時會觸底,還是得觀察通脹控制情況,利率是否見頂、經濟衰退的信號,還有市場房源數量來進一步綜合分析。不過總的來說,可能在今年或是明年就會發生,所以請大家要持續關注美國地產熱點頻道最新的消息。

新房銷售危機 建築商如何應對?

剛剛我們說的都是成屋市場,就是二手房的銷售,接著我們來看新屋銷售。新屋方面,現在建築商出現很著急的態度,因為銷售量每個月都在降低,他們的庫存越多,時間拉越長,虧損就越多。所以我們可以看到在一些地區的建商願意幫買家「買低」貸款利率,或是贈送升級的家電、裝修選項,尤其在那些有大量新房的地區,給買家的讓利會更多。

據彭博社報導,像是Lennar這類大建築商,已經開始積極向機構投資者推銷未售出的5千棟新房。因為去年10月、11月房貸利率不斷飆升,最終突破7%,所以導致很多購買合同都被取消了,再加上冬季的銷售淡季,現在這些建商簡直急得像熱鍋上的螞蟻,才會找上大投資機構協商批量購買。但是據Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫(Ali Wolf)的說法,這些機構投資者要的可不只是降價一成,他們希望降價兩成、三成。

投資機構正在估算進場時機

沃爾夫向《財富》雜誌表示,因為近幾週房貸利率的下降,一些投資機構擔心主要買家會重返市場。因此,一些機構買家現在正試圖進入,因為他們擔心主要買家的需求會激增,他們將失去機會。

此前,有多位專家曾預估7%可能是這波房貸利率的高峰,利率將不會比這個還高。根據房地美截至1月5日一週的平均30年固定利率,又再度回升到6.48%,出現連續兩週的上漲情況。

但是目前這些都尚未看到投資機構的實際成交案例,主要一個因素是房市還在降溫當中,投資機構也在評估,如果折扣不夠大,擔心買價馬上會高於房價。

雖然像黑石(Blackstone Group)這樣的公司已經明確表示,他們希望繼續增加他們的房地產投資組合,但面對持續的房地產調整,一些機構買家暫時轉為觀望。

建築商轉向出租房社區

另外,面對市場的低溫,建築商也祭出另一套應對措施,開始轉向建築獨立房型的出租社區,因為大疫情以來,許多租房者渴望擁有額外的臥室、洗衣設施和足夠大的後院。但至今他們面臨著一個房源庫存緊缺的市場、房價仍然居高不下、抵押貸款利率飆升,使許多人無法擁有房屋。

根據全美住宅建築商協會的數據,這種獨立房型的出租社區,過去幾十年裡,只有3%的開發,但是到2022年第三季度,已躍升至12%。以AHV Communities為例,這是一家運營豪華獨立房出租社區的開發商,自2013年開始,AHV在科羅拉多州、德州和華盛頓州管理9個這種社區。現在他們在德州、阿拉巴馬州和加州還有6個正在建設當中。

為了應對潛在買家越來越低的負擔能力,興建獨立房型的出租社區或許可以滿足租房族的渴望,而且不必負擔過重的房貸壓力。例如,在德州聖安東尼奧,買一棟標價近29萬美元的三臥兩衛獨立房,需要每月大約支付2,800美元。相比之下,AHV位在聖安東尼奧的獨立房出租社區,類似房型的租金從2,200美元到2,400美元不等,最高每月就可以省下600美元。在這種高房價的震盪時期,對潛在購房者來說,也是一種權衡的選擇。

在家工作模式會讓房價降溫?

最後,我要來給大家分享一個房市的新觀點。我們在談到促成這波高房價的原因時,除了歷史性的低利率之外,疫情之後的在家工作模式肯定也是一個推手,所以很多人才會渴望有一個更大的使用空間,才會有搬家的需要,助長了這波買房浪潮。

但是,來自兩黨公共政策組織的經濟創新集團(EIG),一份新的研究模型認為,從長遠來看,在家工作模式有助於緩解房價飆升。因為就像疫情以來發生的,更多人搬家到太陽地帶、搬家到郊區,這些都是房價相對便宜很多的地方。

因為在家辦公的緣故,許多人不再考慮離辦公室多近,而是更多考量負擔能力、空間夠不夠大的問題。這個改變在美國房地產歷史上是很獨特的事件,其實我們都在見證歷史,同時正在搞清楚,到底這兩三年發生了什麼事,導致房市會如此的爆炸式成長。

所以,雖然我們知道遠程工作帶動了房市、房價、租金的上漲,但是經濟創新集團的研究認為,長遠會導致人們遠離那些典型的大都會區,更多人會搬到房價更加可以負擔的城市,搬到那些有更多新房的城市,而不是新房難以開發的城市。因此,那些長期缺乏住房的大城市,也會得到住房壓力的緩解,對房價也不會有那麼高的上漲動力。

而那些太陽帶城市、郊區城市,雖然短時間會房價暴漲,但是隨著房市降溫、新房越來越多,那就會減輕住房的成本,因為這些地方對開發新房都有更快的審批流程、更低的開發費用、更低的土地成本。

這樣看起來,確實會減緩美國人的買房壓力,不過現在存在的變數是,因為經濟衰退的可能性,開發商正在減少蓋房子,一但新房供應還是有問題,價格就不容易下降到可負擔的範圍。另外,也是經濟衰退因素,遠程工作同樣受到考驗,還有多少公司同意員工在家辦公,這也是一個關鍵點,如果老闆強硬要求辦公室工作,那麼大都會區的緊張房市就不會有太大的改變,人們還是要顧及飯碗問題。這只能讓時間來證明一切了!◇

責任編輯:李曜宇

作者:李歐

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我是大紀元美國房地產記者,「美國地產熱點」是我的專欄,至今在這個領域已經有10年經驗,在YouTube和「乾淨世界」都有我的頻道,歡迎來看看,希望給您投資地產帶來有用的訊息。我也是副刊版資深編輯,涉略生活大小事,歡迎關注我!

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