【2023年01月07日訊】嗨大家好！歡迎回來「美國地產熱點：李歐筆記」今天是新年的最新一集，內容會談到最新的房市漲跌情況、最新的房價指數數據分析、建築商新動態，還有最新的地產研究模型。
本次開始先更新房市的數據，因為12月剛剛過去，所以根據全美房地產經紀人協會最新的統計，11月成屋銷售年化總數為409萬套，這是經季節性調整的數據，比10月下降7.7%，比2021年11月下降35.4%。這樣的交易數據，代表11月的成屋銷售量已經創下12年來的最低水平。
不過，這還是落後數據，因為11月的交易紀錄，其實是在一兩個月前就已經簽訂的合同，在真正過戶之後才計算到11月的數據庫裡頭。但是後來的房貸利率已經又上升更多，所以現在市場的低迷程度很可能是更低的水平。這個是大家要留意的部分。
另外，11月底的房屋總庫存量為114萬套，比10月份下降6.6%，比一年前上升2.7%。價格方面，全美成房價格中位數為370,700美元，仍比一年前上漲3.5%。我們可以看到，房市的供給量還是非常有限，賣家不願意把房子拿出來賣，一方面他們不願意降低之前高峰時期的價格，另一方面，他們不願意面對現在更高的房貸利率。
近期利率下調 刺激效果恐有限
再從利率來看，30年固定利率已經從11月初最高的7%，下降到6.5%以下，還是很高的水平，只是說從11月到12月的下降，對買家來說應該會有一個刺激購買的助力，這個在之後的數據公佈或許能表現出來，不過有鑒於冬季節日是房市淡季，所以可能利率的刺激效果也不是很大。
當然，我想大家還是最關心個別市場的跌幅情況，這裡我也給各位提供幾個報告，第一個是Realtor.com的調查，他們估算過去一年，也就是2021年12月到2022年12月，全美100個最大的都會區中，平方英尺價格的同比變化。然後他們得出五個2022年漲幅最大的都區，和五個跌幅最大的都會區。
但是要注意的是，Realtor.com往往遷就於多樣性，所以報告中會限制在一個州裡面只有一個都會區會出現。例如，舊金山和洛杉磯的跌幅都很大，但可能舊金山跌得更多，那麼報告中只會列出舊金山來代表加州跌幅最大的都會區。
乾淨世界：美國房價準備觸底？投資機構要搶進了嗎？｜12年來最低銷售量｜二戰以來最大房價調整｜新房賣不掉 建商急了｜在家工作竟然有助降房價？【美國地產熱點】1/5/2023
房價漲幅最大與跌幅最大
我把他們報告做成一個簡單的表格（表一），首先來看每平方英尺漲幅最大的前五名，依序是內布拉斯加州的奧馬哈、密西西比州的傑克森、堪薩斯州的威奇托、威斯康星州的密爾沃基和阿肯色州的小岩城。它們的共通特色就是，漲幅都有兩成，都是房價可負擔的地區，地理上都比較偏向美國中部地帶，房價中位數基本都低於全美價格，只有密爾沃基大約相當於全美中位數。所以現在對買家來說，可負擔的房價會是一個選擇的大重點。
再來，我們來看每平方英尺價格跌幅最大的前五名（表二），依序是愛達荷州的博伊西、科羅拉多州的丹佛、加州的沙加緬度、路易斯安那州的新奧爾良和伊利諾州的芝加哥。看起來這些跌幅都不大，這也是因為之前一直說的供應量的問題，加上還是有很大的需求，所以價格還在緩緩下降當中。
那這前五名之中，前三名都是因為疫情之後的搬家潮退燒之後降溫的，新奧爾良主要還是因為容易受到颶風的影響，然後芝加哥其實降得很少，而且房價還是很低，所以應該是因為多樣性的限制讓芝加哥進入了這份名單，否則加州會有更多城市加入名單中。
不過根據凱斯－席勒房價指數（Case–Shiller Home Price Indices）顯示，美國房價已經連續4個月下跌。最新的數據是在10月份下跌了0.3%。總的來說，美國房價自去年6月見頂以來，下跌了2.4%。雖然感覺下跌很小，但實際上已經算是二戰以來第二大的房價調整，第一大當然就是2007年的次貸危機，那次跌幅最深。事實上房市的降溫，往往都比漲幅來得短而且幅度較小，這也就是為何總是有這麼多人想投資房地產的原因。
在截至10月的時間點，美國房價下跌2.4%，那是回到2022年3月的房價水平。如果下降幅度擴大到10%，我們將回到2021年10月的水平。假如下降兩成，將使我們回到2021年2月的水平。
房價可能下跌多少？
那市場到底會下降多少呢？根據穆迪分析的說法，如果經濟衰退沒有到來，美國房價將下跌10%。如果經濟衰退確實出現，預計從高峰到低谷的跌幅，將在15%到20%之間。上一次的次貸危機中是下跌了26%。
雖然美國房價正在下跌，但它們仍然是大幅上漲。因為，2022年10月的房價，比2020年3月的水平高出38.1%。所以，就算跌兩成，還是會比疫情之前高出十幾個百分比。這也就是為何，美聯儲要一直堅持鷹派升息的原因，因為房價的下跌幅度，還是不夠有效的控制通脹率。
如果從都會區來看，凱斯－席勒房價指數已經顯示舊金山有11.2%的跌幅、西雅圖有10.1%、聖地亞哥7.2%、鳳凰城5.4%、拉斯維加斯4.8%。這些城市全都集中在西部或西南部地區，東北部下跌最大的是波士頓，約有3%的跌幅，其餘部分都會區都是1或2之間的下跌。
房價可能何時會觸底？
所以，我們現在看到房屋銷售降溫很快，或許很快就要觸底，這需要觀察利率進一步的變化，但是價格還在調整當中，從不同數據看起來都是相同趨勢。另外，降價可以分兩種類型：一種是新興城市的降溫，另一種是西部高房價城市的降溫。最高的降溫已經從峰值下降約11%或10%的範圍。在新的一年當中，多數專家還是預測房價會繼續下降，只有少數人預測會持平或以較低的個位數增長。
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至於說房價何時會觸底，還是得觀察通脹控制情況，利率是否見頂、經濟衰退的信號，還有市場房源數量來進一步綜合分析。不過總的來說，可能在今年或是明年就會發生，所以請大家要持續關注美國地產熱點頻道最新的消息。
新房銷售危機 建築商如何應對？
剛剛我們說的都是成屋市場，就是二手房的銷售，接著我們來看新屋銷售。新屋方面，現在建築商出現很著急的態度，因為銷售量每個月都在降低，他們的庫存越多，時間拉越長，虧損就越多。所以我們可以看到在一些地區的建商願意幫買家「買低」貸款利率，或是贈送升級的家電、裝修選項，尤其在那些有大量新房的地區，給買家的讓利會更多。
據彭博社報導，像是Lennar這類大建築商，已經開始積極向機構投資者推銷未售出的5千棟新房。因為去年10月、11月房貸利率不斷飆升，最終突破7%，所以導致很多購買合同都被取消了，再加上冬季的銷售淡季，現在這些建商簡直急得像熱鍋上的螞蟻，才會找上大投資機構協商批量購買。但是據Zonda的首席經濟學家阿里・沃爾夫（Ali Wolf）的說法，這些機構投資者要的可不只是降價一成，他們希望降價兩成、三成。
投資機構正在估算進場時機
沃爾夫向《財富》雜誌表示，因為近幾週房貸利率的下降，一些投資機構擔心主要買家會重返市場。因此，一些機構買家現在正試圖進入，因為他們擔心主要買家的需求會激增，他們將失去機會。
此前，有多位專家曾預估7%可能是這波房貸利率的高峰，利率將不會比這個還高。根據房地美截至1月5日一週的平均30年固定利率，又再度回升到6.48%，出現連續兩週的上漲情況。
但是目前這些都尚未看到投資機構的實際成交案例，主要一個因素是房市還在降溫當中，投資機構也在評估，如果折扣不夠大，擔心買價馬上會高於房價。
雖然像黑石（Blackstone Group）這樣的公司已經明確表示，他們希望繼續增加他們的房地產投資組合，但面對持續的房地產調整，一些機構買家暫時轉為觀望。
建築商轉向出租房社區
另外，面對市場的低溫，建築商也祭出另一套應對措施，開始轉向建築獨立房型的出租社區，因為大疫情以來，許多租房者渴望擁有額外的臥室、洗衣設施和足夠大的後院。但至今他們面臨著一個房源庫存緊缺的市場、房價仍然居高不下、抵押貸款利率飆升，使許多人無法擁有房屋。
根據全美住宅建築商協會的數據，這種獨立房型的出租社區，過去幾十年裡，只有3%的開發，但是到2022年第三季度，已躍升至12%。以AHV Communities為例，這是一家運營豪華獨立房出租社區的開發商，自2013年開始，AHV在科羅拉多州、德州和華盛頓州管理9個這種社區。現在他們在德州、阿拉巴馬州和加州還有6個正在建設當中。
為了應對潛在買家越來越低的負擔能力，興建獨立房型的出租社區或許可以滿足租房族的渴望，而且不必負擔過重的房貸壓力。例如，在德州聖安東尼奧，買一棟標價近29萬美元的三臥兩衛獨立房，需要每月大約支付2,800美元。相比之下，AHV位在聖安東尼奧的獨立房出租社區，類似房型的租金從2,200美元到2,400美元不等，最高每月就可以省下600美元。在這種高房價的震盪時期，對潛在購房者來說，也是一種權衡的選擇。
在家工作模式會讓房價降溫？
最後，我要來給大家分享一個房市的新觀點。我們在談到促成這波高房價的原因時，除了歷史性的低利率之外，疫情之後的在家工作模式肯定也是一個推手，所以很多人才會渴望有一個更大的使用空間，才會有搬家的需要，助長了這波買房浪潮。
但是，來自兩黨公共政策組織的經濟創新集團（EIG），一份新的研究模型認為，從長遠來看，在家工作模式有助於緩解房價飆升。因為就像疫情以來發生的，更多人搬家到太陽地帶、搬家到郊區，這些都是房價相對便宜很多的地方。
因為在家辦公的緣故，許多人不再考慮離辦公室多近，而是更多考量負擔能力、空間夠不夠大的問題。這個改變在美國房地產歷史上是很獨特的事件，其實我們都在見證歷史，同時正在搞清楚，到底這兩三年發生了什麼事，導致房市會如此的爆炸式成長。
所以，雖然我們知道遠程工作帶動了房市、房價、租金的上漲，但是經濟創新集團的研究認為，長遠會導致人們遠離那些典型的大都會區，更多人會搬到房價更加可以負擔的城市，搬到那些有更多新房的城市，而不是新房難以開發的城市。因此，那些長期缺乏住房的大城市，也會得到住房壓力的緩解，對房價也不會有那麼高的上漲動力。
而那些太陽帶城市、郊區城市，雖然短時間會房價暴漲，但是隨著房市降溫、新房越來越多，那就會減輕住房的成本，因為這些地方對開發新房都有更快的審批流程、更低的開發費用、更低的土地成本。
這樣看起來，確實會減緩美國人的買房壓力，不過現在存在的變數是，因為經濟衰退的可能性，開發商正在減少蓋房子，一但新房供應還是有問題，價格就不容易下降到可負擔的範圍。另外，也是經濟衰退因素，遠程工作同樣受到考驗，還有多少公司同意員工在家辦公，這也是一個關鍵點，如果老闆強硬要求辦公室工作，那麼大都會區的緊張房市就不會有太大的改變，人們還是要顧及飯碗問題。這只能讓時間來證明一切了！◇
責任編輯：李曜宇
